Trebendorf / Trjebin

Marktüberblick

Trebendorf / Trjebin liegt im nördlichen Teil des Landkreises Görlitz, am Nordwestrand der Muskauer Heide, etwa fünf Kilometer westlich von Weißwasser/Oberlausitz. Die zweisprachige Gemeinde gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Schleife und hat eine Fläche von 32,05 km². Mit 709 Einwohnern (2024) und einer Bevölkerungsdichte von 22 pro km² ist sie eine der kleinsten Gemeinden Sachsens – 2024 rangierte sie mit 698 Einwohnern auf Platz 3 der kleinsten Gemeinden im Freistaat. Nach Wikipedia-Angaben (31. Dezember 2025) liegt die Einwohnerzahl bereits bei 673.

Der lokale Immobilienmarkt ist durch deutlich unterdurchschnittliche Preise gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 5,58 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 608 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte sind Inseratwerte und kein amtlicher Mietspiegel. Der Kaufpreisfaktor beträgt 9,08, was bedeutet, dass der Kaufpreis etwa dem Neunfachen der Jahreskaltmiete entspricht. Die Bruttomietrendite liegt bei 11,01 Prozent.

Preisniveau und regionale Einordnung

Der Kaufpreis von 608 Euro pro Quadratmeter liegt unter dem Durchschnitt des Landkreises Görlitz (1.029 €/m²) und deutlich unter dem sächsischen Mittel (1.226 €/m²). Im deutschlandweiten Vergleich (2.409 €/m²) beträgt der Trebendorfer Preis nur etwa ein Viertel. Auch die Angebotsmiete von 5,58 €/m² liegt unter dem Kreisdurchschnitt (6,07 €/m²) und dem Landesdurchschnitt (6,50 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 11,01 % ist die höchste unter allen acht Nachbarorten im Umkreis und liegt im sächsischen Vergleich im 92. Perzentil. Der Kaufpreisfaktor von 9,08 ist der niedrigste im Vergleich mit dem Kreis (14,25) und dem Bundesland (15,47). Niedrige Preise und hohe Rendite gehören zusammen: Wer hier kauft, zahlt wenig im Verhältnis zur erzielbaren Miete.

Unter den Nachbarorten zeigt sich ein breites Spektrum. Tschernitz/Cersk weist mit 14,73 % eine noch höhere Rendite auf, verbunden mit extrem niedrigen Kaufpreisen von 432 €/m². Felixsee/Feliksowy Jazor liegt mit 11,93 % und 690 €/m² nahe an Trebendorf. Gablenz / Jabłońc hingegen hat mit 5,95 % die niedrigste Rendite bei einem Kaufpreis von 1.321 €/m² – hier liegen die Preise im Verhältnis zur Miete deutlich höher.

Preisentwicklung und demografischer Wandel

Die Zeitreihen zu Miete und Kaufpreis sind als geschätzt gekennzeichnet. Die geschätzte Angebotsmiete stieg von 5,00 €/m² (2021) auf 6,40 €/m² (2025), was einer jährlichen Wachstumsrate von 6,37 % entspricht. Der geschätzte Kaufpreis entwickelte sich von 1.200 €/m² (2021) auf 1.700 €/m² (2025), was einem CAGR von 9,10 % entspricht.

Ein auffälliger Widerspruch besteht zwischen den geschätzten Kaufpreisen und dem aktuellen Angebotskaufpreis: Die Schätzung von 1.700 €/m² für 2025 liegt etwa das 2,8-Fache über dem aktuellen Wert von 608 €/m². Ebenso liegt der geschätzte Mietwert von 6,40 €/m² über dem aktuellen Angebot von 5,58 €/m². Diese Diskrepanz ist erheblich und entspricht möglicherweise einem anderen Datenansatz als die aktuellen Inserate.

Der Bevölkerungsrückgang von 925 Einwohnern (2015) auf 709 (2024) entspricht einem Verlust von 23,35 %. Dieser Rückgang ist strukturell bedingt: Der Ortsteil Hinterberg wurde ab 2008 zugunsten des Tagebaus Nochten umgesiedelt, das letzte Wohnhaus dort wurde 2020 abgerissen. Der Ortsteil Mühlrose ist seit 2025 ebenfalls weitgehend aufgelöst, da die LEAG den Abbau des Teilfelds Mühlrose ab etwa 2030 plant. Nur die Siedlung Ruhlmühle bleibt erhalten.

Standortfaktoren und Struktur

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,59 Prozent, was unter dem sächsischen und deutschen Durchschnitt liegt. Mit 17 arbeitslosen Personen ist die absolute Zahl gering. Dieser Wert steht im Kontrast zu den Prognos-Zukunftsatlas-Rängen des Landkreises Görlitz, die durchweg im unteren Bereich liegen: Platz 400 von rund 400 Kreisen im Gesamtindex, Platz 398 bei der Stärke, Platz 394 bei der Demografie, Platz 388 bei Wettbewerb und Innovation, Platz 378 beim Arbeitsmarkt, Platz 371 bei der Dynamik und Platz 362 beim Wohlstand.

Diese Ränge gelten für den gesamten Landkreis, nicht für die einzelne Gemeinde. Sie zeigen jedoch den strukturellen Kontext: Der Kreis Görlitz gehört zu den schwächsten Regionen Deutschlands in den Zukunftsmessgrößen. Die niedrige lokale Arbeitslosenquote steht damit in einem scheinbaren Widerspruch zu den schwachen Zukunftsaussichten des Kreises. Möglicherweise spiegelt sie die geringe Erwerbsbevölkerung nach dem Bevölkerungsrückgang wider.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist Teil des sorbischen Siedlungsgebiets der Oberlausitz und trägt den obersorbischen Namen Trjebin. Die zweisprachige Prägung ist ein kulturelles Merkmal der Region, hat jedoch keinen direkten Einfluss auf die Immobilienkennzahlen.