Weißwasser/O.L., Stadt / Běła Woda

Marktüberblick

Weißwasser/O.L. (obersorbisch Běła Woda) ist eine Große Kreisstadt im Nordosten Sachsens im Landkreis Görlitz. Die Stadt erstreckt sich auf 63,43 km² und hat aktuell rund 14.992 Einwohner. Historisch war Weißwasser eine bedeutende Industriestadt, die in den 1980er-Jahren über 38.000 Einwohner zählte und seither einen deutlichen Bevölkerungsrückgang verzeichnet.

Der aktuelle Immobilienmarkt weist niedrige Angebotspreise aus: Die Angebotsmiete liegt bei 6,07 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 794 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 10,9, die Bruttomietrendite liegt bei 9,17 Prozent. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Die niedrigen absoluten Preisniveaus und die hohe Rendite stehen im Zusammenhang mit der strukturschwachen Region und der anhaltenden Bevölkerungsschrumpfung. Weißwasser liegt am Rand des offiziellen sorbischen Siedlungsgebiets und ist von ausgedehnten Waldgebieten umgeben.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt über den Beobachtungszeitraum von 2018 bis 2026 eine leichte Aufwärtsbewegung. Die Angebotsmiete stieg von 5,45 Euro/m² (2018) auf 5,86 Euro/m² (2026). Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 0,91 Prozent. Besonders deutlich war der Anstieg von 5,42 Euro/m² (2022) auf 6,37 Euro/m² (2025), gefolgt von einem Rückgang auf 5,86 Euro/m² (2026).

Die Kaufpreisentwicklung ist deutlich volatiler. Der Angebotskaufpreis lag 2018 bei 1.976 Euro/m², fiel dann 2019 auf 704 Euro/m² und erreichte 2020 mit 375 Euro/m² einen Tiefpunkt. 2022 sprang der Wert auf 2.800 Euro/m², bevor er 2023 auf 1.005 Euro/m² und 2025 auf 407 Euro/m² zurückging. 2026 liegt der Wert bei 745 Euro/m². Der CAGR über den gesamten Zeitraum beträgt -11,48 Prozent.

Die starken Schwankungen im Kaufpreis deuten auf ein kleines Marktumfeld mit wenigen Transaktionen und unterschiedlichen Immobilienarten hin. Die Werte sind nicht mit größeren Städten vergleichbar, in denen sich Preise glätten.

Demografische Entwicklung

Die Bevölkerung Weißwassers ist seit Mitte der 2010er-Jahre kontinuierlich gesunken. Lag die Einwohnerzahl 2015 noch bei 16.851, betrug sie 2024 nur noch 14.992 – ein Rückgang von über 11 Prozent in neun Jahren. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 236 Einwohnern je Quadratkilometer.

Die Zahl der Arbeitslosen entwickelte sich von 838 (2015) auf einen Höchststand von 1.339 (2016), bevor sie bis 2022 auf 793 sank. 2023 stieg sie wieder auf 852. Es handelt sich um absolute Zahlen; eine Arbeitslosenquote in Prozent liegt in den vorliegenden Daten nicht vor.

Der anhaltende Bevölkerungsrückgang übt Druck auf den Immobilienmarkt aus: Weniger Nachfrage bei gleichzeitigem Angebot durch leerstehende oder zu verkaufende Immobilien in einer Stadt, die historisch mehr als doppelt so viele Einwohner zählte.

Regionale Einordnung

Weißwasser liegt im unteren Preissegment des sächsischen und deutschen Immobilienmarkts. Im Vergleich zum Landkreis Görlitz (Ø 6,07 €/m² Miete, Ø 1.029 €/m² Kauf) liegt die Angebotsmiete auf dem Kreisdurchschnitt, der Kaufpreis liegt jedoch deutlich darunter (794 vs. 1.029 Euro/m²). Gegenüber dem sächsischen Durchschnitt (Ø 6,50 €/m² Miete, Ø 1.226 €/m² Kauf) ist Weißwasser in beiden Kategorien unterdurchschnittlich.

Auf nationaler Ebene zeigt sich die größte Diskrepanz: Die deutsche Durchschnitts-angebotsmiete liegt bei 8,92 €/m², der deutsche Durchschnittskaufpreis bei 2.409 €/m². Weißwasser liegt damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt.

Die Bruttomietrendite von 9,17 % platziert Weißwasser im sächsischen Vergleich auf dem 83. Perzentil – das bedeutet, dass die Rendite höher ist als bei 83 Prozent der 418 vergleichbaren Orte in Sachsen. Dieser hohe Renditewert ist jedoch mit den niedrigen absoluten Preisen und den damit verbundenen Marktrisiken einer schrumpfenden Kleinstadt verbunden.

Im direkten Umland (bis 8,3 km Entfernung) liegen die Angebotskaufpreise zwischen 432 €/m² (Tschernitz/Cersk) und 1.321 €/m² (Gablenz/Jabłońc). Die Angebotsmieten bewegen sich zwischen 5,08 €/m² (Weißkeißel/Wuskidź) und 6,55 €/m² (Gablenz/Jabłońc).

Standortfaktoren und historischer Kontext

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Görlitz, dem Weißwasser angehört, mit Rang 400 von rund 400 deutschen Kreisen – damit auf dem letzten Platz. Diese Gesamtbewertung spiegelt sich in allen Teilindizes wider: Demografie (Rang 394), Arbeitsmarkt (378), Wettbewerb und Innovation (388), Wohlstand und soziale Lage (362) sowie Dynamik (371). Alle Werte liegen im unteren Bereich der Skala.

Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Die nächstgelegenen Mittelstädte mit höherer Infrastruktur sind Görlitz und Zgorzelec (55 km südlich), Hoyerswerda (35 km westlich) und Cottbus (50 km nördlich).

Historisch war Weißwasser eine bedeutende Industriestadt. Im 19. und 20. Jahrhundert war die Stadt als europäisches Zentrum der Glasproduktion bekannt. Bis zu elf Glashütten und fünf Glasraffinerien beschäftigten zeitweise etwa 75 Prozent der Einwohner. Nach der Wende brach diese Industrie zusammen, was den massiven Bevölkerungsrückgang von über 38.000 Einwohnern (1988) auf heute unter 15.000 mitverursachte.

Die Stadt liegt zwischen dem Muskauer Faltenbogen und dem Tagebau Nochten, der in den 2020er-Jahren bis an die südliche Stadtgrenze vorgerückt ist. Diese Lage im Strukturwandelraum Lausitz prägt die wirtschaftliche Perspektive der Region.