Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Oberspreewald-Lausitz liegt im Süden Brandenburgs und umfasst 25 Gemeinden auf 1.223,5 km². Mit 107.547 Einwohnern (2023) ist er mit 88 Einwohnern je km² dünn besiedelt. Der Kreis gehört zu den drei günstigsten Landkreisen in Brandenburg: Der mittlere Kaufpreis liegt bei 1.557 EUR/m² und damit auf Rang 16 von 18. Die durchschnittliche Mietpreis liegt bei 6,71 EUR/m². Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Rang 325 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang; der Dynamik-Rang liegt bei 370, der Demografie-Rang bei 385. Die Bevölkerung ist von 112.450 (2015) auf 107.547 (2023) um 4,4 % gesunken.
Der Immobilienmarkt im Kreis zeigt eine extreme innere Spreizung: Die Kaufpreise reichen von 649 EUR/m² in Neupetershain bis 3.052 EUR/m² in Senftenberg. Die Renditen variieren von 2,92 % in Senftenberg bis 12,54 % in Neupetershain. Diese enorme Bandbreite lässt sich nur verstehen, wenn man die unterschiedlichen Strukturfaktoren der einzelnen Gemeinden betrachtet.
Innere Struktur und Preisgefälle
Der Kreis Oberspreewald-Lausitz weist eine ausgeprägte innere Struktur auf, die sich in drei klar abgrenzbare Zonen gliedern lässt.
Das Zentrum mit den höchsten Werten ist Senftenberg, die Kreisstadt mit 23.282 Einwohnern. Mit 3.052 EUR/m² Kaufpreis und einem Preisfaktor von 34,3 liegt sie deutlich über dem Kreisdurchschnitt. Senftenberg bildet den wirtschaftlichen und bildungspolitischen Mittelpunkt des Kreises. Die BTU Cottbus-Senftenberg unterhält hier einen Campus, und die Stadt ist Teil des Lausitzer Seenlandes, der künftig größten künstlichen Seenplatte Europas.
Ein zweiter Preispol bildet der Spreewald. Lübbenau/Spreewald (15.774 Einwohner) weist mit 2.366 EUR/m² die zweithöchsten Kaufpreise im Kreis auf. Der Biosphärenreservat-Status und die touristische Attraktivität treiben die Werte. Auch die kleinen Gemeinden Großkmehlen (2.860 EUR/m²) und Frauendorf (2.452 EUR/m²) gehören zu den teuersten – sie liegen im Spreewaldgebiet und profitieren von der touristischen Nachfrage.
Dem stehen die ehemaligen Bergbaugemeinden im Süden und Westen gegenüber. Lauchhammer (13.951 Einwohner) weist mit 745 EUR/m² die niedrigsten Kaufpreise der größeren Städte auf, bei einer Rendite von 10,41 %. Schipkau (936 EUR/m²) und Neupetershain (649 EUR/m²) bilden das untere Preissegment. Diese Gemeinden waren über Jahrzehnte vom Braunkohletagebau geprägt, und die wirtschaftliche Transformation hinterlässt spürbare Spuren in den Immobilienwerten.
Die Spreizung der Renditen ist ebenso markant: Von 2,92 % in Senftenberg bis 12,54 % in Neupetershain. Diese Bandbreite entspricht dem Muster strukturschwacher ländlicher Kreise in Ostdeutschland, in denen die Werte innerhalb des Kreises um das Fünffache variieren können.
Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Die wirtschaftliche Struktur des Kreises ist maßgeblich vom Strukturwandel der Lausitz geprägt. Die Lausitz war über Jahrzehnte durch Braunkohletagebau, Energieerzeugung und damit verbundene Industrien bestimmt. Der Anteil der Lausitz an der deutschen Braunkohle-Erzeugerleistung lag 2018 bei 10 Prozent.
Größter Arbeitgeber der Region ist die BASF Schwarzheide GmbH. Das Werk, das aus dem historischen Hydrierwerk der BRABAG hervorgegangen ist, beschäftigt rund 1.800 Mitarbeiter direkt und weitere 1.650 indirekt über Zulieferer. Die BASF übernahm das Werk 1990 als einer der ersten Betriebe der Treuhandanstalt. Schwarzheide selbst liegt mit 745 EUR/m² Kaufpreis im unteren Preissegment des Kreises.
Ein weiterer wirtschaftlicher Faktor ist der DEKRA Lausitzring in Klettwitz (Gemeinde Schipkau). Die Motorsport-Rennstrecke wurde 2000 eröffnet, die Baukosten beliefen sich auf 158 Millionen Euro, wovon das Land Brandenburg 123 Millionen Euro übernahm. Die Strecke liegt auf dem Gelände eines ehemaligen Braunkohletagebaus und symbolisiert den Wandel der Region.
Im Bereich erneuerbare Energien hat der Kreis mit den Energieparks in Schipkau an Bedeutung gewonnen. Die Solarpark-Abschnitte Klettwitz Nord (90 MW) und Klettwitz Süd (80 MW) wurden 2022 errichtet. Der Windpark Klettwitz-Nord mit 38 Windenergieanlagen erzeugt Strom für über 30.000 Haushalte.
Der Tourismus ist ein weiterer wichtiger Wirtschaftsfaktor. Der Spreewald, ein Biosphärenreservat mit 474 km² Fläche, verzeichnete 2009 1.274.000 Übernachtungen bei 7.195 Betten und einer Auslastung von 39,4 %. Lübbenau/Spreewald ist das touristische Zentrum dieses Gebiets.
Verkehr, Bildung und Infrastruktur
Die Verkehrsanbindung des Kreises ist durch die A 13 Berlin–Dresden geprägt, die im Westen des Kreises verläuft. Die Anschlussstelle Klettwitz ist über die Landesstraße L 551 erreichbar. Senftenberg liegt etwa 40 Kilometer südwestlich von Cottbus und 60 Kilometer nördlich von Dresden.
Der Schienenpersonenverkehr ist eingeschränkt. Auf der Bahnstrecke Finsterwalde–Schipkau mit den Stationen Klettwitz und Klettwitz Krankenhaus wurde der Personenverkehr 1966 eingestellt. Eine ICE-Anbindung besteht im Kreis nicht. Die nächsten Fernbahnknoten sind Cottbus und Dresden.
Die BTU Cottbus-Senftenberg unterhält einen Campus in Senftenberg. Die 2013 gegründete Universität hat ca. 7.100 Studierende und einen Jahresetat von 142 Millionen Euro. Sie ist nach der Universität Potsdam die zweitgrößte Universität Brandenburgs und ein wichtiger Bildungsfaktor für den Kreis.
Im Süden des Kreises befindet sich das Klinikum Niederlausitz mit dem FamilienCampus LAUSITZ in Klettwitz, der eine Schwesternschule betreibt. Das Klinikum geht auf das 1899 gegründete Bergmannskrankenhaus Klettwitz zurück.
Entwicklung und Ausblick
Der Strukturwandel der Lausitz prägt den Kreis Oberspreewald-Lausitz in vielschichtiger Weise. Die Internationale Bauausstellung (IBA) Fürst-Pückler-Land (2000–2010) war ein zentrales Projekt des Strukturwandels mit 30 konkreten Projekten im Raum zwischen Guben und Lauchhammer/Plessa sowie Luckau und Bad Muskau. Sie erhielt 2009 den Nationalen Preis für integrierte Stadtentwicklung und Baukultur.
Senftenberg bildet mit Hoyerswerda den Kern des Lausitzer Seenlandes, der künftig größten künstlichen Seenplatte Europas. Der Senftenberger See ist einer der größten künstlich angelegten Seen Deutschlands. Die Renaturierung und Flutung ehemaliger Tagebaue schafft neue Erholungs- und Tourismusflächen.
Die demografische Entwicklung bleibt eine Herausforderung: Der Kreis verliert seit Jahren Einwohner (von 112.450 im Jahr 2015 auf 107.547 im Jahr 2023). Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis im Demografie-Rang Position 385 von rund 400 Kreisen. Der Dynamik-Rang liegt bei 370. Diese Werte spiegeln die strukturelle Schwäche der Region wider.
Die Immobilienwerte im Kreis folgen einem klaren Muster: Die teuersten Gemeinden liegen im Spreewald (Lübbenau, Großkmehlen, Frauendorf) und in der Kreisstadt Senftenberg. Die günstigsten Werte finden sich in den ehemaligen Bergbaugemeinden Lauchhammer, Schipkau und Neupetershain. Die hohe Rendite-Spreizung von 2,92 % bis 12,54 % zeigt die unterschiedliche Marktposition der Gemeinden innerhalb des Kreises.