Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Görlitz ist der östlichste Landkreis Sachsens und Deutschlands. Mit 248.479 Einwohnern auf 2.111 Quadratkilometern und 118 Einwohnern je Quadratkilometer ist er dünn besiedelt. Der Kreis umfasst 53 Gemeinden und bildet mit dem Kreissitz Görlitz (56.694 Einwohner), Zittau (24.710), Weißwasser (14.992), Löbau (14.389) und Ebersbach-Neugersdorf (11.421) ein mehrzentriges Gefüge.
Der Immobilienmarkt gehört zu den günstigsten in Sachsen: Der mittlere Kaufpreis liegt bei 1.029 Euro pro Quadratmeter, damit ist der Kreis der zweitgünstigste von 13 sächsischen Kreisen. Die durchschnittliche Miet liegt bei 6,07 Euro pro Quadratmeter. Die durchschnittliche Bruttomietrendite beträgt 7,76 Prozent. Im bundesweiten Vergleich liegt der Kreis deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis.
Die Bevölkerung ist seit 2015 von 260.000 auf 248.479 im Jahr 2023 gesunken, seit 2023 stabilisiert sie sich. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis mit dem Gesamt-Rang 400 von 400 an letzter Stelle – mit besonders schwachen Werten in der Stärke (Rang 398) und der Demografie (Rang 394).
Innere Struktur und Preisgefälle
Die Kaufpreise im Kreis reichen von 538 Euro pro Quadratmeter in Rothenburg/O.L. bis 1.967 Euro pro Quadratmeter in Oybin. Diese Spreizung von fast dem Fünffachen ist charakteristisch für einen Kreis mit sehr unterschiedlichen Teilregionen.
Die teuersten Gemeinden liegen im Zittauer Gebirge im äußersten Süden des Kreises: Oybin (1.967 Euro/m²), Waldhufen (1.945 Euro/m²), Rosenbach (1.796 Euro/m²), Markersdorf (1.713 Euro/m²) und Jonsdorf (1.583 Euro/m²). Bei diesen Gemeinden handelt es sich durchweg um kleine Kur- und Tourismusorte mit wenigen hundert bis rund 2.400 Einwohnern. Die Renditen sind hier mit 3,4 bis 4,9 Prozent deutlich unter dem Kreisdurchschnitt.
Im Norden des Kreises, im Lausitzer Heide- und Teichgebiet, liegen die günstigsten Gemeinden: Rothenburg/O.L. (538 Euro/m²), Großschönau (557 Euro/m²), Bernstadt a. d. Eigen (601 Euro/m²). Diese Orte weisen Renditen von 9 bis 14 Prozent auf – ein Muster, das auf geringe Nachfrage und strukturelle Schwäche hindeutet.
Die beiden großen Städte Görlitz (1.312 Euro/m²) und Zittau (893 Euro/m²) liegen dazwischen. Görlitz als Kreisstadt und größte Gemeinde hat die höchsten Preise, Zittau als Hochschulstadt und Tourismuszentrum liegt deutlich darunter. Weißwasser (794 Euro/m²) und Löbau (1.071 Euro/m²) bilden weitere Mittelpunkte. Ebersbach-Neugersdorf (1.128 Euro/m²) liegt nahe an der tschechischen Grenze und weist mit seiner Lage im Lausitzer Bergland höhere Preise als das Umland auf.
Wirtschaft, Strukturwandel und Forschung
Der Landkreis Görlitz ist geprägt von einem tiefgreifenden Strukturwandel, der von der Braunkohleförderung und ihrem Ende bestimmt wird. Im Norden des Kreises versorgt das Kraftwerk Boxberg in Boxberg/O.L. mit 2.575 Megawatt elektrischer Leistung das größte Kraftwerk Deutschlands. Es wird von der Lausitz Energie Kraftwerke AG (LEAG) betrieben und erhält seine Kohle aus den nahegelegenen Braunkohletagebauen Nochten und Reichwalde. Das Kraftwerk ist ein zentraler Arbeitgeber und Wirtschaftsfaktor im nördlichen Teil des Kreises.
Auf der anderen Seite endete die deutsche Braunkohleförderung im Oberlausitzer Bergbaurevier vor über zwei Jahrzehnten: Der Tagebau Olbersdorf stellte 1991, der Tagebau Berzdorf 1997 die Förderung ein. Die Restlöcher wurden bis 2013 geflutet und bilden heute den Olbersdorfer See und den Berzdorfer See. Auf polnischer Seite wird der Tagebau Turów südlich von Zittau weiterhin betrieben – ein Grenzübergriff, der die Region prägt.
In Görlitz entsteht parallel ein neuer Wirtschaftsfaktor: Der Siemens-Innovationscampus für Wasserstofftechnologien, an dem auch das Fraunhofer Hydrogen Laboratory Görlitz (HLG) beteiligt ist, nahm 2023 seine Arbeit auf. Görlitz ist zudem Standort des CASUS Center of Advanced Systems Understanding (Helmholtz-Gesellschaft), des Senckenberg Instituts für Naturkunde und des Deutschen Zentrums für Astrophysik (DZA) mit einem Investitionsvolumen von 1,25 Milliarden Euro. Diese Forschungsinfrastruktur macht Görlitz zu einem Wissenschaftsstandort von überregionaler Bedeutung.
Die Textilindustrie, die die Oberlausitz historisch prägte, hat an Bedeutung verloren. Die Hochschule Zittau/Görlitz mit ihren fachrichtungenübergreifenden Studiengängen und die Hochschule der Sächsischen Polizei (FH) in Rothenburg/O.L. sind die beiden Hochschulen im Kreisgebiet.
Verkehr, Erreichbarkeit und Grenznähe
Der Landkreis ist durch zwei wichtige Eisenbahn-Hauptachsen erschlossen: Die Strecke Görlitz–Dresden verkehrt mit 140 km/h und verbindet den Kreis mit der Landeshauptstadt. Die Strecke Berlin–Görlitz erreicht 160 km/h und stellt die Verbindung zur Hauptstadt her. Beide Strecken kreuzen sich in Görlitz.
Im Straßenverkehr ist die Bundesstraße 115 die zentrale Nord-Süd-Achse. Sie verläuft durch den gesamten Kreis und kreuzt bei Kodersdorf die Autobahn A4, die in West-Ost-Richtung durch die Lausitz führt. Die B 99 und B 96 sind weitere wichtige Verbindungen. Eine direkte Autobahnanbindung des Südkreises (Zittauer Raum) fehlt.
Görlitz bildet mit der polnischen Schwesterstadt Zgorzelec seit 1998 eine Europastadt. Der Landkreis ist Mitglied der Euroregion Neiße. Der internationale Bevölkerungsanteil in Görlitz liegt bei knapp 17 Prozent. Die Grenznähe zu Polen und Tschechien (das Dreiländereck bei Zittau) prägt die Region kulturell und wirtschaftlich.
Der Tourismus im Zittauer Gebirge ist ein weiterer wichtiger Faktor: Das Zittauer Gebirge mit der Lausche (793 m) und dem Hochwald (749 m) zieht Wanderer und Kurgäste an. Die Kurorte Jonsdorf und Oybin sowie Gemeinden wie Hainewalde und Waldhufen profitieren von dieser Lage – was sich in den höchsten Kaufpreisen des Kreises widerspiegelt.
Entwicklung und Ausblick
Die Mietpreise im Kreis stiegen von 5,00 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 5,98 Euro im Jahr 2024. Die Kaufpreise zeigten einen volatileren Verlauf: Von 868 Euro/m² 2018 stiegen sie bis 2022 auf 1.177 Euro/m², fielen 2023 auf 981 und 2025 auf 879 Euro/m² (geschätzt), bevor sie 2026 wieder auf 1.073 Euro/m² ansteigen (geschätzt).
Die innere Struktur des Marktes bleibt ausgeprägt: Während die teuren Gebirgsgemeinden als Tourismusstandorte stabil sind, zeigen die günstigen Gemeinden im Norden strukturelle Schwäche. Die Forschungs- und Wissenschaftsinvestitionen in Görlitz (DZA, Fraunhofer, CASUS) bilden einen Gegenpol zu den demografischen Herausforderungen des Kreises. Der Kohleausstieg im Lausitzer Revier und die Schließung des letzten deutschen Bergbaus im Oberlausitzer Revier vor über 25 Jahren haben die wirtschaftliche Umorientierung bereits vorangebracht. Die Zukunft wird davon abhängen, ob sich die neuen Forschungsstandorte und der Tourismus als tragfähige Wirtschaftssäulen etablieren können.