Bad Schandau, Stadt
Bad Schandau (PLZ 01814) liegt im Kreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge in Sachsen. Der Ort zählt 3.409 Einwohner auf 46,8 km², das entspricht 73 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 7,18 € pro m², der Kaufpreis bei 1.593 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,41 % und ein Kaufpreisfaktor von 18,5 — rechnerisch sind das 19 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Bad Schandau über dem Renditeniveau von 23 % der Orte in Sachsen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 5,16 € auf 6,81 € pro m², im Mittel 3,5 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 8,7 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 9,4 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 4,8 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge Rang 358 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 357, Stärkerang 348). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Rathmannsdorf, Gohrisch und Reinhardtsdorf-Schöna an.
Immobilienpreise in Bad Schandau im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Sachsen.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Bad Schandau, Stadt
Bad Schandau ist ein staatlich anerkanntes Kneippheilbad an der Elbe im Nationalpark Sächsische Schweiz. Der Immobilienmarkt weist mit 7,18 €/m² Angebotsmiete und 1.593 €/m² Angebotskaufpreis leicht über dem Kreis- und deutlich über dem Landesdurchschnitt Sachsens. Die Kaufpreise zeigen eine extreme Volatilität mit einem Ausreißer 2023. Die Bevölkerung ist seit 2015 um 9,4 % gesunken. Der Landkreis rangiert im Prognos-Zukunftsatlas im unteren Drittel.
Marktüberblick: Teurer als der sächsische Durchschnitt
Bad Schandau liegt am rechten Elbufer direkt am Nationalpark Sächsische Schweiz und vereint Kurort- mit Tourismusfunktion: Die Gemeindeteile Bad Schandau, Krippen, Ostrau und Schmilka wurden im Januar 2024 als staatlich anerkanntes Kneippheilbad ausgezeichnet, und der Bürgermeister stammt aus der Wählervereinigung Tourismus. Diese Struktur schlägt auf die Immobilienpreise durch: Mit 7,18 Euro je Quadratmeter Angebotsmiete und 1.593 Euro je Quadratmeter Angebotskaufpreis liegt Bad Schandau knapp über dem Kreisdurchschnitt der Sächsischen Schweiz-Osterzgebirge (7,07 Euro bzw. 1.572 Euro), aber deutlich über dem sächsischen Landesdurchschnitt (6,50 Euro bzw. 1.226 Euro). Im deutschlandweiten Vergleich ist der Ort mit 8,92 Euro Miete und 2.409 Euro Kaufpreis jedoch unterdurchschnittlich belastet.
Der Kaufpreisfaktor von 18,5 entspricht fast exakt dem Kreiswert von 18,52, liegt aber über dem sächsischen Mittel von 15,47. Die Bruttomietrendite von 5,41 Prozent liegt unter dem Kreiswert von 5,85 Prozent und deutlich unter dem sächsischen Durchschnitt von 7,18 Prozent. Im Bundesland belegt Bad Schandau damit den 23. Perzentilrang bei der Rendite – von 418 untersuchten Orten liegen rund 77 Prozent der Orte bei der Bruttomietrendite über Bad Schandau. Das bedeutet: Wer hier kauft, um zu vermieten, erzielt eine deutlich niedrigere Rendite als in den meisten anderen sächsischen Orten. Der Grund liegt im Kaufpreis, der mit dem 1,3-Fachen des sächsischen Durchschnitts stärker über dem Mittel liegt als die Miete mit dem 1,1-Fachen.
Preisentwicklung: Extreme Schwankungen bei den Kaufpreisen
Die Angebotsmieten zeigen einen klaren Aufwärtstrend: Von 5,16 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie bis 2026 auf 6,81 Euro, was einer jährlichen Wachstumsrate von 3,53 Prozent entspricht. Der Verlauf war dabei nicht linear: Nach einem Anstieg auf 6,19 Euro im Jahr 2020 folgte 2021 ein Rückgang auf 5,33 Euro, bevor die Preise 2022 auf 7,06 Euro und 2024 auf 6,92 Euro anstiegen. Seit 2024 sind die Werte stabil bei rund 6,80 bis 7,00 Euro.
Bei den Kaufpreisen ist ein anderes Bild zu erkennen. Der Anstieg von 677 Euro je Quadratmeter (2018) auf 936 Euro (2019) und 1.515 Euro (2021) entspricht einem CAGR von 8,72 Prozent. Der Wert von 2.940 Euro im Jahr 2023 ist jedoch ein deutlicher Ausreißer – mehr als doppelt so hoch wie der Vorjahreswert von 1.440 Euro und der Nachjahreswert von 1.361 Euro. Dieser Sprung ist weder durch die Mietentwicklung noch durch die Demografie erklärbar und deutet auf eine Verzerrung im Angebotsdatensatz hin. Die Kaufpreise bewegen sich 2024 bis 2026 in einer Bandbreite von 1.321 bis 1.843 Euro, was eine hohe Volatilität im Angebotsmarkt signalisiert. Für eine fundierte Markteinschätzung sind diese Schwankungen zu groß, um daraus eine stabile Entwicklungstendenz abzuleiten.
Demografie: Kontinuierlicher Rückgang bei niedriger Dichte
Die Einwohnerzahl Bad Schandaus ist seit 2015 kontinuierlich gesunken: Von 3.761 auf 3.409 im Jahr 2024, ein Rückgang von 9,4 Prozent in neun Jahren. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 73 Einwohnern je Quadratkilometer – ein Wert, der für eine Kleinstadt mit 46,78 Quadratkilometer Fläche unterdurchschnittlich ist und auf eine weitflächige Bebauung oder einen hohen Anteil an nicht-siedlungsgenutzter Fläche hindeutet.
Gleichzeitig rangiert der Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 397 von rund 400 deutschen Kreisen im Teilindex Demografie – die zweitschlechteste Position überhaupt. Dieser demografische Strukturwandel geht einher mit einem Rückgang der Arbeitslosenzahl von 147 (2015) auf 90 (2023), was jedoch vor dem Hintergrund der schrumpfenden Bevölkerung auch eine natürliche Alterung und Abwanderung junger Erwerbspersonen widerspiegeln kann. Im Teilindex Wohlstand und soziale Lage schneidet der Kreis mit Platz 241 am besten ab, während die Indizes für Arbeitsmarkt (332), Wettbewerb und Innovation (348) und Dynamik (357) im unteren Drittel liegen. Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang und schwacher wirtschaftlicher Dynamik stellt einen strukturellen Faktor dar, der die langfristige Nachfrage nach Wohnraum in Bad Schandau belastet.
Regionale Einordnung: Zwischen Preisspitzen und Niedrigpreisen
Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 9,6 Kilometer zeigt Bad Schandau ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 7,18 Euro liegt über dem Nachbarmittel, aber unter der von Stadt Wehlen (7,45 Euro). Bei den Kaufpreisen liegt Bad Schandau mit 1.593 Euro deutlich über den meisten Nachbarn – nur Gohrisch (1.595 Euro) und Stadt Wehlen (1.839 Euro) und Rathen (1.903 Euro) liegen auf ähnlichem oder höherem Niveau. Die Orte Rathmannsdorf (987 Euro), Reinhardtsdorf-Schöna (860 Euro), Hohnstein (1.020 Euro) und Rosenthal-Bielatal (919 Euro) liegen mit unter 1.100 Euro deutlich niedriger.
Die Bruttomietrendite folgt diesem Muster invers: Bad Schandau liegt mit 5,41 Prozent im unteren Drittel der Nachbarn. Die höchsten Renditen weisen Reinhardtsdorf-Schöna (8,52 Prozent), Rathmannsdorf (8,03 Prozent) und Rosenthal-Bielatal (8,12 Prozent) auf – also genau die Orte mit den niedrigsten Kaufpreisen. Rathen mit 4,07 Prozent und Gohrisch mit 4,37 Prozent liegen noch unter Bad Schandau. Bad Schandau positioniert sich damit mittig: teurer als die ländlichen Nachbarn, aber günstiger als die touristischen Spitzenreiter wie Rathen und Stadt Wehlen. Diese Einordnung entspricht dem Status als etablierter Kurort mit Nationalpark-Anbindung, der über eine höhere Basisnachfrage verfügt als die umliegenden Gemeinden, aber nicht das exklusive Prestige von Rathen erreicht.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Bad Schandau entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Bad Schandau
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 5,16 €/m² |
| 2019 | 5,38 €/m² |
| 2020 | 6,19 €/m² |
| 2021 | 5,33 €/m² |
| 2022 | 7,06 €/m² |
| 2023 | 6,19 €/m² |
| 2024 | 6,92 €/m² |
| 2025 | 6,99 €/m² |
| 2026 | 6,81 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Bad Schandau
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 677 €/m² |
| 2019 | 936 €/m² |
| 2021 | 1.515 €/m² |
| 2022 | 1.440 €/m² |
| 2023 | 2.940 €/m² |
| 2024 | 1.361 €/m² |
| 2025 | 1.843 €/m² |
| 2026 | 1.321 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Bad Schandau
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 9,15 % |
| 2019 | 6,90 % |
| 2021 | 4,22 % |
| 2022 | 5,88 % |
| 2023 | 2,53 % |
| 2024 | 6,10 % |
| 2025 | 4,55 % |
| 2026 | 6,19 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Bad Schandau
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 3.761 Einwohner |
| 2016 | 3.682 Einwohner |
| 2017 | 3.625 Einwohner |
| 2018 | 3.622 Einwohner |
| 2019 | 3.604 Einwohner |
| 2020 | 3.511 Einwohner |
| 2021 | 3.423 Einwohner |
| 2022 | 3.421 Einwohner |
| 2023 | 3.409 Einwohner |
| 2024 | 3.409 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Bad Schandau
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 6,55 % |
| 2016 | 5,54 % |
| 2017 | 4,83 % |
| 2018 | 4,73 % |
| 2019 | 4,58 % |
| 2020 | 4,51 % |
| 2021 | 4,83 % |
| 2022 | 4,52 % |
| 2023 | 4,84 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 358 Rang |
| Dynamik | 357 Rang |
| Stärke | 348 Rang |
| Demografie | 397 Rang |
| Arbeitsmarkt | 332 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 348 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 241 Rang |
Renditeverteilung in Sachsen
Anzahl Orte je Renditeband — Bad Schandau liegt im Band 5–6 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Sachsen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 2,00 Orte |
| 3–4 | 20,00 Orte |
| 4–5 | 52,00 Orte |
| 5–6 | 63,00 Orte |
| 6–7 | 75,00 Orte |
| 7–8 | 69,00 Orte |
| 8–9 | 61,00 Orte |
| 9–10 | 23,00 Orte |
| 10–11 | 22,00 Orte |
| 11–12 | 15,00 Orte |
| 12+ | 16,00 Orte |
Wie schneidet Bad Schandau im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Bad Schandau ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Bad Schandau ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Bad Schandau
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Stadt Wehlen | 7,45 €/m² |
| Bad Schandau | 7,18 €/m² |
| Königstein/Sächs. Schw. | 6,71 €/m² |
| Rathmannsdorf | 6,60 €/m² |
| Rathen | 6,45 €/m² |
| Hohnstein | 6,28 €/m² |
| Rosenthal-Bielatal | 6,22 €/m² |
| Reinhardtsdorf-Schöna | 6,11 €/m² |
| Sebnitz | 5,90 €/m² |
| Gohrisch | 5,81 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Bad Schandau ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Bad Schandau
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Reinhardtsdorf-Schöna | 8,52 % |
| Rosenthal-Bielatal | 8,12 % |
| Rathmannsdorf | 8,03 % |
| Hohnstein | 7,39 % |
| Sebnitz | 6,36 % |
| Königstein/Sächs. Schw. | 6,11 % |
| Bad Schandau | 5,41 % |
| Stadt Wehlen | 4,86 % |
| Gohrisch | 4,37 % |
| Rathen | 4,07 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Rathmannsdorf | 1,7 km | 01814 | 6,60 € | 987 € | 8,03 % |
| Gohrisch | 3,3 km | 01824 | 5,81 € | 1.595 € | 4,37 % |
| Reinhardtsdorf-Schöna | 3,5 km | 01814 | 6,11 € | 860 € | 8,52 % |
| Königstein/Sächs. Schw., Stadt | 5,7 km | 01824 | 6,71 € | 1.318 € | 6,11 % |
| Rathen, Kurort | 6,8 km | 01824 | 6,45 € | 1.903 € | 4,07 % |
| Hohnstein, Stadt | 7,6 km | 01848 | 6,28 € | 1.020 € | 7,39 % |
| Rosenthal-Bielatal | 9,0 km | 01824 | 6,22 € | 919 € | 8,12 % |
| Stadt Wehlen, Stadt | 9,6 km | 01829 | 7,45 € | 1.839 € | 4,86 % |
| Sebnitz, Stadt | 10,1 km | 01855 | 5,90 € | 1.113 € | 6,36 % |
Wo liegt Bad Schandau?
Lage
Bad Schandau auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Bad Schandau
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 7,18 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.593 € |
| Bruttomietrendite | 5,41 % |
| Kaufpreisfaktor | 18,5 |
| Einwohner | 3.409 |
| Einwohner je km² | 73 |
| Fläche (km²) | 46,8 |
| Arbeitslosenquote | 4,8 % |
| Prognos-Gesamtrang | #358 |
| Prognos Dynamikrang | #357 |
| Prognos Stärkerang | #348 |
| Koordinaten | 50,9174, 14,1547 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Bad Schandau
Was kostet eine Wohnung in Bad Schandau?
Die Angebotsmiete liegt in Bad Schandau bei 7,18 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.593 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt die Miete über dem sächsischen Durchschnitt von 6,50 €/m², aber unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 €/m². Der Kaufpreis liegt ebenfalls über dem sächsischen Durchschnitt von 1.226 €/m², aber deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 2.409 €/m². Im Kreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge liegt Bad Schandau mit 7,07 €/m² Miete und 1.571 €/m² Kaufpreis knapp über dem Kreisdurchschnitt.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Bad Schandau entwickelt?
Seit 2018 sind die Angebotskaufpreise in Bad Schandau von 677 Euro pro Quadratmeter auf 1.321 Euro (2026) gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von 8,72 % entspricht. Die Angebotsmiete entwickelte sich von 5,16 €/m² (2018) auf 6,81 €/m² (2026), mit einer jährlichen Steigerung von 3,53 %. Die Kaufpreisentwicklung war dabei deutlich dynamischer als die Mietentwicklung. Die Zeitreihen liegen für beide Werte vor und sind nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Bad Schandau?
Die Bruttomietrendite beträgt in Bad Schandau 5,41 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 18,5. Im Vergleich dazu weist das Bundesland Sachsen eine höhere Rendite von 7,18 % bei einem niedrigeren Kaufpreisfaktor von 15,47 auf. Bad Schandau liegt mit seiner Rendite im Perzentilrang von 23,44 im Bundesland, was bedeutet, dass rund 77 % der Orte in Sachsen eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Der Kreisdurchschnitt liegt bei 5,85 % Rendite und 18,52 Kaufpreisfaktor.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Bad Schandau?
Die Bevölkerung in Bad Schandau ist seit 2015 rückläufig: Von 3.761 Einwohnern im Jahr 2015 auf 3.409 im Jahr 2024, einem Rückgang von 9,36 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 73 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Entwicklung zeigt einen kontinuierlichen Rückgang über den gesamten Zeitraum.
Wie schneidet Bad Schandau im regionalen Standortvergleich ab?
Bad Schandau liegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Rang 358 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach ist der Demografie-Index mit Rang 397, während der Wohlstand-Index mit Rang 241 besser abschneidet. Im Nachbarvergleich liegen die Mieten in Rathmannsdorf (6,60 €/m²) und Reinhardtsdorf-Schöna (6,11 €/m²) unter denen von Bad Schandau, während Stadt Wehlen mit 7,45 €/m² höher liegt. Die Kaufpreise variieren im Umkreis zwischen 860 €/m² in Reinhardtsdorf-Schöna und 1.903 €/m² in Rathen.
Woher stammen die Daten zu Bad Schandau?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Bad Schandau sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Bad Schandau führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Müglitztal | 01809 | 7,66 € | 796 € | 11,54 % |
| Dorfhain | 01738 | 6,61 € | 700 € | 11,33 % |
| Reinhardtsdorf-Schöna | 01814 | 6,11 € | 860 € | 8,52 % |
| Rosenthal-Bielatal | 01824 | 6,22 € | 919 € | 8,12 % |
| Rathmannsdorf | 01814 | 6,60 € | 987 € | 8,03 % |
| Dürrröhrsdorf-Dittersbach | 01833 | 6,88 € | 1.114 € | 7,41 % |
| Hohnstein, Stadt | 01848 | 6,28 € | 1.020 € | 7,39 % |
| Altenberg, Stadt | 01773 | 6,70 € | 1.227 € | 6,56 % |