Großschönau

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe scheinbare Rendite

Großschönau präsentiert sich als Immobilienmarkt mit einer auffälligen Kennzahl: Der Kaufpreisfaktor liegt bei 8,02, was bedeutet, dass der Kaufpreis etwa das Achtfache der jährlichen Miete beträgt. Im Vergleich dazu liegt der Durchschnitt im Landkreis Görlitz bei 14,25 und in Sachsen bei 15,47. Dieser niedrige Faktor korrespondiert mit einer Bruttomietrendite von 12,47 %, die das höchste Niveau unter allen 418 Orten in Sachsen erreicht (97. Perzentil). Beide Werte beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlicher Perspektive: Der Kaufpreis von 557 Euro je Quadratmeter liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 1.029 Euro und dem Landesdurchschnitt von 1.226 Euro, während die Angebotsmiete mit 5,79 Euro je Quadratmeter nur geringfügig unter dem Kreiswert von 6,07 Euro liegt. Die Kombination aus niedrigem Kaufpreis und relativ moderater Miete erzeugt die außergewöhnlich hohe Rendite. Es handelt sich dabei um Angebotswerte aus Inseraten, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Die hohe Rendite ist kein Indikator für eine besondere Attraktivität des Marktes, sondern spiegelt primär das niedrige Preisniveau wider. Sie entspricht dem Muster strukturschwacher ländlicher Räume in der Oberlausitz, wo das allgemeine Preisniveau niedrig ist.

Preisentwicklung: Volatiler Markt mit starkem Anstieg und Korrektur

Die Kaufpreisentwicklung der letzten Jahre zeigt eine deutliche Volatilität. Von 381 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Preis bis 2022 auf 818 Euro an – ein Anstieg um mehr als 115 Prozent in vier Jahren. Seitdem ist der Preis kontinuierlich gefallen: 2023 auf 635 Euro, 2024 auf 565 Euro und 2025 auf 459 Euro. Der aktuelle Wert von 557 Euro liegt wieder über dem Niveau von 2025.

Die Mietentwicklung verlief deutlich ruhiger. Sie bewegte sich zwischen 5,09 Euro (2022) und 5,88 Euro (2019) und liegt aktuell bei 5,76 Euro (2026). Der CAGR von 0,74 Prozent über den gesamten Zeitraum zeigt eine kaum merkliche Steigerung. Im Gegensatz dazu beträgt der CAGR beim Kaufpreis 2,71 Prozent, was jedoch durch den extremen Anstieg bis 2022 und den anschließenden Rückgang verzerrt ist.

Die Volatilität im Kaufpreissegment kann auf einen dünnen Markt hindeuten, bei dem einzelne Transaktionen große Auswirkungen auf die Durchschnittswerte haben können.

Regionale Einordnung: Unter dem Durchschnitt – mit Ausnahme der Rendite

Im regionalen Vergleich liegt Großschönau bei den Kaufpreisen deutlich unter dem Niveau der Nachbargemeinden. Der nächste Nachbar Hainewalde (3,1 km Entfernung) weist mit 1.400 Euro je Quadratmeter mehr als das Doppelte aus, obwohl die Miete dort mit 4,86 Euro niedriger liegt. Bertsdorf-Hörnitz (4,6 km) liegt bei 850 Euro, Jonsdorf (5,4 km) bei 1.583 Euro.

Bei der Miete liegt Großschönau mit 5,79 Euro im Mittelfeld der Nachbarn. Seifhennersdorf (5,1 km) weist mit 5,85 Euro einen ähnlichen Wert auf, während Olbersdorf (7,8 km) mit 6,22 Euro leicht darüber liegt. Die Bruttomietrendite von 12,47 % ist die höchste unter allen Nachbarorten – Seifhennersdorf liegt bei 10,85 %, Olbersdorf bei 11,11 %. Der Grund ist der deutlich niedrigere Kaufpreis in Großschönau.

Im Vergleich zum Landkreis Görlitz und zu Sachsen insgesamt zeigt sich ein konsistentes Muster: Großschönau ist in allen Preiskennzahlen unter dem jeweiligen Durchschnitt, während die Rendite deutlich darüber liegt. Dies entspricht dem Muster eines strukturschwachen Raums mit niedrigem allgemeinen Preisniveau.

Standortfaktoren: Demografischer Wandel und strukturelle Rahmenbedingungen

Die Bevölkerung von Großschönau ist seit 2015 um 7,3 Prozent gesunken, von 5.589 auf 5.179 Einwohner (Stand 2024). Die Bevölkerungsdichte beträgt 217 Einwohner je Quadratkilometer. Parallel dazu ist die Zahl der Arbeitslosen von 300 im Jahr 2015 auf 144 im Jahr 2023 zurückgegangen. Da die Bevölkerung gleichzeitig gesunken ist, deutet dies auf eine Verbesserung der Arbeitsmarktlage in absoluten und relativen Zahlen hin.

Der Landkreis Görlitz, dem Großschönau angehört, belegte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den letzten Platz (Rang 400 von 400 deutschen Kreisen) in der Gesamtwertung. In den Teilindizes liegt der Kreis ebenfalls im unteren Drittel: Rang 378 beim Arbeitsmarkt, Rang 362 beim Wohlstand, Rang 394 bei der Demografie, Rang 388 bei Wettbewerb und Innovation, Rang 398 bei der Stärke und Rang 371 bei der Dynamik. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde selbst, geben aber einen Hinweis auf den strukturellen Kontext.

Großschönau ist als Textildorf bekannt, mit einer Tradition in Damast- und Frottierweberei, die bis ins 17. Jahrhundert zurückreicht. Heute führen die Firmen Frottana Textil GmbH und Damino GmbH die Textilindustrie fort. Der Gemeindeteil Waltersdorf ist staatlich anerkannter Erholungsort. Es bestehen keine Hochschulen am Ort.

Der demografische Rückgang und die strukturelle Einordnung im unteren Bereich des Zukunftsatlas korrespondieren mit dem niedrigen Immobilienpreisniveau.