Schwarzbach
Schwarzbach (PLZ 01945) liegt im Kreis Oberspreewald-Lausitz in Brandenburg. Der Ort zählt 640 Einwohner auf 15,8 km², das entspricht 40 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 6,36 € pro m², der Kaufpreis bei 1.450 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,26 % und ein Kaufpreisfaktor von 19,0 — rechnerisch sind das 19 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Schwarzbach über dem Renditeniveau von 56 % der Orte in Brandenburg.
Zwischen 2022 und 2025 stieg die Miete von 5,08 € auf 6,81 € pro m², im Mittel 10,3 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -32,7 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 4,6 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Oberspreewald-Lausitz Rang 325 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 370, Stärkerang 295). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Guteborn, Ruhland und Hohenbocka an.
Immobilienpreise in Schwarzbach im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Brandenburg.
Immobilienmarkt und Standort Schwarzbach (Lausitz)
Schwarzbach im Landkreis Oberspreewald-Lausitz bietet Immobilien zu deutlichen Unterdurchschnittspreisen. Die Angebotsmiete liegt bei 6,36 €/m², der Kaufpreis bei 1.450 €/m². Die Bruttomietrendite beträgt 5,26 %. Die Miete ist zwischen 2022 und 2025 um über 30 % gestiegen, während der Kaufpreis zwischen 2021 und 2023 um mehr als die Hälfte fiel. Die Bevölkerung ist seit 2015 um 4,6 % gesunken. Der Prognos-Zukunftsatlas rangiert den Kreis auf Platz 325 von rund 400.
Der Ort
Schwarzbach (Lausitz) ist eine Gemeinde im Süden des Landkreises Oberspreewald-Lausitz in Brandenburg. Sie liegt etwa zehn Kilometer südlich von Senftenberg im Lausitzer Seenland, südlich des Senftenberger Sees, und wird durch das Amt Ruhland verwaltet. Auf einer Fläche von 15,84 km² leben 640 Einwohner (Stand 2024), was einer Bevölkerungsdichte von 40 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Der Ort wurde 1455 erstmals erwähnt und umfasst den Gemeindeteil Biehlen. Schwarzbach liegt an der L 581 zwischen Ruhland und Lauta, die nächstgelegene Autobahnanschlussstelle ist Ruhland an der A 13 Berlin–Dresden. Der Haltepunkt Schwarzbach (b Ruhland) an der Bahnstrecke Węgliniec–Roßlau wird von Zügen ohne Halt durchfahren. Am Ort bestehen keine Hochschulen.
Marktüberblick: Niedrige Preise, moderate Rendite
Der Immobilienmarkt in Schwarzbach ist durch deutlich unterdurchschnittliche Preise gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 6,36 € je Quadratmeter und damit 24,6 % unter dem Brandenburg-Durchschnitt von 8,44 €/m² sowie 28,7 % unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m². Auch der Angebotskaufpreis von 1.450 €/m² liegt 30,5 % unter dem Landesdurchschnitt (2.086 €/m²) und 39,8 % unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 19 und liegt leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 19,18 sowie dem Landesdurchschnitt von 20,28. Die Bruttomietrendite von 5,26 % liegt damit im Mittelfeld: Sie übertrifft den Bundesdurchschnitt von 5,10 %, liegt aber unter dem Brandenburg-Durchschnitt von 5,58 % und dem Kreisdurchschnitt von 5,82 %. Die niedrigen absoluten Preise und der moderate Kaufpreisfaktor führen dazu, dass die Rendite trotz niedriger Mieten noch über dem Bundesdurchschnitt liegt.
Preisentwicklung: Gegenläufige Miet- und Kaufpreistrends
Die Zeitreihen zeigen eine auffällige Divergenz zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung. Die Angebotsmiete stieg von 5,08 €/m² (2022) auf 6,81 €/m² (2025) – ein Anstieg von 34,1 % in drei Jahren (CAGR 10,26 %). Gleichzeitig fiel der Angebotskaufpreis von 729,17 €/m² (2021) auf 330,20 €/m² (2023), ein Rückgang von 54,7 % (CAGR -32,71 %). Diese gegenläufige Entwicklung ist ungewöhnlich und deutet auf einen kleinen Markt mit geringer Transaktionsdichte hin: Bei wenigen Angeboten und Transaktionen können sich Miet- und Kaufpreisdaten kurzfristig stark voneinander lösen. Die Miete entwickelt sich damit stärker nach oben als der Kaufpreis, was die Bruttomietrendite von 5,26 % stützt. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Regionale Einordnung: Mittelfeld im Vergleich
Im regionalen Vergleich liegt Schwarzbach bei der Angebotsmiete mit 6,36 €/m² auf Platz 5 von 9 Nachbarorten – damit in der Mitte. Nur Grünewald (5,24 €/m²), Hermsdorf (5,66 €/m²), Guteborn (5,83 €/m²) und Hohenbocka (6,14 €/m²) weisen niedrigere Mieten aus. Ruhland (6,54 €/m²), Schipkau (6,52 €/m²), Schwarzheide (7,14 €/m²) und Senftenberg (7,42 €/m²) liegen darüber. Beim Kaufpreis von 1.450 €/m² liegt Schwarzbach ebenfalls auf Platz 5 von 9: höher als Hermsdorf (1.056 €/m²), Grünewald (1.211 €/m²), Hohenbocka (1.375 €/m²) und Schwarzheide (1.570 €/m²), aber niedriger als Guteborn (1.602 €/m²), Ruhland (1.889 €/m²) und Senftenberg (3.052 €/m²). Die Bruttomietrendite von 5,26 % liegt mit Platz 5 von 9 ebenfalls im Mittelfeld – deutlich unter Schipkau (8,36 %) und Hermsdorf (6,43 %), aber über Senftenberg (2,92 %) und Ruhland (4,16 %). Schwarzbach folgt damit dem regionalen Muster: Niedrigere Kaufpreise und Mieten in den kleineren Gemeinden, höhere Werte in den größeren Städten wie Senftenberg und Schwarzheide.
Standortfaktoren: Demografischer Wandel und Strukturwandel
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis Oberspreewald-Lausitz auf Platz 325 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders schlecht abschneiden die Teilindizes Demografie (Platz 385) und Dynamik (Platz 370). Besser positioniert sind Wettbewerb und Innovation (Platz 230) sowie Wohlstand und soziale Lage (Platz 250). Die Arbeitslosenquote des Ortes liegt bei 2,62 % (2023) und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Diese niedrige Arbeitslosigkeit steht im Widerspruch zum schlechten Prognos-Rang im Arbeitsmarkt (Platz 344) und zur demografischen Schwäche. Die Bevölkerung ist seit 2015 von 671 auf 640 Einwohner gesunken (−4,6 %). Der Ort gehört zur Lausitz, einer Region, die vom Strukturwandel infolge des Kohleausstiegs betroffen ist. Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, schlechter dynamischer Bewertung und Strukturwandel deutet auf langfristige Herausforderungen für den lokalen Immobilienmarkt hin.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Schwarzbach entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Schwarzbach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2022 | 5,08 €/m² |
| 2023 | 6,00 €/m² |
| 2024 | 6,62 €/m² |
| 2025 | 6,81 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Schwarzbach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 729 €/m² |
| 2023 | 330 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Schwarzbach
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 671 Einwohner |
| 2016 | 662 Einwohner |
| 2017 | 653 Einwohner |
| 2018 | 656 Einwohner |
| 2019 | 650 Einwohner |
| 2020 | 664 Einwohner |
| 2021 | 649 Einwohner |
| 2022 | 633 Einwohner |
| 2023 | 640 Einwohner |
| 2024 | 640 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Schwarzbach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 4,08 % |
| 2016 | 4,34 % |
| 2017 | 3,32 % |
| 2018 | 2,85 % |
| 2019 | 2,02 % |
| 2020 | 1,69 % |
| 2021 | 2,03 % |
| 2022 | 1,84 % |
| 2023 | 2,62 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 325 Rang |
| Dynamik | 370 Rang |
| Stärke | 295 Rang |
| Demografie | 385 Rang |
| Arbeitsmarkt | 344 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 230 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 250 Rang |
Renditeverteilung in Brandenburg
Anzahl Orte je Renditeband — Schwarzbach liegt im Band 5–6 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Brandenburg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 2,00 Orte |
| 2–3 | 17,00 Orte |
| 3–4 | 58,00 Orte |
| 4–5 | 124 Orte |
| 5–6 | 88,00 Orte |
| 6–7 | 44,00 Orte |
| 7–8 | 28,00 Orte |
| 8–9 | 16,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 13,00 Orte |
| 11–12 | 4,00 Orte |
| 12+ | 7,00 Orte |
Wie schneidet Schwarzbach im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Schwarzbach ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Schwarzbach ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Schwarzbach
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Senftenberg/Zły Komorow | 7,42 €/m² |
| Schwarzheide | 7,14 €/m² |
| Ruhland | 6,54 €/m² |
| Schipkau | 6,52 €/m² |
| Lauta | 6,52 €/m² |
| Schwarzbach | 6,36 €/m² |
| Hohenbocka | 6,14 €/m² |
| Guteborn | 5,83 €/m² |
| Hermsdorf | 5,66 €/m² |
| Grünewald | 5,24 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Schwarzbach ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Schwarzbach
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Lauta | 8,66 % |
| Schipkau | 8,36 % |
| Hermsdorf | 6,43 % |
| Schwarzheide | 5,46 % |
| Hohenbocka | 5,36 % |
| Schwarzbach | 5,26 % |
| Grünewald | 5,19 % |
| Guteborn | 4,36 % |
| Ruhland | 4,16 % |
| Senftenberg/Zły Komorow | 2,92 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Guteborn | 3,5 km | 01945 | 5,83 € | 1.602 € | 4,36 % |
| Ruhland, Stadt | 4,9 km | 01945 | 6,54 € | 1.889 € | 4,16 % |
| Hohenbocka | 5,4 km | 01945 | 6,14 € | 1.375 € | 5,36 % |
| Hermsdorf | 5,9 km | 01945 | 5,66 € | 1.056 € | 6,43 % |
| Schwarzheide, Stadt | 6,4 km | 01987 | 7,14 € | 1.570 € | 5,46 % |
| Grünewald | 7,0 km | 01945 | 5,24 € | 1.211 € | 5,19 % |
| Schipkau | 7,8 km | 01998 | 6,52 € | 936 € | 8,36 % |
| Senftenberg/Zły Komorow, Stadt | 8,8 km | 01968 | 7,42 € | 3.052 € | 2,92 % |
| Lauta, Stadt | 11,3 km | 02991 | 6,52 € | 904 € | 8,66 % |
Wo liegt Schwarzbach?
Lage
Schwarzbach auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Schwarzbach
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 6,36 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.450 € |
| Bruttomietrendite | 5,26 % |
| Kaufpreisfaktor | 19,0 |
| Einwohner | 640 |
| Einwohner je km² | 40 |
| Fläche (km²) | 15,8 |
| Arbeitslosenquote | 2,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #325 |
| Prognos Dynamikrang | #370 |
| Prognos Stärkerang | #295 |
| Koordinaten | 51,4518, 13,9361 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Schwarzbach
Was kostet eine Wohnung in Schwarzbach?
Eine Wohnung in Schwarzbach kostet im Angebot durchschnittlich 6,36 Euro pro Quadratmeter Miete und 1.450 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis. Beide Werte liegen unter dem Durchschnitt des Kreises Oberspreewald-Lausitz (6,71 Euro/m² Miete, 1.557 Euro/m² Kaufpreis) und deutlich unter dem Brandenburg-Durchschnitt (8,44 Euro/m² Miete, 2.086 Euro/m² Kaufpreis). Hinweis: Es handelt sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Schwarzbach entwickelt?
Die Angebotsmieten in Schwarzbach sind seit 2022 deutlich gestiegen: von 5,08 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2022 auf 6,81 Euro im Jahr 2025. Im gleichen Zeitraum ist der Angebotskaufpreis jedoch stark gesunken: von 729 Euro pro Quadratmeter (2021) auf 330 Euro (2023). Diese gegensätzliche Entwicklung zeigt, dass sich Miet- und Kaufpreismarkt in Schwarzbach unterschiedlich bewegen.
Wie rentiert sich eine Immobilieninvestition in Schwarzbach?
Die Bruttomietrendite liegt in Schwarzbach bei 5,26 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 19. Im Vergleich zum Kreis Oberspreewald-Lausitz (5,82 Prozent Rendite, Kaufpreisfaktor 19,18) und zu Brandenburg insgesamt (5,58 Prozent Rendite, Kaufpreisfaktor 20,28) liegt Schwarzbach leicht unter dem jeweiligen Durchschnitt. Mit einem Perzentilrang von rund 56 im Bundesland liegt die Rendite im mittleren Drittel der brandenburgischen Orte.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Schwarzbach?
Die Einwohnerzahl in Schwarzbach ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 671 Einwohnern im Jahr 2015 auf 640 im Jahr 2024 entspricht das einem Rückgang von etwa 4,6 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt rund 40 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Ort hat damit eine sehr geringe Siedlungsdichte.
Wie ist die Arbeitsmarktsituation in Schwarzbach?
Die Arbeitslosenquote in Schwarzbach lag 2023 bei 2,62 Prozent und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Im Zeitraum von 2015 (4,08 Prozent) bis 2020 (1,69 Prozent) fiel die Quote stark, stieg 2023 jedoch wieder leicht an. Insgesamt zeigt sich ein relativ stabiler Arbeitsmarkt mit niedriger Arbeitslosigkeit.
Woher stammen die Daten zu Schwarzbach?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Schwarzbach sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Schwarzbach führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2025 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2023 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2025 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Oberspreewald-Lausitz
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Neupetershain/Nowe Wiki | 03103 | 6,78 € | 649 € | 12,54 % |
| Lauchhammer, Stadt | 01979 | 6,46 € | 745 € | 10,41 % |
| Schipkau | 01998 | 6,52 € | 936 € | 8,36 % |
| Kroppen | 01945 | 6,22 € | 990 € | 7,54 % |
| Tettau | 01945 | 6,85 € | 1.101 € | 7,46 % |
| Lindenau | 01945 | 6,98 € | 1.153 € | 7,26 % |
| Hermsdorf | 01945 | 5,66 € | 1.056 € | 6,43 % |
| Großräschen/Rań, Stadt | 01983 | 7,58 € | 1.463 € | 6,22 % |