Senftenberg/Zły Komorow, Stadt

Der Ort Senftenberg

Senftenberg (niedersorbisch Zły Komorow) ist eine Mittelstadt im Süden Brandenburgs und Kreisstadt des Landkreises Oberspreewald-Lausitz. Die Stadt liegt an der Schwarzen Elster und am Senftenberger See, etwa 40 Kilometer südwestlich von Cottbus und 60 Kilometer nördlich von Dresden. Mit 127,56 km² Fläche und rund 23.300 Einwohnern (2024) zählt sie zu den kleineren Städten in der Lausitz. Die Bevölkerungsdichte beträgt 183 Einwohner pro Quadratkilometer. Senftenberg bildet mit Hoyerswerda den Kern des Lausitzer Seenlandes, der künftig größten künstlichen Seenplatte Europas. Die Stadt hat sechs Ortsteile (Brieske, Großkoschen, Hosena, Niemtsch, Peickwitz, Sedlitz) und liegt am Westrand des amtlichen Siedlungsgebiets der Sorben/Wenden.

Aktueller Immobilienmarkt

Der aktuelle Angebotskaufpreis in Senftenberg liegt bei 3.052 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 7,42 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 34,28, die Bruttomietrendite 2,92 Prozent.

Beide Werte weichen deutlich von den Vergleichszahlen ab. Im Kreis Oberspreewald-Lausitz liegt der durchschnittliche Angebotskaufpreis bei 1.557 Euro pro Quadratmeter, in Brandenburg bei 2.086 Euro und bundesweit bei 2.409 Euro. Senftenberg liegt damit über dem Landes- und dem Bundesdurchschnitt. Die Angebotsmiete von 7,42 Euro liegt leicht über dem Kreisdurchschnitt (6,71 Euro), aber unter dem Landesdurchschnitt (8,44 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro).

Die Bruttomietrendite von 2,92 Prozent ist im bundeslandweiten Vergleich mit einem Perzentilrang von 4,36 extrem niedrig. Das bedeutet, dass nur etwa 4 Prozent der Orte in Brandenburg eine noch niedrigere Rendite aufweisen. Im Kreis Oberspreewald-Lausitz liegt die durchschnittliche Bruttomietrendite bei 5,82 Prozent, in Brandenburg bei 5,58 Prozent. Die niedrige Rendite resultiert aus dem überdurchschnittlich hohen Kaufpreis im Verhältnis zur Miete.

Ein bemerkenswerter Befund ist die Diskrepanz zu den Nachbarorten: Schipkau (7,3 km) weist einen Angebotskaufpreis von 936 Euro pro Quadratmeter auf, Großräschen (7,7 km) von 1.463 Euro, Lauta (9,1 km) von 904 Euro. Senftenbergs Kaufpreis liegt damit mehr als doppelt so hoch wie in den umliegenden Gemeinden.

Preisentwicklung

Die Zeitreihe der Angebotsmieten (2018–2026) zeigt eine deutliche Aufwärtsentwicklung, die jedoch von starken Schwankungen geprägt ist. Von 6,02 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Wert 2020 auf 7,04 Euro, fiel dann in den Jahren 2021 bis 2023 kontinuierlich auf 6,34 Euro und erholte sich 2024 auf 6,99 Euro. Der Wert für 2026 liegt bei 7,67 Euro. Der jährliche Wachstumsdurchschnitt (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt 3,07 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung ist deutlich volatiler. Von 1.439 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Wert 2020 auf 3.095 Euro und erreichte 2021 mit 4.569 Euro einen ausgeprägten Peak. Anschließend folgte ein starker Rückgang auf 2.999 Euro (2022), 2.659 Euro (2023) und 2.514 Euro (2025). Der Wert für 2026 liegt bei 3.206 Euro. Der CAGR liegt bei 10,54 Prozent.

Die hohe Volatilität der Kaufpreise – ein Anstieg von über 200 Prozent zwischen 2018 und 2021, gefolgt von einem Rückgang um mehr als 45 Prozent bis 2025 – ist für einen ländlichen Markt untypisch und deutet auf eine geringe Markttiefe und hohe Preissensibilität hin. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Demografie und Standortfaktoren

Senftenberg verzeichnet einen anhaltenden Bevölkerungsrückgang. Von 24.625 Einwohnern im Jahr 2015 sank die Zahl auf 23.282 im Jahr 2024, was einem Rückgang von 5,45 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsentwicklung war dabei nicht linear: Nach einem leichten Anstieg auf 24.773 Einwohner (2016) folgte ein kontinuierlicher Rückgang bis 2021 (23.232), gefolgt von einer leichten Erholung 2022 (23.405) und einer Stabilisierung in den Folgejahren.

Die vorliegenden Daten zur Arbeitslosigkeit zeigen eine Abnahme der absoluten Arbeitslosenzahlen von 2.074 (2015) auf 1.247 (2023). Die prozentuale Arbeitslosenquote ist in den vorliegenden Daten nicht direkt ausgewiesen.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Oberspreewald-Lausitz den Gesamtrang 325 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen folgende Positionen: Dynamik 370, Stärke 295, Demografie 385, Arbeitsmarkt 344, Wettbewerb und Innovation 230, Wohlstand und soziale Lage 250. Der Rang 230 im Bereich Wettbewerb und Innovation ist der beste Wert, während die Demografie mit Rang 385 die schwächste Position einnimmt. Es sind keine Hochschulen in Senftenberg ansässig.

Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, niedriger Zukunftsatlas-Rangierung und dem Fehlen von Hochschulen stellt strukturelle Herausforderungen dar. Der positive Aspekt liegt im Bereich Wettbewerb und Innovation, der auf die Ansiedlung von Forschungseinrichtungen im Umfeld des Strukturwandels hindeuten könnte.

Bewertung und Einordnung

Der Immobilienmarkt in Senftenberg zeigt ein ungewöhnliches Bild: Die Kaufpreise liegen deutlich über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während die Mieten nur leicht über dem Kreisdurchschnitt liegen. Die Folge ist eine extrem niedrige Bruttomietrendite von 2,92 Prozent, die im bundesweiten Vergleich kaum wettbewerbsfähig ist.

Die hohe Volatilität der Kaufpreise – mit einem Peak von 4.569 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 und einem Tiefststand von 2.514 Euro im Jahr 2025 – unterstreicht die Fragilität des lokalen Marktes. Die Diskrepanz zu den Nachbarorten, deren Kaufpreise deutlich unter 1.500 Euro pro Quadratmeter liegen, ist ebenfalls bemerkenswert und lässt auf eine besondere Nachfragekonstellation in der Kreisstadt schließen.

Die demografische Entwicklung mit einem Rückgang von über 1.300 Einwohnern in neun Jahren und die niedrige Platzierung im Prognos-Zukunftsatlas deuten auf strukturelle Schwächen hin. Der Strukturwandel der Lausitz, der mit dem Ausstieg aus der Braunkohleverstromung verbunden ist, prägt die wirtschaftliche Perspektive der Region. Der positive Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation im Zukunftsatlas könnte auf Ansätze der wirtschaftlichen Neuausrichtung hindeuten.

Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.