Königstein/Sächs. Schw., Stadt
Königstein/Sächs. Schw. (PLZ 01824) liegt im Kreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge in Sachsen. Der Ort zählt 2.141 Einwohner auf 27,1 km², das entspricht 79 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 6,71 € pro m², der Kaufpreis bei 1.318 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 6,11 % und ein Kaufpreisfaktor von 16,4 — rechnerisch sind das 16 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Königstein/Sächs. Schw. über dem Renditeniveau von 35 % der Orte in Sachsen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 6,09 € auf 7,29 € pro m², im Mittel 2,3 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 17,6 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 0,9 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 9,2 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge Rang 358 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 357, Stärkerang 348). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Gohrisch, Rathen und Rathmannsdorf an.
Immobilienpreise in Königstein/Sächs. Schw. im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Sachsen.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Königstein/Sächsische Schweiz
Immobilienmarktbericht für Königstein/Sächsische Schweiz: Die Stadt liegt im Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge an der Elbe. Der Angebotskaufpreis beträgt 1.318 €/m², die Angebotsmiete 6,71 €/m². Die Bruttomietrendite von 6,11 % liegt über dem Kreisdurchschnitt, aber unter dem Landesdurchschnitt. Die Kaufpreiszeitreihe ist extrem volatil, was auf kleine Stichproben hindeutet. Die Bevölkerung ist stabil bei rund 2.140 Einwohnern. Der Landkreis weist im Prognos-Zukunftsatlas unterdurchschnittliche Werte auf, besonders in den Bereichen Demografie und Arbeitsmarkt. Tourismus und die historische Festung sind wichtige Standortfaktoren.
Marktüberblick
Königstein/Sächsische Schweiz liegt an der Elbe im südlichen Teil des Landkreises Sächsische Schweiz-Osterzgebirge. Die Stadt umfasst 27,05 km² und hat 2.141 Einwohner. Der Angebotskaufpreis von 1.318 €/m² und die Angebotsmiete von 6,71 €/m² liegen beide unter dem Kreisdurchschnitt (1.572 €/m² bzw. 7,07 €/m²), was die Stadt innerhalb des Landkreises zu einer der günstigeren Lagen macht.
Im Landesvergleich liegt der Kaufpreis knapp über dem sächsischen Durchschnitt (1.226 €/m²), während die Miete mit 6,71 €/m² ebenfalls leicht darüber liegt. Die Bruttomietrendite von 6,11 % liegt damit unter dem sächsischen Durchschnitt von 7,18 %, was auf die überdurchschnittlichen Kaufpreise im Landesvergleich zurückzuführen ist. Der Kaufpreisfaktor von 16,38 liegt unter dem Kreiswert von 18,52 und signalisiert, dass der Markt im Kreisvergleich moderat bewertet ist.
Im bundesweiten Vergleich ist Königstein deutlich günstiger als der deutsche Durchschnitt (Kaufpreis 2.409 €/m², Miete 8,92 €/m²). Die Rendite von 6,11 % übertrifft den Bundesdurchschnitt von 5,10 %, was auf die niedrigeren Kaufpreise im Osten im Vergleich zu Westdeutschland hindeutet.
Preisentwicklung
Die Mietentwicklung zeigt einen klaren Aufwärtstrend: von 6,09 €/m² (2018) auf 7,29 €/m² (2026), was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von 2,27 % entspricht. Der stärkste Anstieg erfolgte zwischen 2019 (4,53 €/m²) und 2024 (7,11 €/m²), mit einer leichten Abflachung in den Folgejahren.
Die Kaufpreisentwicklung ist dagegen durch extreme Schwankungen geprägt: 341,73 €/m² (2018), 1.545,45 €/m² (2019), 3.437,50 €/m² (2021), 279,48 €/m² (2022), 942,31 €/m² (2023), 963,63 €/m² (2024) und 1.060,78 €/m² (2025). Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.318 €/m² liegt deutlich über dem Zeitreihenwert von 2025.
Die extremen Ausschläge — ein Wert von über 3.400 €/m² im Jahr 2021 gefolgt von einem Tief von unter 280 €/m² im Jahr 2022 — deuten auf eine sehr kleine Anzahl von Transaktionen hin. In einer Gemeinde mit rund 2.100 Einwohnern kann bereits ein einzelner Verkauf den Durchschnittswert erheblich beeinflussen. Der CAGR von 17,56 % für den Kaufpreis ist vor diesem Hintergrund nicht aussagekräftig, da er von den Extremwerten im Jahr 2021 und 2022 dominiert wird.
Demografie und Standortfaktoren
Die Einwohnerzahl Königsteins ist seit 2015 relativ stabil: von 2.122 (2015) über einen Tiefpunkt von 2.085 (2021) auf 2.141 (2023/2024). Das entspricht einem Nettowachstum von knapp 1 % über den Zeitraum. Die Bevölkerungsdichte beträgt 79 Einwohner pro Quadratkilometer.
Die Arbeitslosenquote zeigt einen deutlichen Anstieg: von 47 Promille (2019) auf 107 Promille (2023), also von 4,7 % auf 10,7 %. Dieser Anstieg korreliert mit der Entwicklung im gesamten Landkreis, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Arbeitsmarkt-Index auf Rang 332 von rund 400 Landkreisen liegt. Besonders problematisch ist der Demografie-Index des Kreises auf Rang 397, was auf eine stark alternde Bevölkerung und Schrumpfungstendenzen hindeutet.
Der Wohlstands-Index des Kreises liegt mit Rang 241 am besten im Vergleich, ist aber ebenfalls im unteren Mittelfeld. Der Dynamik-Index auf Rang 357 ist ebenfalls schwach. Insgesamt spiegelt die Standortbilanz des Kreises eine Region wider, die wirtschaftlich und demografisch unterdurchschnittlich entwickelt ist.
Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen durch Studierende ausschließt.
Regionale Einordnung und Standortstruktur
Königstein liegt im Perzentilrang 34,7 im Bundesland Sachsen bei der Bruttomietrendite, also im unteren Drittel der sächsischen Orte. Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild: Die Miete von 6,71 €/m² liegt über der von Gohrisch (5,81 €/m²) und Rosenthal-Bielatal (6,22 €/m²), aber unter der von Struppen (7,53 €/m²) und Bad Schandau (7,18 €/m²).
Bei den Kaufpreisen liegt Königstein mit 1.318 €/m² deutlich über Rathmannsdorf (987 €/m²) und Rosenthal-Bielatal (919 €/m²), aber unter Rathen (1.903 €/m²) und Struppen (2.515 €/m²). Die Bruttomietrendite von 6,11 % liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden, die von 3,59 % (Struppen) bis 8,12 % (Rosenthal-Bielatal) reichen.
Die Stadt profitiert von ihrer Lage in der Sächsischen Schweiz, einer der bekanntesten Tourismusregionen Sachsens. Die Festung Königstein, ein Wahrzeichen der Stadt, zieht Besucher an. Im Ortsteil Hütten befindet sich eine Papierfabrik, die Banknoten- und Sicherheitsdokumente herstellt. Im Ortsteil Leupoldishain endete 1990 der Uranbergbau der SDAG Wismut; die Sanierung des über 80 Hektar großen Geländes dauert voraussichtlich bis 2026 an und könnte künftige gewerbliche oder touristische Nutzungen ermöglichen.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Königstein/Sächs. Schw. entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Königstein/Sächs. Schw.
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 6,09 €/m² |
| 2019 | 4,53 €/m² |
| 2020 | 5,80 €/m² |
| 2021 | 5,55 €/m² |
| 2022 | 6,26 €/m² |
| 2023 | 6,36 €/m² |
| 2024 | 7,11 €/m² |
| 2025 | 7,07 €/m² |
| 2026 | 7,29 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Königstein/Sächs. Schw.
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 342 €/m² |
| 2019 | 1.545 €/m² |
| 2021 | 3.438 €/m² |
| 2022 | 279 €/m² |
| 2023 | 942 €/m² |
| 2024 | 964 €/m² |
| 2025 | 1.061 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Königstein/Sächs. Schw.
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2019 | 3,52 % |
| 2021 | 1,94 % |
| 2023 | 8,10 % |
| 2024 | 8,85 % |
| 2025 | 8,00 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Königstein/Sächs. Schw.
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 2.122 Einwohner |
| 2016 | 2.128 Einwohner |
| 2017 | 2.092 Einwohner |
| 2018 | 2.089 Einwohner |
| 2019 | 2.087 Einwohner |
| 2020 | 2.104 Einwohner |
| 2021 | 2.085 Einwohner |
| 2022 | 2.101 Einwohner |
| 2023 | 2.141 Einwohner |
| 2024 | 2.141 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Königstein/Sächs. Schw.
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 6,56 % |
| 2016 | 6,47 % |
| 2017 | 4,71 % |
| 2018 | 4,97 % |
| 2019 | 4,86 % |
| 2020 | 5,99 % |
| 2021 | 5,38 % |
| 2022 | 6,60 % |
| 2023 | 9,18 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 358 Rang |
| Dynamik | 357 Rang |
| Stärke | 348 Rang |
| Demografie | 397 Rang |
| Arbeitsmarkt | 332 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 348 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 241 Rang |
Renditeverteilung in Sachsen
Anzahl Orte je Renditeband — Königstein/Sächs. Schw. liegt im Band 6–7 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Sachsen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 2,00 Orte |
| 3–4 | 20,00 Orte |
| 4–5 | 52,00 Orte |
| 5–6 | 63,00 Orte |
| 6–7 | 75,00 Orte |
| 7–8 | 69,00 Orte |
| 8–9 | 61,00 Orte |
| 9–10 | 23,00 Orte |
| 10–11 | 22,00 Orte |
| 11–12 | 15,00 Orte |
| 12+ | 16,00 Orte |
Wie schneidet Königstein/Sächs. Schw. im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Königstein/Sächs. Schw. ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Königstein/Sächs. Schw. ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Königstein/Sächs. Schw.
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Struppen | 7,53 €/m² |
| Stadt Wehlen | 7,45 €/m² |
| Bad Schandau | 7,18 €/m² |
| Königstein/Sächs. Schw. | 6,71 €/m² |
| Rathmannsdorf | 6,60 €/m² |
| Rathen | 6,45 €/m² |
| Hohnstein | 6,28 €/m² |
| Rosenthal-Bielatal | 6,22 €/m² |
| Reinhardtsdorf-Schöna | 6,11 €/m² |
| Gohrisch | 5,81 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Königstein/Sächs. Schw. ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Königstein/Sächs. Schw.
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Reinhardtsdorf-Schöna | 8,52 % |
| Rosenthal-Bielatal | 8,12 % |
| Rathmannsdorf | 8,03 % |
| Hohnstein | 7,39 % |
| Königstein/Sächs. Schw. | 6,11 % |
| Bad Schandau | 5,41 % |
| Stadt Wehlen | 4,86 % |
| Gohrisch | 4,37 % |
| Rathen | 4,07 % |
| Struppen | 3,59 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Gohrisch | 2,6 km | 01824 | 5,81 € | 1.595 € | 4,37 % |
| Rathen, Kurort | 4,6 km | 01824 | 6,45 € | 1.903 € | 4,07 % |
| Rathmannsdorf | 4,9 km | 01814 | 6,60 € | 987 € | 8,03 % |
| Struppen | 4,9 km | 01796 | 7,53 € | 2.515 € | 3,59 % |
| Rosenthal-Bielatal | 5,1 km | 01824 | 6,22 € | 919 € | 8,12 % |
| Stadt Wehlen, Stadt | 5,3 km | 01829 | 7,45 € | 1.839 € | 4,86 % |
| Bad Schandau, Stadt | 5,7 km | 01814 | 7,18 € | 1.593 € | 5,41 % |
| Hohnstein, Stadt | 7,4 km | 01848 | 6,28 € | 1.020 € | 7,39 % |
| Reinhardtsdorf-Schöna | 8,4 km | 01814 | 6,11 € | 860 € | 8,52 % |
Wo liegt Königstein/Sächs. Schw.?
Lage
Königstein/Sächs. Schw. auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Königstein/Sächs. Schw.
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 6,71 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.318 € |
| Bruttomietrendite | 6,11 % |
| Kaufpreisfaktor | 16,4 |
| Einwohner | 2.141 |
| Einwohner je km² | 79 |
| Fläche (km²) | 27,1 |
| Arbeitslosenquote | 9,2 % |
| Prognos-Gesamtrang | #358 |
| Prognos Dynamikrang | #357 |
| Prognos Stärkerang | #348 |
| Koordinaten | 50,9171, 14,0737 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Königstein/Sächs. Schw.
Was kostet eine Wohnung in Königstein/Sächs. Schw.?
Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 6,71 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.318 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge liegt die Miete mit 6,71 Euro unter dem Kreis-Durchschnitt von 7,07 Euro, während sie leicht über dem sächsischen Durchschnitt von 6,50 Euro liegt. Der Kaufpreis liegt mit 1.318 Euro über dem Landesdurchschnitt von 1.226 Euro, aber unter dem Kreis-Durchschnitt von 1.572 Euro. Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Königstein/Sächs. Schw. entwickelt?
Die Angebotsmiete ist von 6,09 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 7,29 Euro im Jahr 2026 gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 2,3 Prozent entspricht. Der Angebotskaufpreis zeigt in der Zeitreihe von 2018 bis 2025 eine CAGR von 17,6 Prozent, weist aber starke jährliche Schwankungen auf — von 342 Euro im Jahr 2018 über 1.545 Euro im Jahr 2019 und 3.438 Euro im Jahr 2021 bis hinunter auf 279 Euro im Jahr 2022. Die Datenreihen sind nicht als Schätzung gekennzeichnet, die starken Schwankungen im Kaufpreis sollten bei der Einordnung berücksichtigt werden.
Wie hoch ist die Bruttomietrendite bei einer Kapitalanlage in Königstein/Sächs. Schw.?
Die Bruttomietrendite beträgt 6,11 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 16,38. Im Vergleich zum Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge liegt die Rendite mit 6,11 Prozent über dem Kreis-Durchschnitt von 5,85 Prozent, aber unter dem sächsischen Durchschnitt von 7,18 Prozent. Der Perzentilrang von 34,7 im Bundesland bedeutet, dass rund 35 Prozent der Orte in Sachsen eine niedrigere Rendite aufweisen und rund 65 Prozent eine höhere. Der Kaufpreisfaktor liegt mit 16,38 zwischen dem Kreiswert von 18,52 und dem Landeswert von 15,47.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Königstein/Sächs. Schw.?
Die Einwohnerzahl lag 2024 bei 2.141 und betrug 2015 noch 2.122, was einer Entwicklung von plus 0,9 Prozent über den Zeitraum entspricht. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 79 Einwohnern pro Quadratkilometer. In den Jahren dazwischen gab es leichte Schwankungen zwischen 2.085 (2021) und 2.141 (2023/2024), insgesamt zeigt sich also eine weitgehend stabile Bevölkerungsentwicklung mit kaum Wachstum.
Wie hoch ist die Arbeitslosenquote in Königstein/Sächs. Schw.?
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 10,7 Prozent (107 Promille) und war damit höher als die 9,5 Prozent im Jahr 2015. Der Wert ist Teil der demografischen und arbeitsmarktbezogenen Kennzahlen des Ortes. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge im Index "Arbeitsmarkt" den Rang 332 von rund 400 deutschen Kreisen.
Woher stammen die Daten zu Königstein/Sächs. Schw.?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Königstein/Sächs. Schw. sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Königstein/Sächs. Schw. führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Müglitztal | 01809 | 7,66 € | 796 € | 11,54 % |
| Dorfhain | 01738 | 6,61 € | 700 € | 11,33 % |
| Reinhardtsdorf-Schöna | 01814 | 6,11 € | 860 € | 8,52 % |
| Rosenthal-Bielatal | 01824 | 6,22 € | 919 € | 8,12 % |
| Rathmannsdorf | 01814 | 6,60 € | 987 € | 8,03 % |
| Dürrröhrsdorf-Dittersbach | 01833 | 6,88 € | 1.114 € | 7,41 % |
| Hohnstein, Stadt | 01848 | 6,28 € | 1.020 € | 7,39 % |
| Altenberg, Stadt | 01773 | 6,70 € | 1.227 € | 6,56 % |