Hermsdorf

Marktüberblick: Günstiger Preisstand bei überdurchschnittlicher Rendite

Hermsdorf gehört zu den preisgünstigsten Gemeinden im Vergleich mit seinen Nachbarorten und liegt mit seinen Miet- und Kaufpreisen deutlich unter den Durchschnitten von Kreis, Bundesland und Bundesrepublik. Die Angebotsmiete beträgt 5,66 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis 1.056 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen unter dem Kreisdurchschnitt (Miete: 6,71 €/m², Kaufpreis: 1.557 €/m²), unter dem Landesdurchschnitt Brandenburgs (Miete: 8,44 €/m², Kaufpreis: 2.086 €/m²) und unter dem Bundesdurchschnitt (Miete: 8,92 €/m², Kaufpreis: 2.409 €/m²).

Die Kombination aus niedrigen Preisen und einer Angebotsmiete, die sich zwar ebenfalls unter dem Durchschnitt bewegt, aber nicht im gleichen Maße wie die Kaufpreise, führt zu einer Bruttomietrendite von 6,43 %. Diese liegt über allen Nachbarorten außer Kroppen (7,54 %) und deutlich über dem Kreis- (5,82 %) und Landesdurchschnitt (5,58 %). Im Perzentilrang der brandenburgischen Gemeinden belegt Hermsdorf mit 75,8 % das obere Quartil — das bedeutet, dass drei Viertel der brandenburgischen Orte eine niedrigere Mietrendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor von 15,55 liegt unter dem Kreisdurchschnitt (19,18) und dem Landesdurchschnitt (20,28), was denselben Sachverhalt aus einer anderen Perspektive bestätigt: Es werden weniger Jahre der Miete benötigt, um den Kaufpreis zu decken.

Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung: Geschätzte Kaufpreiskurve und aktueller Angebotspreis

Die verfügbare Kaufpreiszeitreihe ist als geschätzt gekennzeichnet und zeigt für die Jahre 2021 bis 2025 einen durchgehenden Anstieg von 1.250 auf 1.720 Euro je Quadratmeter. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.056 Euro je Quadratmeter liegt deutlich unter dem niedrigsten Wert dieser Reihe (1.250 €/m² im Jahr 2021). Diese Diskrepanz lässt sich daraus erklären, dass die Zeitreihenwerte geschätzt sind und möglicherweise auf aggregierten Transaktionsdaten oder Modellen basieren, während der aktuelle Angebotspreis den tatsächlichen Inseraten entnommen wurde. Eine Mietpreiszeitreihe liegt nur für das Jahr 2022 vor (5,66 €/m²) und ist nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Für eine fundierte Einschätzung der tatsächlichen Marktentwicklung fehlen damit belastbare, nicht-geschätzte historische Kaufpreisdaten. Die geschätzte Reihe allein kann keine Aussage über die tatsächliche Preisentwicklung treffen.

Regionale Einordnung: Unter dem Durchschnitt, aber im lokalen Kontext

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 9 Kilometern liegt Hermsdorf bei der Angebotsmiete mit 5,66 €/m² nahe am unteren Ende — nur Grünewald (5,24 €/m²) ist noch günstiger. Beim Kaufpreis ist Hermsdorf mit 1.056 €/m² ebenfalls im unteren Segment angesiedelt; nur Kroppen (990 €/m²) liegt darunter. Frauendorf fällt mit 2.452 €/m² Kaufpreis und 9,50 €/m² Miete als deutlicher Ausreißer nach oben auf.

Die Bruttomietrendite von 6,43 % ist in der Nachbarschaft nur von Kroppen (7,54 %) übertroffen. Das Muster zeigt: In Hermsdorf und den umliegenden Gemeinden sind die Kaufpreise insgesamt niedrig, was bei moderaten Mieten zu überdurchschnittlichen Renditen führt. Hermsdorf folgt damit dem regionalen Muster des südlichen Oberspreewald-Lausitz, in dem die Immobilienpreise deutlich unter den brandenburgischen und bundesweiten Durchschnitten liegen.

Die Gemeinde liegt an der Kreisstraße K 6603 zwischen Ruhland und Lipsa, die nächstgelegene Autobahnanschlussstelle befindet sich in Ruhland an der A 13 Berlin–Dresden (Wikipedia, Hermsdorf (bei Ruhland)).

Demografie und Arbeitsmarkt: Schrumpfende Gemeinde mit niedriger Arbeitslosigkeit

Hermsdorf hat 733 Einwohner (Stand 2024) auf einer Fläche von 33,03 km², was einer Bevölkerungsdichte von 22 Einwohnern je km² entspricht. Die Einwohnerzahl ist seit 2015 von 797 auf 733 gesunken — ein Rückgang von 8,0 %. Der stärkste Rückgang trat zwischen 2019 (776) und 2023 (733) auf; seit 2023 ist die Zahl stabil bei 733.

Gleichzeitig liegt die Arbeitslosenquote mit 1,71 % (2023) deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Im Jahr 2021 wurde mit 1,86 % ein noch niedrigerer Wert verzeichnet. Von den 733 Einwohnern sind acht arbeitslos gemeldet.

Die Gemeinde gehört zum Amt Ruhland, einem 1992 gebildeten Verwaltungsverbund mit sechs Gemeinden und rund 7.100 Einwohnern (Stand 2025). Am 31. Dezember 2001 wurde die Gemeinde Jannowitz nach Hermsdorf eingegliedert, was kurzfristig zu einem Bevölkerungszuwachs führte (Wikipedia, Amt Ruhland).

Standortfaktoren: Zukunftsatlas ordnet den Kreis im unteren Drittel ein

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Oberspreewald-Lausitz auf Rang 325 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex ein. Die Teilindizes zeigen ähnliche Muster: Der Rang im Bereich Dynamik liegt bei 370, im Bereich Wettbewerb und Innovation bei 230, im Bereich Wohlstand und soziale Lage bei 250, im Bereich Arbeitsmarkt bei 344 und im Bereich Demografie bei 385. Die Werte belegen strukturelle Schwächen in den Bereichen Dynamik, Arbeitsmarkt und Demografie, während Wettbewerb und Innovation im mittleren Bereich liegen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die demografische Entwicklung — Bevölkerungsrückgang und Alterung — wird durch den extrem niedrigen Demografie-Rang des Kreises (385 von 400) bestätigt.

Die niedrigen Immobilienpreise in Hermsdorf liegen im Einklang mit den Standortindizes des Kreises, die insgesamt im unteren Drittel der deutschen Kreise angesiedelt sind.