Tschernitz/Cersk

Marktüberblick

Tschernitz/Cersk ist eine Gemeinde im Südosten Brandenburgs im Landkreis Spree-Neiße mit 13,26 km² Fläche und rund 1.155 Einwohnern. Der Ort liegt in der Niederlausitz etwa 30 Kilometer südöstlich von Cottbus an der Grenze zu Sachsen und wird vom Amt Döbern-Land verwaltet. Die Gemeinde besteht aus den Ortsteilen Tschernitz und Wolfshain, die 2003 zusammengelegt wurden.

Der Immobilienmarkt zeigt ein extremes Preisgefälle zu seiner Umgebung. Der Angebotskaufpreis liegt bei 432 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 5,30 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter allen verfügbaren Vergleichsgrößen: Im Kreis Spree-Neiße beträgt der durchschnittliche Angebotskaufpreis 1.577 Euro je Quadratmeter, in Brandenburg 2.086 Euro und deutschlandweit 2.409 Euro. Die Angebotsmiete von 5,30 Euro liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 6,84 Euro, dem Landesdurchschnitt von 8,44 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro.

Die Kombination aus sehr niedrigem Kaufpreis und moderater Miete erzeugt eine Bruttomietrendite von 14,73 Prozent. Dieser Wert liegt im Perzentil 100 aller 413 erfassten Orte in Brandenburg — kein anderer Ort im Land weist eine höhere Rendite auf. Der Kaufpreisfaktor beträgt 6,79, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem 6,79-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Kreis Spree-Neiße liegt der Faktor bei 19,26, in Brandenburg bei 20,28. Ein niedriger Kaufpreisfaktor signalisiert einen Markt, in dem die Mieten im Verhältnis zum Kaufpreis hoch sind — in Tschernitz vor allem, weil die Kaufpreise außergewöhnlich niedrig sind.

Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie sind kein amtlicher Mietspiegel.

Mietentwicklung

Die Mietzeitreihe von Tschernitz zeigt eine starke Volatilität über die Jahre. Von 4,00 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 stieg die Miete 2020 auf 4,84 Euro, fiel 2021 auf 4,50 und 2022 auf 4,29 Euro. Im Jahr 2023 folgte ein deutlicher Sprung auf 7,65 Euro, ehe die Miete 2024 wieder auf 4,81 Euro zurückging. Für 2025 wird ein Wert von 5,19 Euro und für 2026 von 6,14 Euro angegeben. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 6,31 Prozent.

Die Schwankungen sind beträchtlich und entsprechen dem Muster kleiner ländlicher Märkte, bei denen die Anzahl der Inserate schwankt und einzelne Angebote die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Der Ausreißer von 7,65 Euro im Jahr 2023 ist nicht durch eine strukturelle Marktentwicklung erklärbar. Der Rückgang auf 4,81 Euro im Folgejahr bestätigt diese Interpretation.

Ein Kaufpreis ist nur für das Jahr 2022 mit 432,72 Euro je Quadratmeter dokumentiert. Eine zeitliche Entwicklung des Kaufpreises kann aus den vorliegenden Daten nicht abgeleitet werden.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Tschernitz ist von 1.271 im Jahr 2015 auf 1.155 im Jahr 2024 gesunken, was einem Rückgang von 9,1 Prozent entspricht. Der stärkste Rückgang erfolgte zwischen 2020 und 2023, als die Bevölkerung von 1.234 auf 1.155 fiel. Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 1.155 Einwohnern.

Die Arbeitslosenquote des Ortes liegt bei 3,24 Prozent (Stand 2023). Dieser Wert ist deutlich niedriger als der Kreis- und Landesdurchschnitt und hat sich seit 2015, als die Quote bei 6,63 Prozent lag, mehr als halbiert. Der Rückgang der Arbeitslosenquote geht einher mit dem Bevölkerungsrückgang — sowohl die Quote als auch die absolute Zahl der Arbeitslosen sind gesunken. Ob dies auf eine verbesserte wirtschaftliche Lage oder auf den Wegzug erwerbsfähiger Personen zurückzuführen ist, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht eindeutig bestimmen.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 87 Einwohner je Quadratkilometer und liegt damit unter dem Landesdurchschnitt Brandenburgs.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 7 Kilometer Entfernung weist Tschernitz die niedrigsten Kaufpreise auf. Die nächsten Nachbarn liegen mit 608 bis 1.516 Euro je Quadratmeter deutlich höher. Felixsee/Feliksowy Jazor (4,1 km) liegt mit 690 Euro je Quadratmeter am nächsten an Tschernitz, während Neiße-Malxetal mit 1.516 Euro den höchsten Preis der Gruppe aufweist.

Die Bruttomietrenditen der Nachbarorte liegen zwischen 5,32 Prozent (Neiße-Malxetal) und 11,93 Prozent (Felixsee). Tschernitz liegt mit 14,73 Prozent deutlich über allen Nachbarwerten. Dies bestätigt, dass die hohe Rendite primär aus dem extrem niedrigen Kaufpreis resultiert und nicht aus überdurchschnittlich hohen Mieten — die Miete von 5,30 Euro liegt sogar unter den Nachbarwerten, die zwischen 5,58 und 8,04 Euro liegen.

Der Kreis Spree-Neiße als Ganzes hat mit 1.577 Euro je Quadratmeter einen um das 3,7-fache höhere Kaufpreis als Tschernitz. Die durchschnittliche Kreisrendite von 6,30 Prozent liegt mehr als halb so hoch wie die von Tschernitz. Tschernitz ist damit ein deutlicher Ausreißer im Kreis und im Landesvergleich.

Standortfaktoren

Der Landkreis Spree-Neiße rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 369 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes zeigen durchweg schwache bis sehr schwache Werte: Demografie mit Platz 398, Wohlstand und soziale Lage mit 302, Arbeitsmarkt mit 334, Wettbewerb und Innovation mit 347, Dynamik mit 313 und Stärke mit 369. Der Kreis liegt damit in allen Kategorien im unteren Drittel und besonders in der Demografie fast auf dem letzten Platz. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Tschernitz.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die wirtschaftliche Struktur war lange von der Glasindustrie geprägt. Die GMB Glasmanufaktur Brandenburg produzierte Solarglas, nachdem Samsung den Vorgängerbetrieb 2007 verlassen hatte. Im Sommer 2025 stellte die GMB einen Insolvenzantrag; die Schließung des Werks stand Ende November 2025 an. Diese Entwicklung hat Bedeutung für die lokale Wirtschaft und den Arbeitsmarkt.

Die Verkehrsanbindung erfolgt über die Bundesstraßen B 156 und B 115. Der Bahnhof Wolfshain an der Strecke Weißwasser–Forst wurde 1996 stillgelegt. Tschernitz liegt in einem der strukturschwächsten ländlichen Räume Brandenburgs.

Für Tschernitz liegen keine Boden- oder Grundstückswerte vor.