Schmogrow-Fehrow/Smogorjow-Prjawoz

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten

Der Immobilienmarkt in Schmogrow-Fehrow/Smogorjow-Prjawoz zeichnet sich durch ein deutliches Gefälle zwischen Kaufpreis- und Mietniveau aus. Die Angebotsmiete liegt bei 7,88 Euro pro Quadratmeter, was über dem Kreisdurchschnitt von 6,84 Euro liegt, aber unter dem Landesdurchschnitt Brandenburgs von 8,44 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.514 Euro pro Quadratmeter übertrifft sowohl den Kreiswert von 1.577 Euro als auch den Landesdurchschnitt von 2.086 Euro. Die Bruttomietrendite fällt mit 3,76 % entsprechend niedrig aus – deutlich unter dem Kreiswert von 6,30 % und dem Landesdurchschnitt von 5,58 %. Der Kaufpreisfaktor von 26,59 bedeutet, dass die jährliche Bruttomiete rund 26,6 Jahre benötigt, um den Kaufpreis zu decken. Zum Vergleich: Im Kreis Spree-Neiße liegt dieser Faktor bei 19,3, in Brandenburg bei 20,3. Die Rendite von 3,76 % rangiert im unteren Viertel aller untersuchten Orte in Brandenburg (Perzentilrang 14,3).

Preisentwicklung: Kaufpreise auf das 2,6-fache gestiegen

Die Kaufpreisentwicklung in Schmogrow-Fehrow ist außergewöhnlich dynamisch. Im Jahr 2023 lag der Angebotskaufpreis bei 1.095 Euro pro Quadratmeter. Bis 2025 stieg er auf 2.868 Euro – ein Anstieg von 162 Prozent in zwei Jahren, was einer jährlichen Wachstumsrate von 61,8 Prozent entspricht. Diese Entwicklung ist nicht geschätzt, sondern basiert auf konkreten Marktdaten. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.514 Euro liegt unter dem 2025er Zeitreihenwert von 2.868 Euro; dieser Unterschied zwischen den aktuellen Inseratwerten und der Jahresreihe deutet auf eine jüngere Korrektur hin.

Die Mietentwicklung verläuft weniger stabil: Die geschätzte Angebotsmiete stieg von 6,30 Euro im Jahr 2021 auf 6,78 Euro 2022, sprang 2023 auf 12,77 Euro und korrigierte sich in den Folgejahren auf 11,09 Euro (2024) und 10,51 Euro (2025) zurück. Der aktuelle Wert von 7,88 Euro liegt deutlich unter dem 2023er Spitzenwert von 12,77 Euro. Die hohe Kaufpreisdynamik bei gleichzeitig moderatem und korrigierendem Mietniveau führt zu einer sich verschlechternden Renditesituation.

Regionale Einordnung: Höchste Kaufpreise im direkten Umland

Im direkten Vergleich mit den acht umliegenden Gemeinden innerhalb von zehn Kilometern weist Schmogrow-Fehrow den höchsten Angebotskaufpreis auf. Mit 2.514 Euro pro Quadratmeter liegt der Wert über allen Nachbarorten: Guhrow (1.906 Euro), Byhleguhre-Byhlen (1.828 Euro), Briesen (1.621 Euro), Werben (2.464 Euro), Burg (Spreewald) (2.482 Euro), Dissen-Striesow (2.439 Euro), Drachhausen (2.434 Euro) und Straupitz (1.297 Euro). Die Angebotsmiete von 7,88 Euro liegt im Mittelfeld – höher als in Guhrow (7,51), Briesen (7,67), Dissen-Striesow (7,63), Drachhausen (5,92) und Straupitz (6,91), aber niedriger als in Byhleguhre-Byhlen (9,57), Werben (9,35) und Burg (Spreewald) (10,60). Die Kombination aus höchstem Kaufpreis und mittlerer Miete führt zu einer der niedrigsten Renditen im Umland. Nur Dissen-Striesow liegt mit 3,75 % knapp unter dem Wert von Schmogrow-Fehrow. Drachhausen weist mit 2,92 % die niedrigste Rendite auf, obwohl der Kaufpreis dort mit 2.434 Euro ähnlich hoch ist – hier drückt die sehr niedrige Miete von 5,92 Euro die Rendite.

Standortfaktoren: Stabile Bevölkerung bei schwachem Zukunftsatlas

Die Gemeinde hat 809 Einwohner (Stand 2024) auf einer Fläche von 30,42 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 27 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerung ist seit 2015 mit -0,49 Prozent nahezu stabil geblieben – von 813 auf 809 Einwohner. Die Arbeitslosenquote liegt bei 1,95 Prozent (2023), was nur zehn arbeitslosen Personen entspricht. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Kreis Spree-Neiße auf Rang 369 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Die Teilindizes zeigen eine besonders schwache demografische Entwicklung (Rang 398) und geringe Wettbewerbs- und Innovationskraft (Rang 347). Der Wohlstand und die soziale Lage liegen mit Rang 302 besser da, die Dynamik mit Rang 313 ebenfalls im unteren Mittelfeld. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Schmogrow-Fehrow gehört zum Amt Burg (Spreewald), einer von drei Amtsgebilden im Kreis. Der Landkreis Spree-Neiße liegt in der Niederlausitz und umfasst Teile des Oberspreewalds.