Döbern/Derbno, Stadt
Döbern/Derbno (PLZ 03159) liegt im Kreis Spree-Neiße in Brandenburg. Der Ort zählt 3.118 Einwohner auf 15,8 km², das entspricht 197 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 6,14 € pro m², der Kaufpreis bei 954 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 7,73 % und ein Kaufpreisfaktor von 13,0 — rechnerisch sind das 13 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Döbern/Derbno über dem Renditeniveau von 86 % der Orte in Brandenburg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 5,21 € auf 5,87 € pro m², im Mittel 1,5 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -14,7 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 5,4 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 5,2 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Spree-Neiße Rang 369 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 313, Stärkerang 369). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Felixsee/Feliksowy Jazor, Neiße-Malxetal/Dolina Nysa-Małksa und Tschernitz/Cersk an.
Immobilienpreise in Döbern/Derbno im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Brandenburg.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Döbern/Derbno, Stadt
Döbern/Derbno im Landkreis Spree-Neiße ist ein günstiger Wohnmarkt mit überdurchschnittlicher Bruttomietrendite von 7,73 %, der jedoch durch extreme Kaufpreisvolatilität, anhaltenden Bevölkerungsrückgang und schwache Standortfaktoren geprägt ist. Die Stadt, historisch als Glasmacherstadt bekannt, liegt im unteren Drittel des Prognos-Zukunftsatlas und weist Kaufpreise auf nur 46 % des Bundesdurchschnitts auf.
Marktüberblick: Günstiger Markt mit überdurchschnittlicher Rendite
Döbern/Derbno, eine Stadt im südlichen Brandenburg mit rund 3.100 Einwohnern, gehört zu den günstigsten Wohnmärkten im Bundesland. Die Angebotsmiete liegt bei 6,14 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 954 Euro je Quadratmeter. Beides liegt deutlich unter den Durchschnitten des Landkreises Spree-Neiße (Miete: 6,84 €/m², Kaufpreis: 1.577 €/m²), Brandenburgs (8,44 €/m² bzw. 2.086 €/m²) und Deutschlands (8,92 €/m² bzw. 2.409 €/m²).
Die Bruttomietrendite von 7,73 % ist die höchste unter allen vergleichbaren brandenburgischen Orten und liegt im Perzentilrang von 85,7 % — Döbern gehört damit zu den renditestärksten Märkten im Land. Der Kaufpreisfaktor von 12,95 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 19,26 und dem Landesdurchschnitt von 20,28. Diese Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer überdurchschnittlichen Rendite, die vor allem auf den extrem niedrigen Kaufpreis und nicht auf überdurchschnittlich hohe Mieten zurückzuführen ist.
Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild: Felixsee/Feliksowy Jazor (2,4 km Entfernung) weist mit 11,93 % eine noch höhere Rendite aus, Tschernitz mit 14,73 % sogar noch deutlich mehr. Wiesengrund/Łukojce liegt mit 3,36 % am unteren Ende. Döbern bewegt sich damit im Mittelfeld der unmittelbaren Nachbarschaft.
Preisentwicklung: Extreme Schwankungen bei den Kaufpreisen
Die Kaufpreisentwicklung in Döbern ist außergewöhnlich volatil. Von 2021 auf 2022 stieg der Angebotskaufpreis von 728 auf 1.319 Euro je Quadratmeter, also um rund 81 %. Bis 2023 folgte mit 1.496 €/m² ein weiterer Anstieg. Im Jahr 2024 brach der Preis dann auf 469 €/m² ein — ein Rückgang von über 68 % gegenüber dem Vorjahr. 2025 sank er weiter auf 385 €/m².
Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) für den Kaufpreis liegt bei -14,7 %, was den starken Abwärtstrend der letzten Jahre widerspiegelt. Die Mietentwicklung verlief deutlich stabiler: Zwischen 2018 und 2026 bewegte sich die Angebotsmiete zwischen 4,83 und 6,33 €/m², der CAGR beträgt 1,5 %. Die Miete folgt damit einem moderaten Aufwärtstrend, der durch einzelne Schwankungen unterbrochen wird.
Die extreme Volatilität der Kaufpreise — insbesondere der Einbruch von 2024 — könnte auf eine geringe Anzahl von Transaktionen und damit auf statistisch bedingte Ausreißer zurückzuführen sein. Bei kleinen Märkten wie Döbern können einzelne höhere oder niedrigere Angebote den Durchschnittswert stark verzerren. Die Miete als stabilere Kennzahl bestätigt, dass der strukturelle Wert des Wohnraums nicht so extrem schwankt wie der angebotene Kaufpreis.
Bevölkerung und Arbeitsmarkt: Anhaltender Strukturwandel
Die Einwohnerzahl Döberns ist seit 2015 kontinuierlich gesunken: Von 3.296 auf 3.118 Einwohnern im Jahr 2024, ein Rückgang von 5,4 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 197 Einwohner je Quadratkilometer auf einer Gemeindefläche von 15,79 Quadratkilometern.
Historisch hatte Döbern eine deutlich höhere Bevölkerung: 1981 lebten 5.072 Menschen in der Stadt. Der Rückgang auf heute rund 3.100 Einwohnere entspricht einem Verlust von mehr als 38 % über vier Jahrzehnte. Dieser demografische Wandel ist typisch für viele Gemeinden in der ehemaligen DDR und im ländlichen Brandenburg.
Die Zahl der Arbeitslosen ist von 176 im Jahr 2015 auf 87 im Jahr 2023 zurückgegangen. Die Zeitreihe gibt absolute Zahlen wieder, keine Quote. Der Landkreis Spree-Neiße rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 398 von rund 400 Kreisen im Demografie-Index — ein Wert, der die anhaltende Bevölkerungsschwäche des Raums unterstreicht. Im Gesamtindex des Zukunftsatlas liegt der Kreis auf Platz 369, im Arbeitsmarkt-Index auf Platz 334, im Wohlstands-Index auf Platz 302.
Standortfaktoren: Historische Industrie, aktuelle Struktur
Döbern ist eine historische Glasmacherstadt, deren wirtschaftliche Identität maßgeblich durch die Glasindustrie geprägt wurde. Ab 1867 entstanden in der Stadt mehrere Glashütten, die 1972 im VEB Glashüttenwerk Döbern zusammengefasst wurden. Der Braunkohlenabbau begann bereits 1850. Diese industrielle Prägung hat die Stadt strukturell geprägt, ist aber mit der Wende und dem Ende der Planwirtschaft zusammengebrochen.
Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die nächstgelegenen Mittelzentren Forst (Lausitz), Spremberg und Weißwasser liegen jeweils etwa 20 Kilometer entfernt, das Oberzentrum Cottbus etwa 25 Kilometer. Die geografische Lage im äußersten Süden der Niederlausitz im Bereich des Muskauer Faltenbogens ist geologisch und landschaftlich geprägt, bietet aber keine unmittelbare Anbindung an überregionale Wirtschaftszentren.
Die Kombination aus demografischem Rückgang, fehlenden Bildungsstandorten und der Entfernung zu größeren Arbeitsmärkten erklärt, warum Döbern zu den unteren Rängen im Prognos-Zukunftsatlas gehört. Der niedrige Kaufpreis spiegelt diese strukturellen Nachteile wider, während die hohe Rendite vor allem eine Funktion des niedrigen Preisniveaus ist — nicht eines starken Mietmarktes.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Döbern/Derbno entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Döbern/Derbno
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 5,21 €/m² |
| 2019 | 4,83 €/m² |
| 2020 | 5,00 €/m² |
| 2021 | 6,33 €/m² |
| 2022 | 5,15 €/m² |
| 2023 | 5,88 €/m² |
| 2024 | 5,69 €/m² |
| 2025 | 5,07 €/m² |
| 2026 | 5,87 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Döbern/Derbno
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 728 €/m² |
| 2022 | 1.319 €/m² |
| 2023 | 1.496 €/m² |
| 2024 | 469 €/m² |
| 2025 | 385 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Döbern/Derbno
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2021 | 10,43 % |
| 2022 | 4,68 % |
| 2023 | 4,72 % |
| 2024 | 14,56 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Döbern/Derbno
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 3.296 Einwohner |
| 2016 | 3.291 Einwohner |
| 2017 | 3.250 Einwohner |
| 2018 | 3.194 Einwohner |
| 2019 | 3.181 Einwohner |
| 2020 | 3.166 Einwohner |
| 2021 | 3.146 Einwohner |
| 2022 | 3.126 Einwohner |
| 2023 | 3.118 Einwohner |
| 2024 | 3.118 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Döbern/Derbno
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 8,53 % |
| 2016 | 9,27 % |
| 2017 | 6,83 % |
| 2018 | 6,09 % |
| 2019 | 5,18 % |
| 2020 | 6,96 % |
| 2021 | 5,85 % |
| 2022 | 5,53 % |
| 2023 | 5,23 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 369 Rang |
| Dynamik | 313 Rang |
| Stärke | 369 Rang |
| Demografie | 398 Rang |
| Arbeitsmarkt | 334 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 347 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 302 Rang |
Renditeverteilung in Brandenburg
Anzahl Orte je Renditeband — Döbern/Derbno liegt im Band 7–8 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Brandenburg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 2,00 Orte |
| 2–3 | 17,00 Orte |
| 3–4 | 58,00 Orte |
| 4–5 | 124 Orte |
| 5–6 | 88,00 Orte |
| 6–7 | 44,00 Orte |
| 7–8 | 28,00 Orte |
| 8–9 | 16,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 13,00 Orte |
| 11–12 | 4,00 Orte |
| 12+ | 7,00 Orte |
Wie schneidet Döbern/Derbno im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Döbern/Derbno ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Döbern/Derbno ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Döbern/Derbno
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Groß Düben / Dźěwin | 8,04 €/m² |
| Felixsee/Feliksowy Jazor | 6,86 €/m² |
| Neiße-Malxetal/Dolina Nysa-Małksa | 6,72 €/m² |
| Gablenz / Jabłońc | 6,55 €/m² |
| Jämlitz-Klein Düben | 6,27 €/m² |
| Döbern/Derbno | 6,14 €/m² |
| Schleife / Slepo | 5,91 €/m² |
| Groß Schacksdorf-Simmersdorf | 5,66 €/m² |
| Tschernitz/Cersk | 5,30 €/m² |
| Wiesengrund/Łukojce | 3,98 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Döbern/Derbno ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Döbern/Derbno
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Tschernitz/Cersk | 14,73 % |
| Groß Schacksdorf-Simmersdorf | 13,83 % |
| Felixsee/Feliksowy Jazor | 11,93 % |
| Döbern/Derbno | 7,73 % |
| Groß Düben / Dźěwin | 7,51 % |
| Schleife / Slepo | 6,90 % |
| Jämlitz-Klein Düben | 6,85 % |
| Gablenz / Jabłońc | 5,95 % |
| Neiße-Malxetal/Dolina Nysa-Małksa | 5,32 % |
| Wiesengrund/Łukojce | 3,36 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Felixsee/Feliksowy Jazor | 2,4 km | 03130 | 6,86 € | 690 € | 11,93 % |
| Neiße-Malxetal/Dolina Nysa-Małksa | 2,6 km | 03159 | 6,72 € | 1.516 € | 5,32 % |
| Tschernitz/Cersk | 4,5 km | 03130 | 5,30 € | 432 € | 14,73 % |
| Groß Düben / Dźěwin | 5,7 km | 02959 | 8,04 € | 1.285 € | 7,51 % |
| Jämlitz-Klein Düben | 6,9 km | 03130 | 6,27 € | 1.099 € | 6,85 % |
| Wiesengrund/Łukojce | 7,9 km | 03149 | 3,98 € | 1.420 € | 3,36 % |
| Groß Schacksdorf-Simmersdorf | 8,5 km | 03149 | 5,66 € | 491 € | 13,83 % |
| Schleife / Slepo | 8,8 km | 02959 | 5,91 € | 1.028 € | 6,90 % |
| Gablenz / Jabłońc | 10,0 km | 02953 | 6,55 € | 1.321 € | 5,95 % |
Wo liegt Döbern/Derbno?
Lage
Döbern/Derbno auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Döbern/Derbno
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 6,14 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 954 € |
| Bruttomietrendite | 7,73 % |
| Kaufpreisfaktor | 13,0 |
| Einwohner | 3.118 |
| Einwohner je km² | 197 |
| Fläche (km²) | 15,8 |
| Arbeitslosenquote | 5,2 % |
| Prognos-Gesamtrang | #369 |
| Prognos Dynamikrang | #313 |
| Prognos Stärkerang | #369 |
| Koordinaten | 51,6147, 14,5977 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Döbern/Derbno
Was kostet eine Wohnung in Döbern/Derbno?
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 954 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 6,14 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem Durchschnitt des Spree-Neiße-Kreises (1.577 Euro bzw. 6,84 Euro) und auch unter dem Brandenburg-Durchschnitt (2.086 Euro bzw. 8,44 Euro). Es handelt sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Döbern/Derbno entwickelt?
Die Kaufpreise stiegen von 728 Euro pro Quadratmeter (2021) auf 1.496 Euro (2023), fielen dann aber stark auf 385 Euro (2025). Die Mieten bewegten sich zwischen 4,83 Euro (2019) und 6,33 Euro (2021) und lagen 2026 bei 5,87 Euro. Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Döbern/Derbno?
Die Bruttomietrendite beträgt 7,73 Prozent und liegt damit über dem Kreisdurchschnitt von 6,30 Prozent sowie dem Brandenburg-Durchschnitt von 5,58 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 12,95 liegt unter dem Kreiswert von 19,26 und dem Landeswert von 20,28. Im Bundesland liegt die Rendite auf dem 86. Perzentil, was bedeutet, dass rund 86 Prozent der Orte im Land eine niedrigere Rendite aufweisen.
Wie hat sich die Bevölkerung in Döbern/Derbno entwickelt?
Die Einwohnerzahl ist von 3.296 (2015) auf 3.118 (2024) gesunken, was einem Rückgang von 5,4 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 197 Einwohner pro Quadratkilometer.
Wie verhält sich Döbern/Derbno im Vergleich zum Spree-Neiße-Kreis?
Döbern/Derbno hat niedrigere Miet- und Kaufpreise als der Kreisdurchschnitt, dafür aber eine höhere Bruttomietrendite. Die Angebotsmiete liegt bei 6,14 Euro pro Quadratmeter (Kreis: 6,84 Euro), der Kaufpreis bei 954 Euro pro Quadratmeter (Kreis: 1.577 Euro). Die Rendite von 7,73 Prozent übertrifft den Kreiswert von 6,30 Prozent.
Woher stammen die Daten zu Döbern/Derbno?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Döbern/Derbno sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Döbern/Derbno führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2024 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Spree-Neiße
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Tschernitz/Cersk | 03130 | 5,30 € | 432 € | 14,73 % |
| Groß Schacksdorf-Simmersdorf | 03149 | 5,66 € | 491 € | 13,83 % |
| Felixsee/Feliksowy Jazor | 03130 | 6,86 € | 690 € | 11,93 % |
| Welzow/Wjelcej, Stadt | 03119 | 5,95 € | 669 € | 10,68 % |
| Peitz/Picnjo, Stadt | 03185 | 7,83 € | 1.033 € | 9,09 % |
| Tauer/Turjej | 03185 | 6,50 € | 975 € | 8,00 % |
| Drebkau/Drjowk, Stadt | 03116 | 7,96 € | 1.212 € | 7,88 % |
| Forst (Lausitz)/Baršć (Łužyca), Stadt | 03149 | 6,56 € | 1.019 € | 7,72 % |