Schwarzheide, Stadt

Marktüberblick

Schwarzheide ist eine Stadt im Süden Brandenburgs im Landkreis Oberspreewald-Lausitz. Auf 33,44 km² leben 5.637 Einwohner, was einer Bevölkerungsdichte von 169 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Stadt liegt in der Westlausitz und ist Teil des Regionalen Wachstumskerns Westlausitz, einer Förderregion im Strukturwandel. Die BASF ist mit rund 1.200 Beschäftigten ein strukturbestimmendes Unternehmen am Ort.

Die Angebotsmiete liegt bei 7,14 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.570 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen unter dem brandenburgischen Landesdurchschnitt (Miete: 8,44 Euro, Kaufpreis: 2.086 Euro) und deutlich unter dem deutschen Durchschnitt (Miete: 8,92 Euro, Kaufpreis: 2.409 Euro). Im Kreis Oberspreewald-Lausitz liegt die Stadt mit 7,14 Euro Miete knapp über dem Kreisdurchschnitt von 6,71 Euro, während der Kaufpreis mit 1.570 Euro nahe am Kreiswert von 1.557 Euro liegt.

Der Kaufpreisfaktor beträgt 18,32 und liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt von 19,18 und dem Landesdurchschnitt von 20,28. Die Bruttomietrendite von 5,46 Prozent liegt leicht unter dem Landesdurchschnitt von 5,58 Prozent und dem Kreisdurchschnitt von 5,82 Prozent. Im brandenburgischen Perzentilrang belegt Schwarzheide bei der Rendite den 59. Platz von 100 – die Rendite liegt damit im oberen Mittelfeld des Landes.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Schwarzheide war in den vergangenen Jahren von erheblichen Schwankungen geprägt. Die Angebotsmiete stieg von 5,77 Euro im Jahr 2018 auf 8,08 Euro im Jahr 2024 – ein Anstieg um 40 Prozent in sechs Jahren. Der CAGR von 2,98 Prozent zeigt einen durchschnittlichen jährlichen Zuwachs. Allerdings zeigt die Zeitreihe eine hohe Volatilität: Zwischen 2018 (5,77 Euro) und 2019 (5,12 Euro) fiel die Miete, stieg dann 2020 auf 6,50 Euro, fiel 2021 leicht auf 6,10 Euro und legte dann kontinuierlich bis 2024 zu.

Die Kaufpreisentwicklung war noch volatiler. Von 2.353 Euro im Jahr 2019 fiel der Preis 2020 auf 1.195 Euro, stieg 2021 auf 1.605 Euro, fiel 2022 auf den Tiefpunkt von 1.071 Euro und erholte sich bis 2024 auf 1.986 Euro. Der CAGR von -3,34 Prozent über den gesamten Zeitraum zeigt, dass der Kaufpreis trotz der Erholung von 2022 auf 2024 im Vergleich zu 2019 immer noch unter dem Ausgangsniveau liegt. Die starken jährlichen Schwankungen können auf einen Markt mit wenigen Transaktionen hindeuten, bei dem einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark beeinflussen.

Die aktuelle Angebotsmiete von 7,30 Euro im Jahr 2026 liegt unter dem Vorjahreswert von 8,04 Euro, was auf eine leichte Abkühlung des Mietmarktes hindeutet.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt Schwarzheide ein gemischtes Bild. Die Miete von 7,14 Euro liegt über den Werten der unmittelbaren Nachbarorte Ruhland (6,54 Euro), Schipkau (6,52 Euro), Schwarzbach (6,36 Euro) und Lauchhammer (6,46 Euro). Nur Frauendorf (9,50 Euro) weist eine höhere Miete auf. Tettau (6,85 Euro) liegt leicht unter Schwarzheide.

Beim Kaufpreis liegt Schwarzheide mit 1.570 Euro deutlich über Lauchhammer (745 Euro) und Schipkau (936 Euro), aber unter Ruhland (1.889 Euro) und Frauendorf (2.452 Euro). Der Kaufpreis von Schwarzheide liegt damit in der Mitte der Nachbarorte.

Die Bruttomietrendite von 5,46 Prozent liegt unter der von Schipkau (8,36 Prozent), Lauchhammer (10,41 Prozent) und Tettau (7,46 Prozent), aber über Ruhland (4,16 Prozent), Guteborn (4,36 Prozent) und Frauendorf (4,65 Prozent). Die niedrige Rendite in Ruhland und Frauendorf korrespondiert mit deren höheren Kaufpreisen im Verhältnis zu den Mieten. Schwarzheide liegt mit seiner Rendite damit im mittleren Bereich der Nachbargemeinden.

Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt zeigt Schwarzheide bei allen drei Kennzahlen – Miete, Kaufpreis und Rendite – Werte, die unter dem deutschen Niveau liegen.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Schwarzheide ist seit 2015 um 2,73 Prozent rückläufig – von 5.795 Einwohnern (2015) auf 5.637 (2024). Der stärkste Rückgang trat zwischen 2015 und 2021 ein, als die Einwohnerzahl von 5.795 auf 5.495 sank. Seit 2022 erholte sich die Bevölkerung leicht auf 5.681 (2022), bevor sie 2023 und 2024 bei 5.637 stabilisierte.

Die Arbeitslosigkeit entwickelte sich von 343 Arbeitslosen im Jahr 2015 auf ein Tief von 176 im Jahr 2022, stieg dann aber wieder auf 223 im Jahr 2023 an. Dieser Anstieg geht einher mit dem Strukturwandel in der Lausitz nach dem Ende der Braunkohleförderung.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Oberspreewald-Lausitz, zu dem Schwarzheide gehört, mit einem Gesamtrang von 325 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schlecht abschneidet der Kreis bei den Teilindizes Demografie (Rang 385) und Dynamik (Rang 370). Besser positioniert ist er bei Wettbewerb und Innovation (Rang 230) und Wohlstand sowie sozialer Lage (Rang 250). Am schwächsten ist der Arbeitsmarkt mit Rang 344 bewertet. Diese Bewertungen gelten für den gesamten Kreis, nicht spezifisch für Schwarzheide, geben aber einen Hinweis auf die strukturellen Rahmenbedingungen des Standorts.