Oybin

Marktüberblick

Oybin liegt im Zittauer Gebirge im sächsischen Landkreis Görlitz und umfasst 18,28 km² mit 1.273 Einwohnern. Der Ort ist Endbahnhof der dampfbetriebenen Schmalspurbahn Zittau–Kurort Oybin und trägt seit 1930 den Titel Kurort, zählt jedoch seit 2006 nicht mehr zu den staatlich anerkannten Kurorten Sachsens. Der Ortsteil Lückendorf ist der einzige deutsche Ort auf der Südseite des Zittauer Gebirges.

Der Immobilienmarkt von Oybin zeichnet sich durch einen überdurchschnittlich hohen Kaufpreis bei gleichzeitig niedriger Bruttomietrendite aus. Die Angebotsmiete liegt bei 6,66 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.967 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,07 Prozent, der Kaufpreisfaktor 24,6.

Preise im regionalen Vergleich

Oybin weist den höchsten Angebotskaufpreis aller Nachbarorte im Umkreis bis 12 km Entfernung auf. Mit 1.967 Euro je Quadratmeter liegt der Wert deutlich über Jonsdorf (1.583 Euro), Hainewalde (1.400 Euro) und allen weiteren Vergleichsorten. Olbersdorf liegt mit 672 Euro je Quadratmeter auf dem anderen Ende der Skala. Die Angebotsmiete von 6,66 Euro je Quadratmeter liegt über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, aber unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro.

Die Kombination aus hohem Kaufpreis und moderater Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 4,07 Prozent, die unter allen Nachbarorten liegt. Jonsdorf erreicht 4,88 Prozent, Olbersdorf 11,11 Prozent, Großschönau 12,47 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 24,6 liegt ebenfalls deutlich über dem Kreis- (14,2) und Landesdurchschnitt (15,5). Ein Kaufpreisfaktor von 24,6 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 24,6-Fachen der Jahreskaltmiete entspricht, was eine lange Amortisationsdauer signalisiert.

Der hohe Kaufpreis im Vergleich zum Umland ist bemerkenswert, zumal Oybin nicht mehr den Status eines staatlich anerkannten Kurorts besitzt. Jonsdorf, der nächstgelegene Nachbarort mit 3,4 km Entfernung, führt weiterhin die Bezeichnung "Kurort" im Namen und liegt mit 1.583 Euro je Quadratmeter deutlich unter Oybin.

Preisentwicklung

Die historische Entwicklung zeigt extreme Schwankungen. Die Angebotsmiete stieg von 5,00 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 7,98 Euro im Jahr 2026, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerungsrate von 6,02 Prozent entspricht. Der Kaufpreis verzeichnete einen noch stärkeren Anstieg von 908 Euro je Quadratmeter (2018) auf 3.500 Euro (2023), fiel dann aber bis 2025 auf 1.375 Euro je Quadratmeter zurück. Dieser Rückgang um 60,7 Prozent innerhalb von zwei Jahren ist außergewöhnlich.

Die Kaufpreisentwicklung von 2018 bis 2023 entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Steigerungsrate von 6,11 Prozent. Die nachfolgende Korrektur bis 2025 zeigt, dass der Markt in Oybin besonders volatil reagiert. Diese Volatilität ist typisch für kleinere Märkte mit geringer Transaktionszahl, bei denen einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Die Miete zeigt einen kontinuierlicheren Anstieg, der jedoch ebenfalls Schwankungen aufweist: 2019 fiel sie auf 4,47 Euro, 2022 auf 4,95 Euro, bevor sie ab 2023 wieder deutlich stieg (5,93 Euro, 6,86 Euro, 6,09 Euro im Jahr 2025, 7,98 Euro im Jahr 2026).

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl von Oybin ist seit 2015 um 10,2 Prozent zurückgegangen, von 1.418 auf 1.273 Einwohner (Stand 2024). Die Bevölkerungsdichte beträgt 70 Einwohner je Quadratkilometer. Der Rückgang ist durchgängig, mit einer Ausnahme: 2017 und 2018 lagen beide bei 1.374 Einwohnern. Von 2015 bis 2019 ging die Bevölkerung jedes Jahr zurück, 2021 folgte ein minimaler Anstieg auf 1.325 Einwohner, bevor der Rückgang 2022 und 2023 mit 1.300 und 1.273 Einwohnern fortgesetzt wurde. 2024 blieb die Zahl mit 1.273 unverändert.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,84 Prozent, was 26 Arbeitslosen entspricht. Im Vergleich dazu lag die Quote 2022 bei 2,51 Prozent und damit deutlich niedriger. Der Anstieg um 1,33 Prozentpunkte innerhalb eines Jahres ist signifikant.

Der Bevölkerungsrückgang stellt eine strukturelle Herausforderung dar, die sich auf die Nachfrage nach Immobilien auswirken kann. Gleichzeitig bleibt die Zahl seit 2023 stabil, was auf eine gewisse Marktkonsolidierung hindeuten könnte.

Standortfaktoren

Der Landkreis Görlitz, in dem Oybin liegt, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 400 von rund 400 deutschen Kreisen. Dieser Platzierung entsprechen die Teilindizes: Demografie (Rang 394), Arbeitsmarkt (Rang 378), Wohlstand und soziale Lage (Rang 362), Wettbewerb und Innovation (Rang 388), Dynamik (Rang 371) und Stärke (Rang 398). Die Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Oybin.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Standortfaktoren des Prognos-Zukunftsatlas deuten auf strukturelle Schwächen hin, die mit der ländlichen Lage und der demografischen Entwicklung zusammenhängen.

Trotz der niedrigen Prognos-Ränge zeigt Oybin einen Immobilienmarkt mit überdurchschnittlich hohen Kaufpreisen im regionalen Vergleich. Dieser Widerspruch zwischen strukturellen Standortfaktoren und Immobilienpreisen lässt sich mit der touristischen Bedeutung des Ortes im Zittauer Gebirge erklären. Die dampfbetriebene Schmalspurbahn, die Burgruine auf dem Berg Oybin und die Umgebindearchitektur sind touristische Attraktionen, die die Nachfrage nach Immobilien in Oybin stützen können.

Die Tatsache, dass Oybin seit 2006 nicht mehr als staatlich anerkannter Kurort geführt wird, während der Nachbarort Jonsdorf diese Auszeichnung behält, könnte einen Einfluss auf die Preisentwicklung haben. Jonsdorf liegt mit 1.583 Euro je Quadratmeter deutlich unter Oybin, was darauf hindeuten könnte, dass der Kurort-Status nicht der alleinige Preistreiber ist.