Forst (Lausitz)/Baršć (Łužyca), Stadt

Überblick und Standort

Forst (Lausitz), niedersorbisch Baršć (Łužyca), ist die Kreisstadt des Landkreises Spree-Neiße im Südosten Brandenburgs. Die Stadt liegt 20 Kilometer östlich von Cottbus an der Lausitzer Neiße, die hier die Grenze zu Polen bildet. Mit 110,7 km² Fläche und rund 17.700 Einwohnern ist Forst eine der kleineren Kreisstädte Brandenburgs. Die Bevölkerungsdichte beträgt 160 Einwohner je Quadratkilometer.

Die Stadt führt den amtlichen Namenszusatz Kreis- und Rosenstadt/Wokrejsne a rožowe město und ist neben Neukirch/Lausitz der einzige Ort in Brandenburg, der den Namenszusatz Lausitz trägt. Forst hat 10 Ortsteile und eine ausgeprägte sorbische Tradition, die sich bis heute im niedersorbischen Stadtnamen und in der Ortsteilgliederung widerspiegelt.

Historisch war Forst ein bedeutender Textilstandort. Im 19. Jahrhundert wuchs die Stadt durch die Industrialisierung der Tuch- und Textilindustrie von 2.600 auf 32.000 Einwohner. In der DDR wurden 1964 sämtliche Textilbetriebe zum VEB Tuchfabriken Forst zusammengelegt, der mit rund 3.000 Beschäftigten ein wichtiger Arbeitgeber war. Nach der Wende ging diese industrielle Basis weitgehend verloren.

Marktüberblick und Preisentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.019 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 6,56 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 12,95, die Bruttomietrendite liegt bei 7,72 Prozent.

Im historischen Vergleich zeigt sich ein deutlicher Aufwärtstrend bei beiden Werten. Die Angebotsmiete stieg von 4,91 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 7,28 Euro im Jahr 2026. Der Kaufpreis entwickelte sich von 691,91 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 auf 957,89 Euro im Jahr 2026. Dabei war die Kaufpreisentwicklung nicht linear: Von 2019 bis 2025 stieg der Preis kontinuierlich auf 1.186,06 Euro je Quadratmeter, bevor er 2026 wieder auf 957,89 Euro sank. Die Mietwerte schwankten ebenfalls, mit einem Tiefpunkt 2021 bei 5,36 Euro und einem Anstieg auf 6,39 Euro 2024.

Die Bruttomietrendite von 7,72 Prozent ist im bundesweiten Vergleich attraktiv und liegt deutlich über dem deutschen Durchschnitt von rund 5,1 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 12,95 ist im Vergleich zum deutschen Durchschnitt von rund 20,3 niedrig, was auf die niedrigeren Kaufpreise in der Region zurückzuführen ist.

Regionale Einordnung

Forst liegt in allen relevanten Kennzahlen deutlich unter den Durchschnittswerten des Bundeslandes und des Bundes.

Im Kreis Spree-Neiße, zu dem 29 Orte gehören, beträgt der durchschnittliche Angebotskaufpreis 1.577 Euro je Quadratmeter und die Angebotsmiete 6,84 Euro je Quadratmeter. Forst liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt bei beiden Werten. Die durchschnittliche Bruttomietrendite im Kreis beträgt 6,3 Prozent, der Kaufpreisfaktor 19,3.

Im Landesvergleich Brandenburg (413 erfasste Orte) liegt Forst bei der Angebotsmiete deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 8,44 Euro je Quadratmeter, beim Kaufpreis unter 2.086 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor liegt mit 12,95 weit unter dem Landesdurchschnitt von 20,3.

Im bundesweiten Vergleich (10.757 Orte) ist die Diskrepanz am größten: Der deutsche Durchschnitt liegt bei 8,92 Euro je Quadratmeter Angebotsmiete und 2.409 Euro je Quadratmeter Kaufpreis.

Interessant ist der Renditevergleich: Mit einem Rendite-Perzentil von 85,5 im Bundesland liegt Forst im oberen Segment. Das bedeutet, dass die Bruttomietrendite von 7,72 Prozent höher ist als bei rund 85 Prozent der anderen brandenburgischen Orte. Dieser Effekt resultiert aus den niedrigen Kaufpreisen bei relativ stabilen Mietniveaus.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild. Die nächsten Orte weisen stark unterschiedliche Kaufpreise auf – von 491 Euro je Quadratmeter in Groß Schacksdorf-Simmersdorf bis 1.842 Euro in Jänschwalde. Die Mieten liegen in der Nachbarschaft zwischen 3,98 und 6,86 Euro je Quadratmeter.

Demografie und Standortfaktoren

Die demografische Entwicklung Forsts ist von einem anhaltenden Rückgang geprägt. Die Bevölkerung ist von 18.773 Einwohnern im Jahr 2015 auf 17.721 im Jahr 2024 gesunken, was einem Verlust von 5,6 Prozent entspricht. Ein leichter Anstieg von 17.545 auf 17.855 Einwohnern zwischen 2021 und 2022 ist nicht nachhaltig; die Bevölkerung stabilisierte sich 2023 und 2024 bei 17.721 Einwohnern.

Die Zahl der Arbeitslosen im Landkreis Spree-Neiße hat sich ebenfalls verbessert: Sie sank von 1.335 im Jahr 2015 auf 902 im Jahr 2023. Allerdings handelt es sich bei diesen Werten um absolute Zahlen, nicht um eine prozentuale Quote.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Spree-Neiße insgesamt auf Rang 369 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Einzelbewertungen zeigen folgende Ränge:

- Demografie: Rang 398 (sehr niedrig) - Wohlstand und soziale Lage: Rang 302 - Arbeitsmarkt: Rang 334 - Wettbewerb und Innovation: Rang 347 - Dynamik: Rang 313 - Gesamt: Rang 369

Die Demografie-Platzierung auf Rang 398 ist besonders auffällig und spiegelt den Bevölkerungsrückgang wider. Die Dynamik-Wertung auf Rang 313 ist im Vergleich dazu etwas besser, deutet aber ebenfalls auf strukturelle Herausforderungen hin.

Hochschulen sind in Forst nicht vorhanden. Die nächstgelegenen Universitätsstandorte befinden sich in Cottbus und Frankfurt (Oder). Das Friedrich-Ludwig-Jahn-Gymnasium in Forst trägt seit 2003 die Bezeichnung Europaschule.

Fazit

Forst (Lausitz) präsentiert sich als eine Stadt mit deutlich unterdurchschnittlichen Immobilienpreisen im regionalen und bundesweiten Vergleich. Die Angebotsmiete von 6,56 Euro je Quadratmeter und der Kaufpreis von 1.019 Euro je Quadratmeter liegen weit unter den Durchschnittswerten Brandenburgs und Deutschlands.

Die Bruttomietrendite von 7,72 Prozent ist im Landesvergleich attraktiv und liegt im oberen Perzentil. Der niedrige Kaufpreisfaktor von 12,95 ermöglicht bei Mietinvestitionen eine höhere Rendite als in vielen anderen Regionen.

Die demografische Entwicklung ist jedoch negativ: Der Bevölkerungsrückgang von 5,6 Prozent seit 2015 und die Platzierung auf Rang 398 von rund 400 Kreisen im Prognos-Demografie-Index deuten auf strukturelle Schwächen hin. Der Kreis Spree-Neiße rangiert insgesamt auf Platz 369 im Zukunftsatlas, was auf erhebliche Herausforderungen in den Bereichen Demografie, Arbeitsmarkt und Innovation hinweist.

Die historische Bedeutung Forsts als Textilstandort hat sich wirtschaftlich nicht fortgesetzt. Die Stadt bleibt jedoch als Kreisstadt und als Ort mit sorbischer Tradition von regionaler Bedeutung. Die Lage an der polnischen Grenze und die Anbindung an die Bahnstrecke Cottbus–Forst sind weitere Standortfaktoren.