Werben/Wjerbno

Marktüberblick

Werben/Wjerbno ist eine Gemeinde im südöstlichen Brandenburg im Landkreis Spree-Neiße mit 1.735 Einwohnern auf 25,02 Quadratkilometern. Der Ort liegt rund zwölf Kilometer nordwestlich von Cottbus im Biosphärenreservat Spreewald und gehört zum Siedlungsgebiet der Sorben/Wenden. Die Gemeinde wird vom Amt Burg (Spreewald) verwaltet.

Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt ein auffälliges Bild: Die Angebotsmiete liegt mit 9,35 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem brandenburgischen Durchschnitt von 8,44 Euro und auch über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.464 Euro pro Quadratmeter übertrifft sowohl den Landesdurchschnitt (2.086 Euro) als auch den Bundesdurchschnitt (2.409 Euro). Der Kaufpreisfaktor beträgt 21,97 und liegt damit über dem Landesmittel von 20,28, aber unter dem Bundesdurchschnitt von 24,09.

Die Bruttomietrendite von 4,55 Prozent ist eine der niedrigsten unter den Nachbarorten und deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt (Kreis: 6,30 %, Brandenburg: 5,58 %). Das bedeutet, dass die hohen Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten stehen – eine Anlage in Werben bietet bei aktuellen Mietniveaus eine geringere Rendite als in den meisten umliegenden Gemeinden.

Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie sind kein amtlicher Mietspiegel.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die historischen Zeitreihen zeigen eine extreme Volatilität, die für einen Ort dieser Größe charakteristisch ist. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 6,56 Euro (2020) und 11,28 Euro (2022) – eine Spanne von fast 72 Prozent. Der Angebotskaufpreis bewegte sich zwischen 1.092 Euro (2018) und 3.983 Euro (2022) – eine Variation von mehr als 260 Prozent.

Diese starken Ausschläge deuten auf einen sehr kleinen Markt hin, bei dem einzelne Inserate oder Transaktionen die Jahresreihen maßgeblich prägen. Ein einzelnes Neubauobjekt oder ein größeres Grundstück kann den Jahresdurchschnitt in die Höhe treiben, während ein Jahr ohne solche Angebote den Wert wieder nach unten zieht. Die aktuelle Angebotsmiete von 9,35 Euro liegt damit mittig im historischen Spektrum, der aktuelle Kaufpreis von 2.464 Euro befindet sich ebenfalls im oberen Mittelfeld der vergangenen Jahre.

Der CAGR für die Miete beträgt 0,6 Prozent pro Jahr, für die Kaufpreise 13,1 Prozent. Letzterer Wert ist aufgrund der extremen Volatilität der Reihe nur eingeschränkt aussagekräftig. Er spiegelt weniger eine stabile Marktentwicklung wider als vielmehr den Anstieg von einem niedrigen Ausgangsniveau (1.092 Euro im Jahr 2018) zu einem höheren aktuellen Niveau.

Weder die Miet- noch die Kaufpreisreihe ist als geschätzt gekennzeichnet; es handelt sich um beobachtete Werte.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 8,3 Kilometern hebt sich Werben bei der Miete deutlich ab. Mit 9,35 Euro pro Quadratmeter liegt der Ort nur unter Burg (10,60 Euro) und Byhleguhre-Byhlen (9,57 Euro) und deutlich über allen anderen Nachbarn, die zwischen 6,91 und 7,88 Euro liegen.

Bei den Kaufpreisen liegt Werben mit 2.464 Euro pro Quadratmeter auf dem Niveau von Burg (2.482 Euro), Schmogrow-Fehrow (2.514 Euro), Dissen-Striesow (2.439 Euro) und Kolkwitz (2.481 Euro). Diese vier Orte bilden eine eigene Preisklasse im Umland, während die anderen Nachbarorte deutlich niedrigere Kaufpreise zwischen 1.564 und 1.906 Euro aufweisen.

Die Bruttomietrendite von 4,55 Prozent liegt im unteren Mittelfeld der Nachbarorte. Sie ist höher als die Renditen von Schmogrow-Fehrow (3,76 Prozent), Dissen-Striesow (3,75 Prozent) und Kolkwitz (3,75 Prozent), die alle drei unter 3,8 Prozent liegen. Niedriger als in Werben liegen nur diese drei Orte. Höher als in Werben liegen Guhrow (4,73 Prozent), Burg (5,13 Prozent), Vetschau (5,30 Prozent), Briesen (5,68 Prozent) und Byhleguhre-Byhlen (6,28 Prozent).

Auf Kreisebene liegt Werben bei der Miete (9,35 Euro) über dem Durchschnitt des Landkreises Spree-Neiße (6,84 Euro), bei den Kaufpreisen (2.464 Euro) deutlich über dem Kreisdurchschnitt (1.577 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 21,97 liegt über dem Kreiswert von 19,26. Werben gehört damit zu den teuersten Gemeinden im Kreis.

Im Bundesland Brandenburg belegt Werben bei der Bruttomietrendite das 40. Perzentil – das bedeutet, dass 39,7 Prozent der brandenburgischen Orte eine noch niedrigere Rendite aufweisen. Bei so niedrigen Renditen handelt es sich um eine Position am unteren Ende der Renditeskala.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl von Werben ist seit 2015 stabil bei rund 1.700 bis 1.750. Von 1.703 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.735 im Jahr 2024 entspricht das einem Wachstum von 1,9 Prozent – ein sehr moderater Anstieg, der kaum ins Gewicht fällt.

Die Arbeitslosenquote von 2,3 Prozent im Jahr 2023 ist außergewöhnlich niedrig. Zum Vergleich: Im Jahr 2015 lag sie noch bei 3,94 Prozent, der Tiefpunkt wurde 2018 mit 2,03 Prozent erreicht. Mit nur 24 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von 1.735 ist der Arbeitsmarkt vor Ort sehr eng. Diese niedrige Quote steht im Kontrast zur allgemeinen wirtschaftlichen Schwäche der Region.

Der Landkreis Spree-Neiße belegte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 369 von rund 400 deutschen Kreisen – damit gehört er zu den schwächsten Kreisen Deutschlands. Die Teilindizes zeigen ein durchweg ungünstiges Bild: Der Demografie-Index rangiert auf Platz 398 von 400, der Arbeitsmarkt-Index auf 334, der Index für Wettbewerb und Innovation auf 347, der Wohlstands-Index auf 302 und der Dynamik-Index auf 313. Der Stärke-Index liegt mit 369 ebenfalls im unteren Bereich.

Die extrem niedrige Arbeitslosenquote in Werben geht einher mit der schlechten Zukunftsatlas-Bewertung des Landkreises. Eine belastbare Erklärung dafür liegt nicht vor.

Am Ort bestehen keine Hochschulen.