Niesky, Stadt

Marktüberblick

Niesky ist eine Kleinstadt im östlichsten Landkreis Sachsens mit 9.144 Einwohnern auf 53,82 km². Der Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster der strukturschwachen Oberlausitz: niedrige Kaufpreise bei gleichzeitig steigenden Mieten, was zu einer der höchsten Bruttomietrenditen im Freistaat führt. Die Stadt liegt im Landkreis Görlitz, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den letzten Platz (Rang 400 von 400) belegt – ein Indikator für die übergeordneten strukturellen Herausforderungen des Standorts.

Die Angebotsmiete liegt bei 6,96 Euro pro Quadratmeter und übertrifft damit sowohl den Kreisdurchschnitt (6,07 Euro) als auch den sächsischen Mittelwert (6,50 Euro). Im bundesweiten Vergleich (8,92 Euro) bleibt Niesky jedoch deutlich unter dem Niveau. Der Angebotskaufpreis von 902 Euro pro Quadratmeter liegt unter dem Kreiswert (1.029 Euro) und bei knapp zwei Fünfteln des Bundesdurchschnitts (2.409 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 10,8 liegt unter dem Kreiswert (14,25) und dem Landeswert (15,47). Ein niedriger Faktor bedeutet, dass der Kaufpreis dem rund elffachen der Jahreskaltmiete entspricht – aus Mietertragssicht attraktiv, aber auch ein Hinweis auf geringe Kaufnachfrage.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung verläuft in der vorliegenden Zeitreihe (2018–2026) durchgängig steigend: von 5,54 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 8,35 Euro im Jahr 2026. Das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von rund 5,3 Prozent. Der Anstieg ist besonders ausgeprägt in den letzten beiden Jahren, wo die Miete von 6,73 Euro (2025) auf 8,35 Euro (2026) sprang.

Demgegenüber steht die Kaufpreisentwicklung als extrem volatil. Der Durchschnittspreis pro Quadratmeter pendelte zwischen 379 Euro (2020) und 1.720 Euro (2022). Diese Schwankungen von über 350 Prozent zwischen Tiefst- und Höchstwert deuten auf einen sehr dünnen Markt hin, bei dem wenige Transaktionen den Durchschnittswert stark verzerren können. Nach dem Hoch von 1.720 Euro im Jahr 2022 folgte ein Einbruch auf 776 Euro (2023), ein Anstieg auf 959 Euro (2024) und ein erneuter Rückgang auf 628 Euro (2025). Der Wert von 996 Euro für 2026 liegt wieder darüber. Die Reihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet, die Schwankungen sind also in den Daten so enthalten.

Die unterschiedliche Dynamik von Miete und Kaufpreis erklärt die hohe Bruttomietrendite: Während die Miete kontinuierlich steigt, bleiben die Kaufpreise auf niedrigem Niveau mit starken Ausschlägen.

Regionale Einordnung

Mit einer Bruttomietrendite von 9,26 Prozent liegt Niesky deutlich über dem Kreisdurchschnitt (7,76 Prozent), dem sächsischen Mittelwert (7,18 Prozent) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 Prozent). Im Perzentilrang der sächsischen Orte belegt Niesky Position 84,5 – das bedeutet, dass 84,5 Prozent der verglichenen sächsischen Orte eine niedrigere Rendite aufweisen. Die hohe Rendite ist primär eine Funktion der niedrigen Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild. Horka (5,4 km entfernt) weist mit 10,6 Prozent eine noch höhere Rendite auf, während Rothenburg/O.L. mit 13,92 Prozent deutlich darüber liegt. Waldhufen (4,9 km) liegt mit 3,42 Prozent und Kodersdorf (7,1 km) mit 4,91 Prozent deutlich unter Niesky. Diese Spannbreite von 3,42 bis 13,92 Prozent in unmittelbarer Nachbarschaft unterstreicht die Heterogenität des lokalen Marktes.

Der Kaufpreisfaktor von 10,8 liegt unter dem Kreiswert (14,25) und dem Landeswert (15,47). Das entspricht einer relativen Attraktivität für Mieterwerber, steht aber im Kontext der niedrigen absoluten Kaufpreise – ein Faktor von 10,8 ist in absoluten Zahlen niedrig, sagt aber wenig über die Marktdynamik aus, wenn die zugrundeliegenden Mieten und Preise selbst niedrig sind.

Standortfaktoren

Die Einwohnerzahl Nieskys ist seit Jahren rückläufig. Von 9.607 Einwohnern im Jahr 2015 sank die Zahl auf 9.144 im Jahr 2024 – ein Verlust von 4,8 Prozent in neun Jahren. Ein leichter Anstieg auf 9.249 im Jahr 2022 setzte sich nicht fort. Die Bevölkerungsdichte beträgt 170 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Zahl der Arbeitslosen ging von 476 im Jahr 2015 auf 309 im Jahr 2019 zurück, stieg dann aber wieder auf 378 im Jahr 2023 an. Die vorliegenden Daten geben die absolute Zahl der Arbeitslosen an, nicht die Quote. Der Trend zeigt eine Verschlechterung seit dem Tiefpunkt 2019.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Görlitz auf Rang 400 von 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung ein. In allen Teilindizes liegt der Kreis im unteren Drittel: Demografie (Rang 394), Arbeitsmarkt (378), Wettbewerb und Innovation (388), Wohlstand und soziale Lage (362), Dynamik (371) und Stärke (398). Dieser durchweg schlechte Rang spiegelt die übergeordneten strukturellen Herausforderungen wider, von denen auch der Immobilienmarkt geprägt ist.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen durch Studierende ausschließt. Niesky ist jedoch Sitz der Diakonissenanstalt Emmaus mit einem Altenpflegeheim und einer Medizinischen Berufsfachschule, was als lokaler Arbeitgeber und Dienstleistungszentrum wirkt. Die Stadt wurde 1742 von böhmischen Exulanten der Herrnhuter Brüdergemeine gegründet und war mehrfach Kreisstadt – zuletzt bis 2008 des Niederschlesischen Oberlausitzkreises.