Beiersdorf

Marktüberblick

Beiersdorf ist eine als Waldhufendorf angelegte Gemeinde im westlichen Teil des Landkreises Görlitz in der sächsischen Oberlausitz. Die 6,45 km² große Gemeinde umfasst fünf Ortsteile und liegt etwa 18 km südlich von Bautzen und 11 km westlich von Löbau. Die Bundesstraße 96 verläuft westlich des Gemeindegebietes, der nächstgelegene Bahnhof befindet sich in Neusalza-Spremberg etwa 5 km südlich. Die Gemeinde gehört der Verwaltungsgemeinschaft Oppach-Beiersdorf an und wurde erstmals 1272 urkundlich erwähnt.

Der Immobilienmarkt in Beiersdorf ist durch niedrige Preisniveaus geprägt. Die Angebotsmiete liegt bei 5,90 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 967 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter den Durchschnitten von Sachsen und Deutschland. Die Bruttomietrendite beträgt 7,32 Prozent und übertrifft damit den sächsischen Durchschnitt von 7,18 Prozent sowie den Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 13,66 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 14,25 und dem Landesdurchschnitt von 15,47.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Beiersdorf zeigt eine starke Volatilität. Von 5,40 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Miete 2021 auf 6,76 Euro, fiel 2022 auf 4,53 Euro und bewegte sich 2024 bei 5,11 Euro. Der prognostizierte Wert für 2026 liegt bei 5,75 Euro. Der jährliche Wachstumsindex (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 0,79 Prozent. Die Mietreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Kaufpreisentwicklung ist nur für die Jahre 2021 bis 2025 verfügbar und als geschätzt gekennzeichnet. Sie zeigt einen Anstieg von 1.150 Euro je Quadratmeter (2021) auf 1.420 Euro je Quadratmeter (2025), was einem CAGR von 5,41 Prozent entspricht. Die Schätzungskennzeichnung bedeutet, dass diese Werte mit Unsicherheit behaftet sind und nicht auf vollständigen Transaktionsdaten basieren.

Ein auffälliger Unterschied besteht zwischen dem aktuellen Angebotskaufpreis von 967 Euro und dem geschätzten Zeitreihenwert von 1.420 Euro für 2025. Dieser Unterschied von rund 32 Prozent deutet darauf hin, dass die Zeitreihenschätzung den aktuellen Markt möglicherweise überschätzt oder dass sich die Angebotspreise seit der Schätzung abgesenkt haben. Die aktuelle Angebotsmiete von 5,90 Euro liegt hingegen über dem letzten Zeitreihenwert von 5,11 Euro (2024), was auf eine Angleichung der Mietangebote nach dem Talfall von 2022 hindeutet.

Die Kombination aus niedrigen absoluten Kaufpreisen und einer relativ stabilen Miete führt zu der überdurchschnittlichen Bruttomietrendite von 7,32 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 13,66 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 13,66-fachen der Jahreskaltmiete entspricht.

Regionale Einordnung

Beiersdorf liegt mit seinen Miet- und Kaufpreisen unter allen aggregierten Vergleichswerten. Die Angebotsmiete von 5,90 Euro je Quadratmeter ist 0,17 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 6,07 Euro und 0,60 Euro unter dem sächsischen Durchschnitt von 6,50 Euro. Der Kaufpreis von 967 Euro je Quadratmeter liegt 62 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 1.029 Euro und 259 Euro unter dem Landesdurchschnitt von 1.226 Euro.

Im bundesweiten Vergleich fallen die Unterschiede noch deutlicher aus: Die deutsche Angebotsmiete liegt bei 8,92 Euro je Quadratmeter, der Kaufpreis bei 2.409 Euro je Quadratmeter. Beiersdorf liegt damit auf etwa zwei Dritteln des deutschen Mietniveaus und auf knapp 40 Prozent des deutschen Kaufpreisdurchschnitts.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 8 km bewegt sich Beiersdorf im mittleren Segment. Die Miete von 5,90 Euro liegt zwischen Schönbach (5,57 Euro) und Oppach (6,22 Euro). Der Kaufpreis von 967 Euro je Quadratmeter ist höher als in Cunewalde (673 Euro), Lawalde (886 Euro) und Neusalza-Spremberg (945 Euro), aber niedriger als in Oppach (1.110 Euro) und deutlich niedriger als in Dürrhennersdorf (1.400 Euro). Die Bruttomietrendite von 7,32 Prozent liegt im mittleren Bereich der Nachbarn und übertrifft Dürrhennersdorf (4,92 Prozent) und Ebersbach-Neugersdorf (5,97 Prozent), bleibt aber unter Cunewalde (10,61 Prozent) und Lawalde (7,99 Prozent).

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Beiersdorf ist seit 2015 kontinuierlich gesunken. Von 1.135 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.083 Einwohner im Jahr 2024 entspricht dies einem Rückgang von 4,6 Prozent. Der Zensus 2011 hatte 1.233 Einwohner ermittelt, der historische Höchststand lag 1950 bei 2.070 Einwohnern. Die Bevölkerungsdichte beträgt 168 Einwohner je Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,56 Prozent und war damit deutlich niedriger als der sächsische und deutsche Durchschnitt. Im Jahr 2018 hatte sie mit 4,16 Prozent ihren Tiefststand erreicht, bevor sie 2023 wieder leicht anstieg.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis Görlitz mit Platz 400 von rund 400 deutschen Kreisen am unteren Ende der Gesamtwertung. Die Teilindizes zeigen ähnliche Muster: Der Rang im Bereich Demografie liegt bei 394, im Arbeitsmarkt bei 378, bei Wohlstand und sozialer Lage bei 362, bei Dynamik bei 371 und bei Wettbewerb und Innovation bei 388. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, niedrigem Prognos-Rang und niedrigen Immobilienpreisen kennzeichnet Beiersdorf als ländlichen Ort im Strukturwandel. Die überdurchschnittliche Bruttomietrendite spiegelt die niedrigen Kaufpreise wider, die durch die demografische Entwicklung und die periphere Lage bedingt sind.