Steinwiesen, M

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Steinwiesen ist ein Markt im oberfränkischen Landkreis Kronach, gelegen im Tal der Rodach im Naturpark Frankenwald. Die Gemeinde umfasst 21 Gemeindeteile auf einer Fläche von 55,02 km² und hat 3.333 Einwohner (Stand 2024). Die Bevölkerungsdichte liegt bei 61 Einwohnern je Quadratkilometer.

Der Immobilienmarkt in Steinwiesen ist durch extrem niedrige Kaufpreise und eine überdurchschnittlich hohe Bruttomietrendite gekennzeichnet. Der Angebotskaufpreis liegt bei 700 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 5,62 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 10,39 – das bedeutet, dass der Kaufpreis dem rund zehnfachen Jahresbruttomietzins entspricht. Im bundesweiten Vergleich (Deutschland: 8,92) liegt Steinwiesen damit leicht über dem Durchschnitt, im bayerischen Vergleich (26,10) deutlich darunter.

Die Bruttomietrendite von 9,63 % liegt im Perzentilrang 99,12 aller 2.056 Orte in Bayern. Das bedeutet: Nur etwa ein Prozent der bayerischen Orte weist eine höhere Rendite auf. Diese hohe Rendite ist primär auf die sehr niedrigen Kaufpreise zurückzuführen, nicht auf überdurchschnittlich hohe Mieten. Die Angebotsmiete von 5,62 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 7,22 Euro und deutlich unter dem bayerischen Mittel von 10,11 Euro.

Preisentwicklung: Extreme Schwankungen auf dünnem Markt

Die Zeitreihen zu Miete und Kaufpreis zeigen starke Schwankungen, die auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hindeuten. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 4,00 Euro (2018) und 7,29 Euro (2022), der Kaufpreis zwischen 337,50 Euro (2018) und 1.384,62 Euro (2022).

Besonders auffällig ist der Kaufpreisverlauf: Von 337,50 Euro im Jahr 2018 stieg er bis 2022 auf 1.384,62 Euro – ein Anstieg um das Vierfache in vier Jahren. Im Jahr 2024 fiel der Preis wieder auf 418,92 Euro, bevor er 2025 auf 598,19 Euro anstieg. Diese extreme Volatilität ist typisch für ländliche Märkte mit geringer Transaktionsdichte, bei denen einzelne Verkäufe den Durchschnitt stark verzerren können.

Die Miete zeigt ebenfalls Schwankungen, jedoch in geringerem Maße. Der CAGR für die Miete liegt bei 1,87 Prozent, der für den Kaufpreis bei 8,52 Prozent. Der hohe Kaufpreis-CAGR wird jedoch maßgeblich vom Ausreißer 2022 (1.384,62 Euro) beeinflusst und ist daher nicht repräsentativ für eine nachhaltige Entwicklung.

Die Arbeitslosenquote des Ortes schwankte ebenfalls stark: Von 83 (2015) über 60 (2018) auf 86 (2020), bevor sie 2023 bei 73 lag. Die Werte sind als absolute Zahlen angegeben, nicht in Prozent.

Regionale Einordnung: Peripherer ländlicher Markt

Steinwiesen liegt im unteren Preissegment des Landkreises Kronach. Der Angebotskaufpreis von 700 Euro je Quadratmeter liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 1.367 Euro. Die Angebotsmiete von 5,62 Euro liegt unter dem Kreiswert von 7,22 Euro. Die Bruttomietrendite von 9,63 % übertrifft den Kreisdurchschnitt von 7,52 %.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild. Nordhalben (9,3 km) weist mit 12,42 % die höchste Rendite auf, bei einem noch niedrigeren Kaufpreis von 740 Euro. Wilhelmsthal (6,6 km) liegt mit 9,63 % Rendite und 836 Euro Kaufpreis nahezu gleichauf. Rugendorf (10,5 km) hat mit 4,53 % die niedrigste Rendite der Nachbarn, verbunden mit einem hohen Kaufpreis von 1.840 Euro.

Der Vergleich mit dem Bundesland Bayern unterstreicht die periphere Lage Steinwiesens: Der bayerische Durchschnittskaufpreis von 3.246 Euro liegt fast fünfmal so hoch wie in Steinwiesen. Die bayerische Durchschnittsmiete von 10,11 Euro liegt doppelt so hoch. Die bayerische Durchschnittsrendite von 4,13 % liegt weniger als der Hälfte des Steinwiesener Werts.

Diese Diskrepanz spiegelt die typische bayerische Raumstruktur wider: Während Ballungsräume und stadtnahe Gemeinden hohe Kaufpreise und niedrige Renditen aufweisen, dominieren in ländlichen Räumen wie Steinwiesen niedrige Preise und hohe Renditen.

Standortfaktoren: Demografischer Wandel und Standortschwäche

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis Kronach auf Platz 295 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Index "Wohlstand und soziale Lage" liegt mit Rang 116 im oberen Drittel, während "Wettbewerb und Innovation" (Rang 346) und "Demografie" (Rang 337) deutlich abgeschlagen sind. Der Rang im Dynamik-Index (379) ist der schlechteste aller Teilindizes.

Diese Struktur spiegelt sich in der Bevölkerungsentwicklung wider: Die Einwohnerzahl ist von 3.510 (2015) auf 3.333 (2024) gesunken, einem Rückgang von über 5 Prozent in neun Jahren. Der Ort verliert kontinuierlich Bevölkerung, was die Nachfrage nach Wohnraum strukturell schwächt.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, schwacher Dynamik und fehlenden Bildungsstandorten deutet auf einen Markt hin, der eher von Angebot als von Nachfrage getrieben ist. Die hohen Renditen sind weniger ein Investment-Chance-Signal, sondern vielmehr ein Indikator für geringe Nachfrage und strukturelle Schwäche des lokalen Marktes.