Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Spree-Neiße liegt im äußersten Südosten Brandenburgs und umfasst 29 Gemeinden auf 1.657 Quadratkilometern. Mit 111.966 Einwohnern (Stand 2023) gehört er zu den dünn besiedelten Regionen Deutschlands (68 Einwohner je km²). Der Kreis ist Teil der Niederlausitz, eines historischen Siedlungsgebiets der Sorben, und umfasst sowohl den nördlichen Teil des Biosphärenreservats Spreewald als auch den südlichen Bereich des Lausitzer Braunkohlereviers.
Auf dem Immobilienmarkt positioniert sich der Kreis als einer der günstigsten in Brandenburg: Der mittlere Kaufpreis liegt bei 1.577 EUR/m² und rangiert damit auf Platz 15 von 18 Landkreisen in Brandenburg. Im bundesweiten Vergleich mit rund 400 Kreisen liegt der Prognos-Zukunftsatlas-Rang bei 369, was auf strukturelle Schwächen hinweist. Dennoch zeigt der Markt dynamische Entwicklungen: Der Kaufpreis hat sich von 787 EUR/m² im Jahr 2018 auf 1.577 EUR/m² im Jahr 2024 mehr als verdoppelt, die Miete stieg von 5,22 EUR/m² auf 6,84 EUR/m².
Die durchschnittliche Bruttomietrendite von 6,3 % liegt deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 5,1 %, was auf die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten zurückzuführen ist.
Innere Struktur und Preisgefälle
Der Immobilienmarkt im Kreis Spree-Neiße ist extrem gespalten. Die Kaufpreise reichen von 432 EUR/m² in Tschernitz bis 2.725 EUR/m² in Drehnow/Drjenow – ein Faktor von über 6,3. Auch die Mietpreise variieren stark: von 3,98 EUR/m² in Wiesengrund bis 10,60 EUR/m² in Burg (Spreewald). Die Rendite-Spanne reicht von 2,92 % in Drachhausen bis 14,73 % in Tschernitz.
Diese Spreizung lässt sich in drei Cluster aufteilen:
Das Spreewald-Cluster im Norden und Nordwesten des Kreises bildet das Preisspitze. Hier liegen Drehnow/Drjenow (2.725 EUR/m²), Schmogrow-Fehrow (2.514 EUR/m²), Burg (Spreewald) (2.482 EUR/m²), Kolkwitz (2.481 EUR/m²) und Werben (2.464 EUR/m²). Diese Gemeinden profitieren von der Lage im UNESCO-Biosphärenreservat Spreewald, das über 100 Jahre Tourismus-Tradition verfügt. Burg (Spreewald) ist mit 4.267 Einwohnern die größte Gemeinde in diesem Cluster und weist mit 10,60 EUR/m² die höchsten Mieten des gesamten Kreises auf.
Das Kohrevier-Cluster im Südosten umfasst Jänschwalde (1.842 EUR/m²), Teichland (1.853 EUR/m²), Dissen-Striesow (2.439 EUR/m²) und Drachhausen (2.434 EUR/m²). Diese Gemeinden liegen in unmittelbarer Nähe des Kraftwerks Jänschwalde und des Tagebaus Jänschwalde. Die hohen Preise hier stehen im Kontrast zur demografischen Entwicklung: Die Bevölkerung ist seit 2015 von 117.049 auf 111.966 Einwohner gesunken, ein Rückgang von rund 5.000 Menschen in acht Jahren.
Der Rest des Kreises bildet ein breites Mittelfeld mit Kaufpreisen zwischen 669 EUR/m² in Welzow und 1.655 EUR/m² in Schenkendöbern. Die größten Städte – Spremberg (21.497 Einwohner, 1.175 EUR/m²), Forst (17.721 Einwohner, 1.019 EUR/m²) und Guben (16.210 Einwohner, 1.345 EUR/m²) – liegen alle im unteren bis mittleren Preissegment und spiegeln die strukturelle Schwäche der Region wider.
Der Median-Kaufpreis von 1.621 EUR/m² liegt leicht über dem Mittelwert von 1.577 EUR/m², was auf eine recht symmetrische Verteilung hindeutet. Die hohe Spreizung zeigt jedoch, dass Durchschnittswerte über 29 Gemeinden den tatsächlichen Markt nur unzureichend abbilden.
Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Die Wirtschaft des Kreises wird von zwei gegensätzlichen Polen geprägt: Braunkohle und Tourismus.
Die Lausitz Energie Kraftwerke AG (LEAG) ist einer der größten Arbeitgeber der Region. Das Kraftwerk Jänschwalde, auf dem Gebiet der Gemeinde Teichland gelegen, war mit ursprünglich 3.000 MW nach Neurath und Niederaußem das drittgrößte Braunkohlekraftwerk Deutschlands. Nach der endgültigen Abschaltung der Blöcke E und F im März 2024 verbleiben noch 2.000 MW installierter Leistung. Das Kraftwerk beliefert die Stadt Cottbus kontinuierlich mit Fernwärme und wird bis 2028 vollständig stillgelegt. Der zugehörige Tagebau Jänschwalde fördert Braunkohle mit einem Heizwert von 8.400 kJ/kg. In Spremberg, der größten Stadt des Kreises, führte der Braunkohletagebau zur Devastierung mehrerer Dörfer (Groß Buckow, Jessen, Radeweise, Roitz, Stradow, Straußdorf, Wolkenberg) und zur Umsiedlung von Alt-Haidemühl zwischen 2004 und 2006.
Der Strukturwandel durch den Kohleausstieg prägt den gesamten Kreis. Die Niederlausitz befindet sich in einem anhaltenden, tiefgreifenden Wandel, der durch Weltmarktkonfrontation, Abwanderung, Entmilitarisierung und gezielte Dekarbonisierungspolitik bestimmt ist. Die Bevölkerung ist zwischen 2015 und 2023 um rund 5.000 Einwohner gesunken.
Demgegenüber steht der Tourismus als wirtschaftlicher Stabilisierungsfaktor. Das Biosphärenreservat Spreewald, 1990 ausgewiesen und 1991 von der UNESCO anerkannt, erstreckt sich über 475 Quadratkilometer mit 1.575 Kilometer Wasserläufen. Der Tourismus hat im Spreewald eine über 100 Jahre zurückreichende Tradition. Ca. 70 % der landwirtschaftlichen Nutzfläche im Biosphärenreservat werden nach den Richtlinien des Ökologischen Landbaus bewirtschaftet. Brandenburg verzeichnete 2023 insgesamt 14,2 Millionen Übernachtungen bei 5,2 Millionen Gästen – der Spreewald ist ein zentraler Bestandteil dieser Entwicklung.
Der Kreis ist offiziell sorbisches Siedlungsgebiet. Spremberg trägt die Zusatzbezeichnung „Perle der Lausitz – parlicka Łužyce" und ist offiziell zweisprachig. Mehrere Gemeinden im Kreis tragen niedersorbische Namen und sind als zweisprachig anerkannt.
Verkehr und Erreichbarkeit
Die Verkehrsanbindung des Kreises erfolgt überwiegend über Schienenwege, die das Gebiet mit Cottbus, Frankfurt (Oder) und Berlin verbinden.
Die Bahnstrecke Cottbus–Forst (Lausitz) ist eine 23,7 Kilometer lange Hauptbahn, die den südbrandenburgischen Raum mit Cottbus verbindet. Forst (Lausitz) ist Grenzbahnhof an der polnischen Grenze; von dort verkehrt zweimal täglich die Linie RB93 der Polnischen Staatsbahnen nach Żary. Die Strecke wird durch die Regionalbahn-Linie RB46 bedient, die seit der Übernahme durch die Ostdeutsche Eisenbahn Gesellschaft mbH (ODEG) verkehrt. Die Strecke ist bis zum Heizkraftwerk Cottbus elektrifiziert. Ein Ausbau auf 160 km/h und die Elektrifizierung der gesamten Strecke sollen über das Kohleausstiegs-Maßnahmenpaket der Bundesregierung realisiert werden.
Die Bahnstrecke Guben–Cottbus verbindet den nördlichen Teil des Kreises mit Cottbus und darüber hinaus mit Frankfurt (Oder) und Leipzig. Auf dieser Strecke verkehren der RE10 (Frankfurt (Oder)–Cottbus–Leipzig) und die RB43 (Frankfurt (Oder)–Cottbus–Falkenberg (Elster)) im Zweistundentakt, so dass sich ein Stundentakt ergibt. Jänschwalde hat hier zwei Haltepunkte.
Guben liegt an der Bahnstrecke Berlin–Guben, die von Berlin aus über Frankfurt (Oder) erreichbar ist. Die Strecke ist zweigleisig und elektrifiziert, mit einer Streckengeschwindigkeit von 160 km/h.
Eine Autobahnanbindung besteht nicht direkt im Kreisgebiet. Die nächsten Anschlüsse befinden sich an der A12 (Berlin–Poznań) bei Frankfurt (Oder) und an der A15 (Richtung Dresden) südlich des Kreises.
Die räumliche Nähe zu Cottbus als größtem Ballungsraum der Region (ca. 25 km bis Forst, ca. 20 km bis Spremberg) ist ein wichtiger Erreichbarkeitsfaktor. Die LEAG beliefert Cottbus mit Fernwärme aus dem Kraftwerk Jänschwalde.
Entwicklung und Ausblick
Der Landkreis Spree-Neiße steht vor einem doppelten Strukturwandel: dem Abklingen der Braunkohleverstromung und dem wachsenden Tourismus im Biosphärenreservat Spreewald.
Die geplante vollständige Stilllegung des Kraftwerks Jänschwalde bis 2028 wird den Arbeitsmarkt vor Herausforderungen stellen. Block A soll am 31. Dezember 2025, Block B am 31. Dezember 2027 in die Sicherheitsbereitschaft überführt und dann endgültig stillgelegt werden. Die Blöcke C und D folgen am 31. Dezember 2028. Die Blöcke E und F wurden bereits am 31. März 2024 endgültig abgeschaltet. Der Verlust von Arbeitsplätzen bei der LEAG und ihren Servicepartnern ist eine zentrale Frage des Strukturwandels.
Dem stehen positive Entwicklungen gegenüber: Der Ausbau der Bahnstrecke Cottbus–Forst auf 160 km/h und die Elektrifizierung der Strecke sollen die Erreichbarkeit von Cottbus und darüber hinaus verbessern. Das Kohleausstiegs-Maßnahmenpaket der Bundesregierung sieht Mittel für solche Infrastrukturvorhaben vor.
Der Tourismus im Spreewald bietet eine wirtschaftliche Perspektive. Die über 100 Jahre zurückreichende Tradition und die UNESCO-Anerkennung des Biosphärenreservats schaffen ein starkes Markenzeichen. Die hohe ökologische Landbauquote (70 % der Nutzfläche) unterstreicht die regionale Identität.
Die Immobilienpreise im Spreewald-Cluster liegen bereits auf einem Niveau, das über dem Kreisdurchschnitt und dem Bundeslanddurchschnitt liegt. Im Kohrevier bleiben die Preise moderat, was Chancen für Investoren mit hoher Renditeerwartung bietet – bei gleichzeitiger Unsicherheit durch den demografischen Wandel und den Kohleausstieg.