Byhleguhre-Byhlen/Beła Góra-Bělin

Der Ort: Kleine Gemeinde im Spreewald

Byhleguhre-Byhlen/Beła Góra-Bělin ist eine Gemeinde im Landkreis Dahme-Spreewald in Brandenburg mit 767 Einwohnern auf 35,8 km². Der Ort liegt im nördlichen Teil des Biosphärenreservats Spreewald, rund 18 Kilometer nordwestlich von Cottbus. Die Gemeinde entstand am 26. Oktober 2003 aus dem freiwilligen Zusammenschluss der bis dahin selbstständigen Dörfer Byhleguhre und Byhlen und gehört zum Amt Lieberose/Oberspreewald mit Sitz in Straupitz. Der Ort ist ein niedersorbisches Siedlungsgebiet mit dualen Ortsnamen (Běła Góra-Bělin) und gliedert sich in die Ortsteile Byhleguhre und Byhlen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 21 Einwohner pro Quadratkilometer, was den Ort als ländlich geprägte Gemeinde ausweist.

Marktüberblick: Hohe Rendite bei unterdurchschnittlichem Kaufpreis

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.828 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,57 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 6,28 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 15,92. Diese Kennzahlen sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.

Die Bruttomietrendite von 6,28 Prozent liegt deutlich über dem Kreis-Durchschnitt von 5,32 Prozent, über dem Brandenburg-Durchschnitt von 5,58 Prozent und über dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Der Ort belegt im Bundesland den 73. Perzentilrang, liegt also besser als 73 Prozent der 413 verglichenen Orte in Brandenburg. Der Kaufpreisfaktor von 15,92 ist deutlich niedriger als der Kreisdurchschnitt von 20,54 und der Bundesdurchschnitt von 20,28 – ein niedrigerer Faktor bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete günstiger ist.

Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.828 Euro liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 2.491 Euro. Die Angebotsmiete von 9,57 Euro liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 10,09 Euro.

Auffällig ist die Diskrepanz zwischen den aktuellen Angebotswerten und den historischen Zeitreihen: Die Zeitreihe zeigt für 2024 einen geschätzten Kaufpreis von 2.400 Euro pro Quadratmeter und für 2025 von 2.460 Euro pro Quadratmeter. Diese Werte liegen rund 30 Prozent über dem aktuellen Angebotskaufpreis. Die Zeitreihenwerte für den Kaufpreis sind als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie nicht auf tatsächlichen Transaktionsdaten, sondern auf Modellierungen beruhen. Die Angebotsmiete lag in der Zeitreihe 2023 bei 8,77 Euro pro Quadratmeter und damit unter dem aktuellen Wert von 9,57 Euro, während sie 2021 noch bei 11,16 Euro lag. Die Mietzeitreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Preis- und Bevölkerungsentwicklung

Die Kaufpreisentwicklung zeigt in der geschätzten Zeitreihe einen Anstieg von 2.100 Euro pro Quadratmeter (2021) auf 2.460 Euro (2025), was einer jährlichen Wachstumsrate von 4,03 Prozent entspricht. Allerdings weicht der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.828 Euro deutlich von diesen geschätzten Werten ab. Die Angebotsmiete fiel von 11,16 Euro (2021) auf 8,77 Euro (2023), was einer jährlichen Veränderungsrate von -11,35 Prozent entspricht. Die Mietentwicklung ist nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Bevölkerungsentwicklung verlief zwischen 2015 und 2024 relativ stabil: Die Einwohnerzahl schwankte zwischen 731 (2017) und 779 (2022). Seit Serienbeginn (2015) liegt die Veränderung bei -0,65 Prozent. Im Jahr 2022 gab es mit 779 Einwohnern einen leichten Anstieg, der sich 2023 und 2024 auf 767 Einwohner wieder stabilisierte. Die Arbeitslosenquote schwankte zwischen 1,72 Prozent (2022) und 5,69 Prozent (2015) und lag 2023 bei 4,09 Prozent. 19 Personen waren arbeitslos gemeldet.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 9 Kilometern weist Byhleguhre-Byhlen die zweithöchste Bruttomietrendite auf. Spreewaldheide liegt mit 10,06 Prozent zwar darüber, hat aber mit 1.195 Euro pro Quadratmeter einen deutlich niedrigeren Kaufpreis. Schmogrow-Fehrow liegt mit 3,76 Prozent am unteren Ende, was auf den hohen Kaufpreis von 2.514 Euro pro Quadratmeter bei vergleichsweise niedriger Miete zurückzuführen ist.

Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.828 Euro liegt im unteren bis mittleren Bereich der Nachbarorte. Nur Spreewaldheide (1.195 Euro) und Straupitz (1.297 Euro) sind günstiger. Burg (2.482 Euro), Schmogrow-Fehrow (2.514 Euro) und Werben (2.464 Euro) liegen deutlich darüber. Die Angebotsmiete von 9,57 Euro liegt im oberen Drittel der Nachbargemeinden – von neun Orten liegt sie an siebter Stelle.

Der Kreis Dahme-Spreewald weist im Durchschnitt einen Kaufpreis von 2.491 Euro pro Quadratmeter und eine Angebotsmiete von 10,09 Euro pro Quadratmeter auf. Byhleguhre-Byhlen liegt mit seinem Kaufpreis unter dem Kreisdurchschnitt, die Miete liegt knapp darunter.

Standortfaktoren

Der Kreis Dahme-Spreewald rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 165 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Im Dynamik-Index belegt der Kreis Platz 26, was auf positive Entwicklungsimpulse hindeutet. Im Stärke-Index liegt er mit Platz 217 deutlich schwächer, ebenso im Wohlstand-Index (Platz 232) und im Demografie-Index (Platz 256). Der Arbeitsmarkt-Index (Platz 128) und der Wettbewerb-Innovation-Index (Platz 125) sind vergleichsweise stärker.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Ort ist über die Landesstraße L 51 zwischen Straupitz und Cottbus erschlossen. Die Bahnhöfe an der Spreewaldbahn (Lübben–Straupitz–Cottbus) wurden 1970 stillgelegt; heute besteht Busanbindung über die Linien 500, 508 und 509 der Regionalen Verkehrsgesellschaft Dahme-Spreewald. Für diesen Ort liegen keine Bodenrichtwerte vor.