Felixsee/Feliksowy Jazor

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Felixsee liegt im südbrandenburgischen Landkreis Spree-Neiße, etwa elf Kilometer östlich von Spremberg und 22 Kilometer nordwestlich von Cottbus. Die Gemeinde umfasst fünf Ortsteile auf 35,52 km² und hat rund 1.812 Einwohner. Der Immobilienmarkt ist durch extrem niedrige Kaufpreise und entsprechend hohe angebotene Mietrenditen geprägt. Die vorliegenden Werte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der tatsächlichen ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 690 Euro je Quadratmeter, was weniger als die Hälfte des Kreisdurchschnitts (1.577 €/m²) und rund ein Drittel des Landesdurchschnitts (2.086 €/m²) entspricht. Der Kaufpreisfaktor beträgt 8,39 – ebenfalls deutlich unter dem Kreiswert von 19,26 und dem Landeswert von 20,28. Die Angebotsmiete von 6,86 €/m² liegt zwar unter dem Landesmittel (8,44 €/m²), liegt aber knapp über dem Kreisdurchschnitt (6,84 €/m²). Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 11,93 %, die im Bundesland Brandenburg das 98. Perzentil erreicht und damit zu den höchsten aller 413 Vergleichsorte gehört.

Preis- und Mietentwicklung: Extreme Volatilität

Die Mietentwicklung seit 2018 zeigt keine klare Trendrichtung, sondern starke Schwankungen: Von 5,33 €/m² (2018) ging es 2019 auf 4,51 €/m² zurück, stieg 2020 auf 5,75 €/m², fiel 2021 wieder auf 5,42 €/m², legte 2022 auf 6,86 €/m² zu, brach 2023 auf 4,98 €/m² ein und erreichte 2025 mit 7,94 €/m² den höchsten Wert der Reihe. Der CAGR von 5,86 % über den Zeitraum 2018–2025 maskiert diese Volatilität.

Die Kaufpreisentwicklung ist noch extremer: 2019 lag der Preis bei 2.151 €/m², fiel 2021 auf 450 €/m², erholte sich 2022 auf 924 €/m² und 2023 auf 1.056 €/m², fiel dann 2024 auf 929 €/m² und erreichte 2025 mit 540 €/m² ein neues Tief. Der CAGR von -20,58 % über den Zeitraum 2019–2025 spiegelt den massiven Gesamtrückgang wider. Die extreme Volatilität in beiden Reihen deutet auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hin, bei dem einzelne Angebote oder Verkäufe die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Regionale Einordnung: Unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt

Im regionalen Vergleich liegt Felixsee bei den Kaufpreisen deutlich unter allen Maßstäben. Mit 690 €/m² ist der Preis rund 56 % unter dem Kreisdurchschnitt von 1.577 €/m². Bei der Miete liegt der Ort mit 6,86 €/m² knapp über dem Kreiswert von 6,84 €/m², aber 19 % unter dem Landesdurchschnitt von 8,44 €/m². Diese Diskrepanz – niedrige Miete bei noch niedrigerem Kaufpreis – ist die Ursache für die überdurchschnittliche Rendite.

Im Vergleich zu den acht Nachbarn im Umkreis bis 8,6 km zeigt sich, dass nur Tschernitz mit 14,73 % eine höhere Bruttomietrendite aufweist. Döbern (7,73 %), Groß Düben (7,51 %), Schleife (6,90 %) und Jämlitz-Klein Düben (6,85 %) liegen deutlich darunter. Trebendorf erreicht mit 11,01 % nahezu das Niveau von Felixsee, liegt aber knapp darunter. Wiesengrund fällt mit 3,36 % besonders auf – hier liegt der Kaufpreis mit 1.420 €/m² zwar nahe dem Kreisniveau, die Miete von 3,98 €/m² ist jedoch die niedrigste aller Nachbarorte.

Der berechnete Kaufpreisfaktor von 8,39 liegt über dem von Tschernitz (ca. 6,8), aber deutlich unter allen anderen Nachbarorten (Döbern ca. 13,0; Neiße-Malxetal ca. 18,8). Er entspricht dem Kehrwert der Bruttomietrendite multipliziert mit 100.

Standortfaktoren: Demografischer Wandel und strukturelle Schwäche

Die Bevölkerung der Gemeinde Felixsee ist seit der Gemeindegründung 2001 von 2.223 Einwohnern auf 1.786 (Dezember 2025) gesunken, was einem Rückgang von 19,7 % entspricht. Seit 2015 beträgt der Rückgang 5,6 %. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 51 Einwohnern je km². Seit 2023 stabilisiert sich die Einwohnerzahl mit 1.812 Einwohnern in den Jahren 2023 und 2024.

Die Arbeitslosenquote des Kreises Spree-Neiße ist in der vorliegenden Zeitreihe von 75 (2015) auf 41 (2023) gesunken. Die absolute Höhe der Werte und ihre Einheit sind in der Datenquelle nicht eindeutig geklärt. Selbst bei einer Interpretation als Promille läge der Wert von 4,1 % über dem deutschen Durchschnitt und kennzeichnet die Region als arbeitsmarktlich schwach aufgestellt.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Spree-Neiße auf Rang 369 von rund 400 deutschen Kreisen ein (Gesamtrang). Besonders schlecht abschneidet der Landkreis im Demografie-Index (Rang 398), was den Bevölkerungsrückgang der Gemeinde widerspiegelt. Im Arbeitsmarkt (Rang 334) und im Wohlstand (Rang 302) liegt der Kreis ebenfalls im unteren Drittel. Der Dynamik-Index (Rang 313) ist relativ besser, deutet aber auf begrenzte Entwicklungsimpulse hin.

Strukturell ist die Gemeinde durch ländliche Prägung und touristische Potentiale gekennzeichnet: Der namensgebende Felixsee, ein geflutetes Tagebaurestloch, dient als Badegewässer und wird von einem Aussichtsturm begleitet. Im Ortsteil Friedrichshain bestand das Fernsehkolbenwerk Friedrichshain (FSKW), das in der DDR erste Fernsehbildschirme herstellte. Im Schloss Klein Loitz befindet sich seit 2020 ein Romy-Schneider-Museum. Diese kulturellen Ankerpunkte könnten langfristig die Attraktivität des Ortes erhöhen, haben aber bisher keine umkehrbare Bevölkerungsentwicklung bewirkt.