Heinersbrück/Móst

Marktüberblick: Niedrige Miete, hoher Kaufpreisfaktor

Heinersbrück/Móst liegt im südöstlichen Brandenburg im Landkreis Spree-Neiße, rund 15 Kilometer nordöstlich von Cottbus. Die Gemeinde mit 23,98 Quadratkilometern Fläche und etwa 570 Einwohnern gehört zum Amt Peitz und zählt zum amtlichen Siedlungsgebiet der Sorben/Wenden. Östlich schließt sich der Tagebau Jänschwalde an, südwestlich der ehemalige Tagebau Cottbus-Nord. Die Gemeinde ist über die Bundesstraße 97 an die Autobahn A 15 angebunden.

Der Immobilienmarkt zeigt ein auffälliges Bild: Die Angebotsmiete liegt mit 4,64 Euro pro Quadratmeter deutlich unter allen Vergleichswerten – unter dem Kreisdurchschnitt (6,84 Euro), dem Landesdurchschnitt Brandenburgs (8,44 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Gleichzeitig ist der Angebotskaufpreis mit 1.789 Euro pro Quadratmeter höher als der Kreisdurchschnitt (1.577 Euro) und liegt nahe am Landesdurchschnitt (2.086 Euro). Diese Diskrepanz zwischen niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,11 Prozent – der niedrigsten unter allen Nachbarorten und weit unter dem Kreisdurchschnitt von 6,30 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 32,13 liegt mehr als doppelt so hoch wie der Kreisdurchschnitt (19,26) und der Landesdurchschnitt (20,28).

Preisentwicklung: Kaufpreis verdreifacht sich in vier Jahren

Die Kaufpreisentwicklung in Heinersbrück ist außergewöhnlich dynamisch. Lag der Angebotskaufpreis 2021 noch bei 752 Euro pro Quadratmeter, beträgt er 2025 bereits 2.307 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einem Anstieg von rund 207 Prozent in vier Jahren. Die Miete hingegen blieb mit 4,64 Euro pro Quadratmeter seit 2019 unverändert – die Zeitreihe für die Miete enthält nur diesen einen Wert.

Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.789 Euro pro Quadratmeter liegt zwischen dem 2021-Wert der Zeitreihe (752 Euro) und dem 2025-Wert (2.307 Euro), was auf eine gewisse Stabilisierung oder einen leicht rückläufigen Trend im Angebot hindeuten könnte. Die hohe Dynamik des Kaufpreises bei gleichzeitig stagnierender Miete ist der Grund für den extrem hohen Kaufpreisfaktor von 32,13 und die niedrige Rendite von 3,11 Prozent.

Zum Vergleich: In den Nachbarorten liegen die Kaufpreise deutlich anders. Peitz und Forst weisen mit 1.033 bzw. 1.019 Euro pro Quadratmeter etwa die Hälfte des Heinersbrücker Angebotskaufpreises aus, obwohl die Mieten dort mit 7,83 bzw. 6,56 Euro pro Quadratmeter deutlich höher liegen. Die Folge sind dort Bruttomietrenditen von 9,09 bzw. 8 Prozent – mehr als doppelt so hoch wie in Heinersbrück.

Regionale Einordnung: Ausreißer bei Miete und Rendite

Heinersbrück fällt in der regionalen Einordnung durch mehrere Extreme auf. Die Angebotsmiete von 4,64 Euro pro Quadratmeter ist die niedrigste unter allen acht Nachbarorten im Umkreis bis 13,5 Kilometer. Die nächstgelegene Gemeinde Jänschwalde (5 Kilometer Entfernung) weist mit 5,35 Euro bereits 15 Prozent mehr aus. Die Miete in Heinersbrück liegt 32 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt von 6,84 Euro.

Beim Kaufpreis liegt Heinersbrück mit 1.789 Euro pro Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 1.577 Euro, aber deutlich unter Cottbus (2.817 Euro) und Drehnow (2.725 Euro). Die Bruttomietrendite von 3,11 Prozent ist die niedrigste im direkten Umland und liegt im unteren 6. Perzentil aller 413 Orte im Bundesland Brandenburg. Der Kaufpreisfaktor von 32,13 ist der höchste unter allen Nachbarorten.

Der Kreis Spree-Neiße insgesamt rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf dem Gesamtrang 369 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schlecht bewertet sind die Demografie (Rang 398) und Wettbewerb/Innovation (Rang 347). Wohlstand und soziale Lage liegen mit Rang 302 etwas besser, die Dynamik mit Rang 313 ebenfalls im unteren Drittel.

Standortfaktoren: Bevölkerungsrückgang bei niedriger Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung von Heinersbrück ist seit 2015 um 5,6 Prozent von 602 auf 568 Einwohner gesunken. Der Rückgang ist kontinuierlich: Von 2015 bis 2019 ging die Einwohnerzahl von 602 auf 579, 2021 folgte ein kurzer Anstieg auf 590, bevor der Rückgang mit 583 (2022) und 568 (2023/2024) fortgesetzt wurde. Die Bevölkerungsdichte beträgt 24 Einwohner pro Quadratkilometer – ein typisches Maß für eine ländliche Gemeinde in Brandenburg.

Die Arbeitslosenquote liegt mit 2,09 Prozent (Stand 2023, acht arbeitslose Personen) deutlich unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt und ist die niedrigste in der Zeitreihe (2015: 3,29 Prozent). Dieser Wert steht im Kontrast zum schlechten Prognos-Rang des Kreises im Arbeitsmarkt-Index (Rang 334 von 400), was darauf hindeutet, dass die niedrige Quote auch von der kleinen absoluten Zahl und der Struktur der erwerbsfähigen Bevölkerung mitbestimmt wird.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist Teil des sorbischen Siedlungsgebiets; 1884 waren von 632 Einwohnern 624 Sorben, 1956 hatten noch 74,5 Prozent Sorbischkenntnisse. In der ehemaligen Dorfschule befindet sich das Heimatmuseum „Sorbische Bauernstube". Die Grundschule wurde 2006 wegen zu geringer Schülerzahlen geschlossen und zu einem Gemeindezentrum umgebaut.