Weißkeißel / Wuskidź

Marktüberblick und Preisniveau

Weißkeißel / Wuskidź ist eine 50,68 km² große Gemeinde im östlichen Landkreis Görlitz mit 1.220 Einwohnern. Die Gemeinde liegt an der B 115, bildet eine Verwaltungsgemeinschaft mit der Stadt Weißwasser/O.L. und grenzt südlich an den Truppenübungsplatz Oberlausitz. Das Gemeindegebiet gehört zum amtlichen sorbischen Siedlungsgebiet.

Das Immobilienangebot ist durch extrem niedrige Preise geprägt. Der Angebotskaufpreis liegt bei 638 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 5,08 Euro je Quadratmeter. Beide Werte sind die niedrigsten unter den acht untersuchten Nachbarorten im Umkreis bis 12 km. Der Kaufpreisfaktor beträgt 10,47, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem 10,47-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Die Bruttomietrendite liegt bei 9,56 Prozent und gehört damit zu den höchsten im Vergleich.

Diese Kombination aus niedrigen Preisen und hoher Rendite entspricht dem Muster ländlicher Räume in der strukturschwachen Oberlausitz. Der niedrige Kaufpreis treibt die Rendite nach oben, während die Miete selbst ebenfalls unter dem regionalen und überregionalen Durchschnitt liegt.

Preisentwicklung und Mietdynamik

Die Mietentwicklung zeigt eine volatile Dynamik. Von 5,38 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 fiel die Angebotsmiete bis 2019 auf 4,25 Euro, stieg dann wieder an und erreichte 2025 mit 6,36 Euro den höchsten Wert der Reihe. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 2,42 Prozent. Die Zeitreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Der Kaufpreis verläuft gegenläufig. Von 798,72 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 fiel er bis 2022 auf 588,82 Euro und stieg 2024 leicht auf 660,79 Euro an. Der CAGR beträgt -3,11 Prozent. Auch diese Reihe ist nicht geschätzt.

Die gegenläufige Entwicklung von Miete und Kaufpreis ist bemerkenswert: Während die Miete tendenziell steigt, sinkt der Kaufpreis. Dies führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite von einem niedrigeren Niveau auf aktuell 9,56 Prozent ausweitet. Ein steigender Nenner (Miete) bei gleichzeitig fallendem Zähler (Kaufpreis) verstärkt diesen Effekt.

Die Datenlücke in der Kaufpreisreihe zwischen 2018 und 2022 ist auffällig. Es liegen keine Werte für 2019, 2020 und 2021 vor, was die Einordnung der Entwicklung erschwert.

Regionale Einordnung

Weißkeißel liegt in allen relevanten Kennzahlen unter dem Durchschnitt seines Kreises, des Bundeslandes und Deutschlands.

Im Kreis Görlitz, der 53 Orte umfasst, liegt die durchschnittliche Angebotsmiete bei 6,07 Euro je Quadratmeter und der durchschnittliche Kaufpreis bei 1.029 Euro je Quadratmeter. Weißkeißel liegt mit 5,08 Euro bzw. 638 Euro deutlich unter diesen Werten. Die durchschnittliche Bruttomietrendite im Kreis beträgt 7,76 Prozent, der Kaufpreisfaktor 14,25. Weißkeißel übertrifft den Kreisdurchschnitt bei der Rendite um fast zwei Prozentpunkte und liegt beim Kaufpreisfaktor um 3,8 Punkte darunter.

Auf Landesebene (Sachsen, 418 Orte) beträgt die durchschnittliche Angebotsmiete 6,50 Euro, der Kaufpreis 1.226 Euro und die Rendite 7,18 Prozent. Weißkeißel liegt bei der Miete um 1,42 Euro, beim Kaufpreis um 588 Euro und bei der Rendite um 2,38 Prozent vom Landesdurchschnitt entfernt. Der Perzentilrang der Rendite im Bundesland beträgt 86,4, was bedeutet, dass 86,4 Prozent der sächsischen Orte eine niedrigere Bruttomietrendite aufweisen.

Im bundesweiten Vergleich (Deutschland, 10.757 Orte) liegt die durchschnittliche Angebotsmiete bei 8,92 Euro je Quadratmeter und der Kaufpreis bei 2.409 Euro je Quadratmeter. Weißkeißel liegt bei beiden Werten nur bei etwa 57 Prozent bzw. 26,5 Prozent des Bundesdurchschnitts.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 12 km hat Weißkeißel den niedrigsten Kaufpreis und die niedrigste Miete. Lediglich Tschernitz/Cersk (11,5 km entfernt) weist mit 432 Euro je Quadratmeter einen noch niedrigeren Kaufpreis auf, aber auch eine niedrigere Miete von 5,30 Euro. Trebendorf (11,5 km) hat mit 11,01 Prozent eine höhere Rendite als Weißkeißel, liegt aber mit 608 Euro nur knapp darunter.

Der Perzentilrang von 86,4 für die Rendite im Bundesland zeigt, dass Weißkeißel zu den Orten mit den höchsten Renditen in Sachsen gehört. Dies ist eine direkte Folge der extrem niedrigen Kaufpreise.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung Weißkeißels ist seit 2015 rückläufig. Von 1.285 Einwohnern im Jahr 2015 sank die Zahl bis 2024 auf 1.220, was einem Rückgang von 5,1 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 24 Einwohner je Quadratkilometer, was für einen ländlichen Raum typisch ist.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,5 Prozent und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Im Vergleich zu 7,46 Prozent im Jahr 2015 hat sich die Quote um fast drei Prozentpunkte verbessert. Die Zahl der Arbeitslosen beträgt 34 Personen.

Der Landkreis Görlitz rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 400 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. In den Teilindizes liegt der Kreis bei Dynamik auf Rang 371, bei Stärke auf Rang 398, bei Demografie auf Rang 394, bei Arbeitsmarkt auf Rang 378, bei Wettbewerb und Innovation auf Rang 388 und bei Wohlstand und sozialer Lage auf Rang 362. Diese Werte beschreiben den Kreis als Ganzes und gelten nicht für die einzelne Gemeinde.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Grundschule Weißkeißel wurde 1999 wegen rückläufiger Geburtenzahlen geschlossen, was den demografischen Wandel bereits vor über zwei Jahrzehnten signalisierte.

Die Gemeinde liegt am Nordrand der Muskauer Heide und grenzt südlich an den Truppenübungsplatz Oberlausitz, der mit rund 160 Quadratkilometern der viertgrößte Truppenübungsplatz der Bundeswehr ist. Die B 115 durchquert das Gemeindegebiet und verbindet Weißkeißel mit Bad Muskau im Norden und Görlitz im Süden. Ein Betriebsbahnhof der Deutschen Bahn an der Strecke Berlin–Görlitz ist betrieblich ausgelegt und bedient den Gleisanschluss zum Truppenübungsplatz.

Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, geschlossener Grundschule und dem schlechten Abschneiden im Zukunftsatlas korrespondiert mit den niedrigen Immobilienpreisen. Der demografische Druck wirkt preisdämpfend, während die hohe Bruttomietrendite potenzielle Investoren anziehen könnte, die auf stabile Mieteinnahmen bei geringem Kapitalbedarf abzielen.