Sebnitz, Stadt
Sebnitz (PLZ 01855) liegt im Kreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge in Sachsen. Der Ort zählt 9.537 Einwohner auf 88,2 km², das entspricht 108 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 5,90 € pro m², der Kaufpreis bei 1.113 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 6,36 % und ein Kaufpreisfaktor von 15,7 — rechnerisch sind das 16 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Sebnitz über dem Renditeniveau von 40 % der Orte in Sachsen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 5,18 € auf 5,60 € pro m², im Mittel 1,0 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 11,9 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 4,0 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 7,5 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge Rang 358 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 357, Stärkerang 348). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Neustadt in Sachsen, Bad Schandau und Rathmannsdorf an.
Immobilienpreise in Sebnitz im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Sachsen.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Sebnitz, Stadt
Sebnitz ist eine kleine Stadt im Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge mit 9.537 Einwohnern. Der Immobilienmarkt zeigt extreme Kaufpreisschwankungen bei stabilen Mieten. Das Preisniveau liegt unter Kreis- und Landesdurchschnitt, die Rendite darüber. Die Bevölkerung ist rückläufig, hat sich aber seit 2022 stabilisiert. Der Landkreis gehört zu den schwächeren Kreisen Deutschlands.
Überblick
Sebnitz ist eine Stadt im Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge mit 9.537 Einwohnern auf 88,24 km². Die Stadt liegt im östlichen Teil des Landkreises, rund 7 km von Neustadt in Sachsen entfernt. Mit einer Bevölkerungsdichte von 108 Einwohnern pro km² ist Sebnitz deutlich unterdurchschnittlich dicht besiedelt. Der Ort weist keine Hochschulen auf und gehört wirtschaftlich zu den schwächer positionierten Kreisen Deutschlands (Prognos-Rang 358 von rund 400).
Marktüberblick und Preisniveau
Der Sebnitzer Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Muster: Während die Mieten relativ stabil verlaufen, schwanken die Kaufpreise von Jahr zu Jahr extrem. Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.113 €/m², die Angebotsmiete bei 5,90 €/m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 6,36 % und ein Kaufpreisfaktor von 15,72.
Die Kaufpreiszeitreihe ist geprägt von starken Ausschlägen: 2018 lag der Preis bei 494 €/m², 2019 bei 833, 2020 wieder bei 500, 2021 bei 914, 2022 bei 1.442, 2023 bei 839, 2024 bei 1.428, 2025 bei 994 und 2026 bei 1.213 €/m². Diese extremen Schwankungen von über 100 % zwischen Hoch- und Tiefpunkten deuten auf einen dünnen Markt hin, bei dem einzelne Transaktionen den Durchschnitt stark verzerren können. Im Gegensatz dazu verlaufen die Mietwerte mit 5,18 bis 7,04 €/m² deutlich ruhiger.
Der Kaufpreisfaktor von 15,72 liegt knapp über dem sächsischen Landesdurchschnitt (15,47), aber deutlich unter dem Kreisdurchschnitt (18,52). Die Bruttomietrendite von 6,36 % liegt über dem Kreiswert (5,85 %) und unter dem Landesdurchschnitt (7,18 %).
Preisentwicklung
Die Kaufpreisentwicklung in Sebnitz folgt nicht dem typischen, stetig steigenden Muster vieler deutscher Märkte. Stattdessen zeigt sich ein zyklisches Hin- und Herschwanken: Nach dem Tief 2018 (494 €/m²) folgte ein Anstieg auf 1.442 €/m² im Jahr 2022, gefolgt von einem Rückgang auf 839 €/m² 2023, einem erneuten Anstieg auf 1.428 €/m² 2024, einem Tief 2025 (994 €/m²) und einem Anstieg 2026 (1.213 €/m²). Diese Volatilität ist für einen kleinen Markt typisch, in dem das Angebot an transaktierten Objekten gering ist.
Die Mieten entwickelten sich moderater: Von 5,18 €/m² (2018) stiegen sie auf 5,95 €/m² (2022), sanken dann leicht auf 5,60 €/m² (2026). Der Anstieg 2025 auf 7,04 €/m² ist ein Ausreißer in der Reihe und könnte auf eine Veränderung des Angebotsmix (z. B. mehr neu sanierte oder größer dimensionierte Wohnungen) zurückgehen.
Der CAGR der Miete beträgt 0,98 % pro Jahr, der der Kaufpreise 11,88 %. Der hohe Kaufpreis-CAGR resultiert jedoch maßgeblich aus dem extrem niedrigen Startwert 2018 und ist angesichts der starken jährlichen Schwankungen nur eingeschränkt aussagekräftig.
Regionale Einordnung
Sebnitz liegt bei Miete und Kaufpreis deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Die Angebotsmiete von 5,90 €/m² liegt 16,6 % unter dem Kreisdurchschnitt (7,07 €/m²) und 9,2 % unter dem sächsischen Mittel (6,50 €/m²). Der Kaufpreis von 1.113 €/m² liegt 29,2 % unter dem Kreiswert (1.572 €/m²) und 9,2 % unter dem Landesdurchschnitt (1.226 €/m²).
Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Sebnitz mit 1.113 €/m² über Reinhardtsdorf-Schöna (860 €/m²) und Rathmannsdorf (987 €/m²), aber deutlich unter den touristisch geprägten Orten Rathen (1.903 €/m²) und Gohrisch (1.595 €/m²). Bei der Bruttomietrendite liegt Sebnitz mit 6,36 % über Neustadt in Sachsen (5,74 %), Bad Schandau (5,41 %), Rathen (4,07 %) und Gohrisch (4,37 %), aber unter Hohnstein (7,39 %), Rathmannsdorf (8,03 %), Reinhardtsdorf-Schöna (8,52 %) und Steinigtwolmsdorf (13,2 %). Die höheren Renditen in den Nachbarorten resultieren aus niedrigeren Kaufpreisen bei ähnlichen Mieten.
Sebnitz liegt im Perzentilrang 40,2 % im Bundesland Sachsen bei der Bruttomietrendite, was bedeutet, dass etwa 40 % der sächsischen Orte eine niedrigere Rendite aufweisen.
Bevölkerung und Standortfaktoren
Die Bevölkerung Sebnitz' ist seit 2015 um 3,98 % zurückgegangen, von 9.932 auf 9.537 Einwohner. Der stärkste Rückgang erfolgte zwischen 2015 und 2021, als die Einwohnerzahl von 9.932 auf 9.248 sank. Seit 2022 hat sich die Bevölkerung stabilisiert (9.522 im Jahr 2022, 9.537 in den Jahren 2023 und 2024).
Die Zahl der Arbeitslosen ging von 467 im Jahr 2015 auf einen Tiefstand von 235 im Jahr 2021 zurück, stieg dann aber wieder auf 383 im Jahr 2023 an. Dieser Anstieg geht einher mit der Bevölkerungsstabilisierung.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge auf Rang 358 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Besonders schlecht schneiden die Indizes Demografie (Rang 397) und Arbeitsmarkt (Rang 332) ab. Der Index Wohlstand und soziale Lage (Rang 241) ist relativ besser. Diese Bewertungen gelten für den gesamten Kreis, nicht nur für Sebnitz.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Sebnitz entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Sebnitz
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 5,18 €/m² |
| 2019 | 5,59 €/m² |
| 2020 | 5,34 €/m² |
| 2021 | 5,36 €/m² |
| 2022 | 5,95 €/m² |
| 2023 | 5,78 €/m² |
| 2024 | 5,67 €/m² |
| 2025 | 7,04 €/m² |
| 2026 | 5,60 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Sebnitz
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 494 €/m² |
| 2019 | 833 €/m² |
| 2020 | 500 €/m² |
| 2021 | 914 €/m² |
| 2022 | 1.442 €/m² |
| 2023 | 839 €/m² |
| 2024 | 1.428 €/m² |
| 2025 | 994 €/m² |
| 2026 | 1.213 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Sebnitz
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 12,59 % |
| 2019 | 8,05 % |
| 2020 | 12,82 % |
| 2021 | 7,03 % |
| 2022 | 4,95 % |
| 2023 | 8,27 % |
| 2024 | 4,77 % |
| 2025 | 8,50 % |
| 2026 | 5,54 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Sebnitz
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 9.932 Einwohner |
| 2016 | 9.817 Einwohner |
| 2017 | 9.623 Einwohner |
| 2018 | 9.552 Einwohner |
| 2019 | 9.461 Einwohner |
| 2020 | 9.365 Einwohner |
| 2021 | 9.248 Einwohner |
| 2022 | 9.522 Einwohner |
| 2023 | 9.537 Einwohner |
| 2024 | 9.537 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Sebnitz
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 7,50 % |
| 2016 | 7,60 % |
| 2017 | 6,25 % |
| 2018 | 5,60 % |
| 2019 | 5,20 % |
| 2020 | 5,93 % |
| 2021 | 5,39 % |
| 2022 | 6,12 % |
| 2023 | 7,54 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 358 Rang |
| Dynamik | 357 Rang |
| Stärke | 348 Rang |
| Demografie | 397 Rang |
| Arbeitsmarkt | 332 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 348 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 241 Rang |
Renditeverteilung in Sachsen
Anzahl Orte je Renditeband — Sebnitz liegt im Band 6–7 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Sachsen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 2,00 Orte |
| 3–4 | 20,00 Orte |
| 4–5 | 52,00 Orte |
| 5–6 | 63,00 Orte |
| 6–7 | 75,00 Orte |
| 7–8 | 69,00 Orte |
| 8–9 | 61,00 Orte |
| 9–10 | 23,00 Orte |
| 10–11 | 22,00 Orte |
| 11–12 | 15,00 Orte |
| 12+ | 16,00 Orte |
Wie schneidet Sebnitz im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Sebnitz ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Sebnitz ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Sebnitz
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Bad Schandau | 7,18 €/m² |
| Rathmannsdorf | 6,60 €/m² |
| Neustadt in Sachsen | 6,50 €/m² |
| Rathen | 6,45 €/m² |
| Hohnstein | 6,28 €/m² |
| Steinigtwolmsdorf | 6,22 €/m² |
| Reinhardtsdorf-Schöna | 6,11 €/m² |
| Sebnitz | 5,90 €/m² |
| Gohrisch | 5,81 €/m² |
| Sohland a. d. Spree | 5,76 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Sebnitz ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Sebnitz
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Steinigtwolmsdorf | 13,20 % |
| Reinhardtsdorf-Schöna | 8,52 % |
| Rathmannsdorf | 8,03 % |
| Hohnstein | 7,39 % |
| Sebnitz | 6,36 % |
| Sohland a. d. Spree | 6,16 % |
| Neustadt in Sachsen | 5,74 % |
| Bad Schandau | 5,41 % |
| Gohrisch | 4,37 % |
| Rathen | 4,07 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Neustadt in Sachsen, Stadt | 7,0 km | 01844 | 6,50 € | 1.358 € | 5,74 % |
| Bad Schandau, Stadt | 10,1 km | 01814 | 7,18 € | 1.593 € | 5,41 % |
| Rathmannsdorf | 10,2 km | 01814 | 6,60 € | 987 € | 8,03 % |
| Reinhardtsdorf-Schöna | 10,4 km | 01814 | 6,11 € | 860 € | 8,52 % |
| Hohnstein, Stadt | 11,1 km | 01848 | 6,28 € | 1.020 € | 7,39 % |
| Steinigtwolmsdorf | 11,4 km | 01904 | 6,22 € | 565 € | 13,20 % |
| Rathen, Kurort | 13,2 km | 01824 | 6,45 € | 1.903 € | 4,07 % |
| Gohrisch | 13,2 km | 01824 | 5,81 € | 1.595 € | 4,37 % |
| Sohland a. d. Spree | 13,6 km | 02689 | 5,76 € | 1.121 € | 6,16 % |
Wo liegt Sebnitz?
Lage
Sebnitz auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Sebnitz
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 5,90 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.113 € |
| Bruttomietrendite | 6,36 % |
| Kaufpreisfaktor | 15,7 |
| Einwohner | 9.537 |
| Einwohner je km² | 108 |
| Fläche (km²) | 88,2 |
| Arbeitslosenquote | 7,5 % |
| Prognos-Gesamtrang | #358 |
| Prognos Dynamikrang | #357 |
| Prognos Stärkerang | #348 |
| Koordinaten | 50,9729, 14,2693 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Sebnitz
Was kostet eine Wohnung in Sebnitz?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Sebnitz liegt bei 5,90 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.113 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel. Im Vergleich dazu kostet eine Wohnung im gesamten Bundesland Sachsen durchschnittlich 6,50 Euro pro Quadratmeter bei einer Miete und 1.226 Euro pro Quadratmeter beim Kaufpreis.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Sebnitz entwickelt?
Die Angebotsmieten in Sebnitz stiegen von 5,18 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 5,60 Euro im Jahr 2026, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 1 Prozent entspricht. Die Kaufpreise zeigten einen deutlich stärkeren Anstieg: Von 494 Euro pro Quadratmeter 2018 auf 1.213 Euro 2026, einem jährlichen Wachstum von fast 12 Prozent. Beide Reihen sind nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Wie teuer ist Sebnitz im Vergleich zum Landkreis und zu Sachsen?
Sebnitz liegt mit einer Angebotsmiete von 5,90 Euro pro Quadratmeter unter dem Durchschnitt des Landkreises Sächsische Schweiz-Osterzgebirge (7,07 Euro) und auch unter dem sächsischen Durchschnitt (6,50 Euro). Beim Kaufpreis liegt Sebnitz mit 1.113 Euro pro Quadratmeter ebenfalls deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 1.572 Euro und leicht unter dem Landesdurchschnitt von 1.226 Euro.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Sebnitz?
Die Bruttomietrendite in Sebnitz beträgt 6,36 Prozent, was einem Kaufpreisfaktor von 15,72 entspricht. Im Vergleich dazu liegt die Rendite im Kreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge bei 5,85 Prozent und in Sachsen bei 7,18 Prozent. Sebnitz liegt damit im Perzentilrang von 40,19 im Bundesland, was bedeutet, dass rund 60 Prozent der Orte in Sachsen eine höhere Bruttomietrendite aufweisen.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Sebnitz?
Die Bevölkerung in Sebnitz ist von 9.932 Einwohnern im Jahr 2015 auf 9.537 im Jahr 2024 gesunken, einem Rückgang von knapp 4 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 108 Einwohner pro Quadratkilometer. In den Jahren 2022 bis 2024 stabilisierte sich die Einwohnerzahl nahezu (9.522 → 9.537 → 9.537).
Wie schneidet Sebnitz im Prognos-Zukunftsatlas ab?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge, zu dem Sebnitz gehört, den Rang 358 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach ist der Bereich Demografie mit Rang 397, während der Wohlstand mit Rang 241 besser abschneidet. Für Sebnitz selbst liegen keine Hochschulen vor.
Woher stammen die Daten zu Sebnitz?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Sebnitz sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Sebnitz führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Müglitztal | 01809 | 7,66 € | 796 € | 11,54 % |
| Dorfhain | 01738 | 6,61 € | 700 € | 11,33 % |
| Reinhardtsdorf-Schöna | 01814 | 6,11 € | 860 € | 8,52 % |
| Rosenthal-Bielatal | 01824 | 6,22 € | 919 € | 8,12 % |
| Rathmannsdorf | 01814 | 6,60 € | 987 € | 8,03 % |
| Dürrröhrsdorf-Dittersbach | 01833 | 6,88 € | 1.114 € | 7,41 % |
| Hohnstein, Stadt | 01848 | 6,28 € | 1.020 € | 7,39 % |
| Altenberg, Stadt | 01773 | 6,70 € | 1.227 € | 6,56 % |