Bad Muskau / Mužakow, Stadt

Marktüberblick

Bad Muskau gehört zu den günstigsten Immobilienmärkten Sachsens und ist im bundesweiten Vergleich deutlich unterrepräsentiert. Die Angebotsmiete liegt bei 5,81 Euro je Quadratmeter und damit 35 Prozent unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 1.110 Euro je Quadratmeter übertrifft den Kreisdurchschnitt von 1.029 Euro um acht Prozent, liegt aber neun Prozent unter dem sächsischen Mittel von 1.226 Euro.

Die Bruttomietrendite von 6,28 Prozent ist zwar höher als der deutsche Durchschnitt von 5,10 Prozent, aber niedriger als der Kreis- und Landesdurchschnitt (7,76 bzw. 7,18 Prozent). Diese scheinbare Paradoxie löst sich auf, wenn man die relativen Abweichungen betrachtet: Die Mieten Bad Muskaus liegen zehn Prozent unter dem sächsischen Mittel, die Kaufpreise nur neun Prozent. Die Rendite leidet also daran, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen schwächer sind als im regionalen Durchschnitt.

Der Kaufpreisfaktor von 15,92 liegt leicht über dem sächsischen Durchschnitt von 15,47 und bedeutet, dass der Kaufpreis dem knapp 16-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Alle Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung

Die Mietpreisentwicklung seit 2018 zeigt eine deutliche Volatilität ohne klaren Trend. Nach 4,80 Euro im Jahr 2018 folgte ein Anstieg auf 5,42 Euro im Jahr 2019, ein Rückfall auf 4,72 Euro 2020 und eine Stabilisierung zwischen 5,12 und 5,50 Euro in den Jahren 2021 bis 2025. Der Wert von 6,93 Euro im Jahr 2024 stellt einen isolierten Ausreißer dar, der 2025 und 2026 nicht fortgesetzt wurde.

Die Kaufpreisreihe ist noch schwankungsanfälliger. Nach 1.138 Euro (2018) und 1.218 Euro (2019) brachen die Werte 2021 auf 364 Euro je Quadratmeter ein – ein Rückgang um mehr als 70 Prozent, der auf eine Datenanomalie hindeutet. Ab 2023 stabilisierten sich die Preise wieder bei rund 1.216 bis 1.223 Euro. Im Jahr 2026 verzeichnete die Reihe mit 1.936 Euro einen weiteren Ausreißer nach oben. Der berechnete jährliche Wachstumsfaktor von 6,87 Prozent wird durch diese Ausreißer verzerrt und ist ohne Kontext nicht aussagekräftig.

Beide Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbargemeinden im Umkreis bis 11,3 Kilometer zeigt Bad Muskau ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 5,81 Euro liegt über den Werten von Weißkeißel (5,08 Euro) und Tschernitz (5,30 Euro), aber unter denen von Krauschwitz (6,32 Euro), Gablenz (6,55 Euro) und Groß Düben (8,04 Euro). Der Kaufpreis von 1.110 Euro übertrifft die Werte von Weißwasser (794 Euro), Tschernitz (432 Euro) und Weißkeißel (638 Euro), liegt aber unter denen von Gablenz (1.321 Euro) und Groß Düben (1.285 Euro).

Die Bruttomietrendite von 6,28 Prozent liegt im unteren Mittelfeld der Nachbarn. Sie ist deutlich niedriger als die von Weißkeißel (9,56 Prozent), Weißwasser (9,17 Prozent), Tschernitz (14,73 Prozent) und Trebendorf (11,01 Prozent), aber höher als die von Gablenz (5,95 Prozent). Die niedrigeren Renditen in den Nachbarorten korrespondieren mit ihren deutlich niedrigeren Kaufpreisen – insbesondere in Tschernitz, wo der Kaufpreis von 432 Euro bei einer Miete von 5,30 Euro eine überdurchschnittlich hohe Rendite ermöglicht.

Bad Muskau liegt mit seiner Rendite im unteren Drittel der sächsischen Standorte (Perzentilrang 38,3 von 418).

Standortfaktoren und Demografie

Die Einwohnerzahl Bad Muskaus lag 2024 bei 3.685 und damit auf demselben Niveau wie 2023. Seit Beginn der Zeitreihe 2015 (3.646 Einwohner) ist die Bevölkerung leicht um 1,07 Prozent gewachsen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 240 Einwohner je Quadratkilometer auf einer Gemeindefläche von 15,38 Quadratkilometern.

Die Zahl der Arbeitslosen betrug 2023 172 Personen und ist damit seit 2015 (245 Personen) um 29,7 Prozent zurückgegangen. Die vorliegenden Daten geben die absolute Zahl der Arbeitslosen an, nicht die Quote in Prozent.

Der Landkreis Görlitz, dem Bad Muskau angehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 400 von rund 400 deutschen Kreisen – der schlechtmögliche Rang. Die Teilindizes zeigen ähnliche Schwächepositionen: Rang 371 bei Dynamik, Rang 398 bei Stärke, Rang 394 bei Demografie, Rang 378 bei Arbeitsmarkt, Rang 388 bei Wettbewerb und Innovation und Rang 362 bei Wohlstand und sozialer Lage. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Bad Muskau ist bekannt durch den Fürst-Pückler-Park, der als UNESCO-Welterbe gilt und sich auf deutschem und polnischem Staatsgebiet erstreckt. Die Stadt ist ein staatlich anerkannter Kurort mit Moorkurbetrieb. Am Ort bestehen keine Hochschulen.