Rothenburg/O.L., Stadt

Marktüberblick: Günstige Preise, hohe Rendite

Rothenburg/O.L. bietet mit einem Angebotskaufpreis von 538 Euro pro Quadratmeter einen der niedrigsten Immobilienpreise Sachsens. Die Angebotsmiete liegt bei 6,24 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 13,92 Prozent — der höchste Wert von allen 418 verglichenen Orten im Freistaat. Der Kaufpreisfaktor beträgt 7,18, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem Siebenfachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Der Bundesdurchschnitt liegt bei einem Kaufpreisfaktor von rund 22,5, der sächsische Durchschnitt bei 15,5. Rothenburg liegt damit deutlich unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt.

Die niedrigen Kaufpreise bei gleichzeitig moderaten Mieten führen zu dieser außergewöhnlich hohen Rendite. Im Vergleich zum Kreis Görlitz liegt der Kaufpreis mit 538 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 1029 Euro, während die Miete mit 6,24 Euro leicht über dem Kreiswert von 6,07 Euro liegt. Diese Kombination aus unterdurchschnittlichen Kaufpreisen und durchschnittlichen Mieten ist die Ursache für die überdurchschnittliche Rendite.

Preisentwicklung: Volatilität und Korrektur

Die Zeitreihe zeigt eine starke Volatilität bei den Kaufpreisen. Lag der Kaufpreis 2018 noch bei 529 Euro pro Quadratmeter, fiel er 2019 auf 317 Euro, stieg 2021 auf 413 Euro und erreichte 2023 mit 905 Euro einen vorläufigen Höchstwert. 2024 korrigierte er auf 611 Euro, 2025 auf 342 Euro und 2026 auf 357 Euro. Diese Schwankungen sind ungewöhnlich stark und deuten auf einen dünnen Markt hin, bei dem einzelne Transaktionen die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Die Mieten zeigten einen anderen Verlauf: Von 4,46 Euro 2018 stiegen sie 2020 auf 5,45 Euro, fielen 2021 wieder auf 4,83 Euro und erreichten 2024 mit 6,75 Euro ihren höchsten Wert. 2025 korrigierten sie auf 5,40 Euro, 2026 stiegen sie erneut auf 6,63 Euro. Die jährliche Wachstumsrate der Miete beträgt 5,08 Prozent, während die Kaufpreise mit minus 4,79 Prozent pro Jahr tendenziell fallen.

Die aktuelle Angebotsmiete von 6,24 Euro liegt unter dem Spitzenwert von 6,75 Euro aus dem Vorjahr, der Angebotskaufpreis von 538 Euro deutlich unter dem Wert von 611 Euro aus 2024. Dies entspricht einer leichten Korrektur.

Demografie: Anhaltender Bevölkerungsrückgang

Rothenburg/O.L. verliert seit Jahren Einwohner. Von 4760 Einwohnern im Jahr 2015 sank die Zahl auf 4292 im Jahr 2024 — ein Rückgang von 9,8 Prozent in neun Jahren. Die Bevölkerungsdichte beträgt 59 Einwohner pro Quadratkilometer, was für eine Stadt mit 72,4 Quadratkilometern Fläche relativ niedrig ist.

Der Bevölkerungsrückgang ist ein strukturelles Problem, das mit dem allgemeinen demografischen Wandel in der Oberlausitz zusammenhängt. Der Landkreis Görlitz rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit Rang 400 von rund 400 deutschen Kreisen im Schlussfeld — sowohl in der Gesamtwertung als auch in allen Teilindizes: Demografie (Rang 394), Arbeitsmarkt (378), Wettbewerb und Innovation (388), Wohlstand und soziale Lage (362) und Dynamik (371). Diese Platzierungen zeigen, dass der Strukturwandel in der Region fortbesteht.

Die absolute Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 128, nach 213 im Jahr 2015. Die absolute Zahl ist gesunken, was auf eine schrumpfende Erwerbsbevölkerung hindeutet.

Standortfaktoren: Hochschule als Wirtschaftsfaktor

Ein wichtiger Standortfaktor ist die Hochschule der Sächsischen Polizei (FH), die seit 1995 ihren Sitz in Rothenburg hat. Am 27. Oktober 2025 wurde der Stadt offiziell der Titel „Hochschulstadt“ vom sächsischen Innenminister Armin Schuster verliehen. Die Hochschule ist die einzige Hochschule am Ort und stellt einen bedeutenden Arbeitgeber und Nachfragemotor für den lokalen Wohnungsmarkt dar.

Die Lage der Stadt im östlichen Teil des Landkreises Görlitz an der Lausitzer Neiße südlich der Muskauer Heide prägt das Bild. Die Stadt liegt in einer land- und forstwirtschaftlich geprägten Heidelandschaft und ist von einer stark ländlichen Umgebung umgeben. Nordwestlich der Stadt liegt der Flugplatz Rothenburg/Görlitz, der in der DDR-Zeit als Jagdfliegerausbildungsplatz der NVA genutzt wurde.

Im Vergleich zu Nachbarorten zeigt sich, dass Rothenburg bei den Kaufpreisen deutlich unter dem Niveau liegt. Während Horka (6,1 Kilometer entfernt) 686 Euro pro Quadratmeter verlangt, Hähnichen (7,9 Kilometer) 880 Euro und Niesky (11 Kilometer) 902 Euro, liegt Rothenburg mit 538 Euro am unteren Ende der Skala. Selbst der Nachbarort Kodersdorf (11,5 Kilometer) verlangt 1297 Euro — mehr als das Doppelte. Diese Preisdifferenzen spiegeln die unterschiedliche Attraktivität und Infrastruktur der Orte wider.

Fazit: Nischenmarkt mit Potenzial

Rothenburg/O.L. präsentiert sich als Nischenmarkt mit außergewöhnlich hohen Bruttomietrenditen, die auf niedrige Kaufpreise bei moderaten Mieten zurückzuführen sind. Die hohe Rendite von 13,92 Prozent ist ein direkter Ausdruck des niedrigen Preisniveaus im Vergleich zum Bundes- und Landesdurchschnitt.

Gleichzeitig zeigt die Datenlage strukturelle Schwächen: Der anhaltende Bevölkerungsrückgang von fast 10 Prozent in neun Jahren, die niedrige Rangierung im Prognos-Zukunftsatlas und die volatile Preisentwicklung deuten auf einen dünnen und anfälligen Markt hin. Die Ansiedlung der Hochschule der Sächsischen Polizei stellt einen wichtigen Gegenpol dar und könnte die Nachfrage nach Wohnraum stabilisieren.

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen, hoher Rendite und strukturellen Herausforderungen macht Rothenburg/O.L. zu einem speziellen Markt, der vor allem für Investoren mit langfristiger Perspektive und Risikobereitschaft relevant ist.