Krauschwitz i.d. O.L. / Krušwica

Marktüberblick

Krauschwitz i.d. O.L. bietet sich auf dem aktuellen Inseratemarkt als Standort mit überdurchschnittlichen Mietrenditen im sächsischen Vergleich aus. Die Angebotsmiete liegt bei 6,32 Euro pro Quadratmeter, was knapp über dem Durchschnitt des Landkreises Görlitz (6,07 €/m²) liegt und nahe am sächsischen Landesdurchschnitt (6,50 €/m²). Im bundesweiten Vergleich mit 8,92 €/m² bleibt Krauschwitz jedoch deutlich zurück.

Der Angebotskaufpreis von 1000 Euro pro Quadratmeter ergibt bei der aktuellen Miete eine Bruttomietrendite von 7,58 %. Dieser Wert liegt unter dem Kreisdurchschnitt (7,76 %), aber über dem sächsischen Landesdurchschnitt (7,18 %) und bewegt sich im 63. Perzentil Sachsens – damit gehört Krauschwitz zu den Orten mit den höheren Mietrenditen im Bundesland. Der Kaufpreisfaktor von 13,19 liegt unter dem Kreis- (14,25) und Landesdurchschnitt (15,47), was bei der aktuellen Miete eine relativ schnelle Amortisation signalisiert.

Die Kombination aus moderater Miete und vergleichsweise niedrigem Kaufpreisfaktor macht Krauschwitz zu einem der renditestärkeren Standorte im östlichen Sachsen. Allerdings handelt es sich bei allen Werten um Inseratangebote, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Preisentwicklung

Die Preisentwicklung in Krauschwitz zeigt einen deutlichen Bruch zwischen Miet- und Kaufpreisdynamik. Die Angebotsmiete ist seit 2018 kontinuierlich gestiegen – von 4,90 Euro pro Quadratmeter auf 6,68 €/m² im Jahr 2026. Dieser Anstieg entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von knapp 4 %. Der Verlauf ist jedoch nicht linear: Nach einem Plateau 2020/2021 bei 5,40 €/m² folgte 2023 ein Rückgang auf 4,58 €/m², bevor die Werte 2024 (6,25 €/m²) und 2026 (6,68 €/m²) wieder deutlich anstiegen.

Beim Kaufpreis zeigt sich ein gänzlich anderes Bild. Der Wert fiel von 701,61 €/m² (2019) über 588,82 €/m² (2023) auf 293,44 €/m² (2024) – ein Rückgang um mehr als 58 % in fünf Jahren. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1000 €/m² weicht stark von diesem Zeitreihenwert ab. Diese Diskrepanz deutet darauf hin, dass sich das Angebotsniveau im Inseratemarkt zwischenzeitlich deutlich verändert hat oder dass die Zeitreihe einen anderen Berechnungsgrundlagen zugrunde liegt als die aktuellen Marktdaten. Beide Werte stammen jedoch aus nicht-geschätzten Reihen.

Die gegenläufige Entwicklung – steigende Miete bei historisch niedrigem Kaufpreis in der Zeitreihe – hat die Bruttomietrendite strukturell erhöht. Ein Käufer, der zum aktuellen Angebotsniveau von 1000 €/m² erwirbt, erzielt bei der aktuellen Inseratmiete von 6,32 €/m² eine Rendite von 7,58 %. Würde er zum Zeitreihenwert von 293 €/m² kaufen, läge die Rendite bei über 25 % – ein Wert, der auf dem Inseratemarkt nicht realistisch ist.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Krauschwitz ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 6,32 €/m² liegt über der von Weißkeißel (5,08 €/m²), Bad Muskau (5,81 €/m²) und Tschernitz (5,30 €/m²), aber unter der von Gablenz (6,55 €/m²) und deutlich unter der von Groß Düben (8,04 €/m²). Der Kaufpreis von 1000 €/m² liegt im Mittelfeld der Nachbarn – über Weißwasser (794 €/m²) und Tschernitz (432 €/m²), aber unter Bad Muskau (1110 €/m²) und Gablenz (1321 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 7,58 % liegt damit im unteren bis mittleren Bereich der Nachbarn. Tschernitz weist mit 14,73 % die höchste Rendite auf, gefolgt von Trebendorf (11,01 %) und Weißkeißel (9,56 %). Diese hohen Renditen bei Tschernitz und Weißkeißel resultieren aus deutlich niedrigeren Kaufpreisen bei vergleichsweise moderaten Mieten.

Krauschwitz liegt mit seinem Preisniveau und seiner Rendite zwischen den extremen Nachbarn und folgt damit dem Muster des Landkreises Görlitz insgesamt, in dem die Preise deutlich unter dem sächsischen und bundesweiten Durchschnitt liegen.

Standortfaktoren

Der Landkreis Görlitz rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 400 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes bestätigen dieses Bild: Der Rang im Bereich Dynamik liegt bei 371, im Bereich Stärke bei 398, bei Wohlstand und sozialer Lage bei 362 und bei Arbeitsmarkt bei 378. Diese Werte gelten für den Kreis als Ganzes, nicht für die einzelne Gemeinde Krauschwitz.

Die wirtschaftliche Struktur von Krauschwitz ist geprägt von der Keulahütte, einem metallverarbeitenden Betrieb, der seit 2017 zur von Roll hydro Gruppe gehört. Historisch war die Gemeinde durch die Keramikproduktion bekannt – das VEB Steinzeugwerk Krauschwitz ging 2004 in die Insolvenz. Weitere Arbeitgeber in der Gemeinde sind die Kreisel Umwelttechnik GmbH und die Ostsächsische Dienstleistungs- und Service GmbH.

Die verkehrliche Anbindung ist mit der Kreuzung der Bundesstraßen B 115 und B 156 überdurchschnittlich. Zwei Grenzübergänge nach Polen (Podrosche-Przewóz und Bad Muskau-Łęknica) bieten zusätzliche regionale Vernetzung. Eine Hochschule besteht am Ort nicht.

Die demografische Entwicklung ist negativ: Die Einwohnerzahl ist von 3546 (2015) auf 3328 (2024) um 6,1 % gesunken. Die Bevölkerungsdichte beträgt 31 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Anzahl der Arbeitslosen ist hingegen von 134 (2015) auf 67 (2023) halbiert worden, was auf eine strukturelle Veränderung des Arbeitsmarkts hindeutet.

Fazit

Krauschwitz i.d. O.L. präsentiert sich als ländlicher Standort mit überdurchschnittlichen Mietrenditen im sächsischen Vergleich. Die Kombination aus moderaten Mieten und einem Kaufpreis, der unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt liegt, macht den Ort für renditeorientierte Investoren interessant. Die stark gestiegene Angebotsmiete seit 2018 und der aktuelle Kaufpreis von 1000 €/m² stehen jedoch im Kontrast zum Zeitreihenwert von 293 €/m² (2024), was die Volatilität des lokalen Marktes widerspiegelt.

Die demografische Schrumpfung und die schlechte Platzierung im Prognos-Zukunftsatlas des Landkreises Görlitz sind strukturelle Herausforderungen, die die langfristige Entwicklung des Immobilienmarkts beeinflussen. Die verkehrliche Anbindung an zwei Bundesstraßen und die Grenznähe zu Polen bieten hingegen positive Impulse für die lokale Wirtschaft.