Königshain

Marktüberblick: Extreme Rendite durch niedrige Kaufpreise

Königshain im Landkreis Görlitz weist einen ungewöhnlichen Immobilienmarkt auf: Die Angebotsmiete von 8,46 Euro je Quadratmeter liegt deutlich über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während der Angebotskaufpreis von 740 Euro je Quadratmeter deutlich darunter liegt. Diese Kombination erzeugt eine Bruttomietrendite von 13,72 Prozent – den höchsten Wert unter allen acht Nachbarorten im Umkreis bis 9,5 Kilometern und das höchste Perzentil im Freistaat Sachsen (99,3. Perzentil).

Der Kaufpreisfaktor von 7,29 liegt bei knapp über der Hälfte des Kreisdurchschnitts (14,25) und bei knapp der Hälfte des Landesdurchschnitts (15,47). Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete ungewöhnlich niedrig ist. In der Nachbarschaft liegt nur Neißeaue mit 10,04 Prozent noch in der Nähe dieser Rendite; alle anderen Nachbarorte liegen zwischen 3,42 und 8,45 Prozent.

Diese Marktkonstellation ist kein Hinweis auf eine amtliche Mietpreisbindung – die vorliegenden Werte sind Inseratepreise. Die hohe Rendite ergibt sich strukturell aus dem niedrigen Kaufpreisniveau bei gleichzeitig überdurchschnittlichem Mietangebot.

Preisentwicklung: Volatile Miete, fehlende Kaufpreishistorie

Die Mietentwicklung in Königshain zeigt starke Schwankungen. Von 5,52 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 stieg der Wert auf 9,00 Euro im Jahr 2023, fiel dann auf 7,19 Euro im Jahr 2025 und liegt 2026 wieder bei 10,48 Euro. Dieser Anstieg über den gesamten Zeitraum beträgt 89,8 Prozent, ist aber nicht linear verlaufen.

Für den Kaufpreis steht nur ein einzelner Datenpunkt zur Verfügung: 600 Euro je Quadratmeter im Jahr 2022. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 740 Euro je Quadratmeter liegt damit 23,3 Prozent darüber. Eine längerfristige Kaufpreisentwicklung lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten, da keine Zeitreihe existiert.

Die Volatilität der Mietwerte – ein Rückgang von 9,00 auf 7,19 Euro innerhalb von zwei Jahren, gefolgt von einem Anstieg auf 10,48 Euro im nächsten Jahr – ist auffällig. Sie kann auf ein kleines Angebot an Inseraten zurückgehen, bei dem einzelne neue Angebote den Durchschnittswert stark verschieben können.

Regionale Einordnung: Ausreißer im Kreis Görlitz

Im regionalen Vergleich hebt sich Königshain durch eine besondere Struktur ab: Die Miete liegt mit 8,46 Euro über dem Kreisdurchschnitt von 6,07 Euro und dem Landesdurchschnitt von 6,50 Euro, während der Kaufpreis von 740 Euro unter dem Kreiswert von 1.029 Euro und dem Landeswert von 1.226 Euro liegt. Im bundesweiten Vergleich liegt die Miete zwar unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, der Kaufpreis jedoch nur bei rund 30,7 Prozent des Bundesdurchschnitts von 2.409 Euro.

In der unmittelbaren Nachbarschaft zeigt sich ein heterogenes Bild: Markersdorf weist mit 1.713 Euro den höchsten Kaufpreis auf, bei einer Miete von nur 5,78 Euro und einer Rendite von 4,05 Prozent. Neißeaue liegt mit 827 Euro nahe am Königshainer Niveau, erzielt aber mit 6,92 Euro eine niedrigere Miete und damit eine Rendite von 10,04 Prozent. Königshain übertrifft alle Nachbarorte bei der Rendite deutlich.

Der Kreis Görlitz als Ganzes liegt mit einer durchschnittlichen Rendite von 7,76 Prozent deutlich unter dem Niveau Königshains (13,72 Prozent), während der durchschnittliche Kaufpreisfaktor von 14,25 mehr als doppelt so hoch ist wie der von Königshain (7,29). Die Gemeinde ist damit ein Ausreißer innerhalb ihres Kreises.

Standortfaktoren: Stabile Bevölkerung, strukturelle Schwächen

Königshain ist eine Gemeinde mit 1.194 Einwohnern auf 19,58 Quadratkilometern (61 Einwohner je Quadratkilometer). Die Bevölkerung war von 2015 bis 2024 relativ stabil: Nach einem Tief von 1.163 Einwohnern im Jahr 2021 stieg sie auf 1.194 im Jahr 2023 und blieb dort stabil. Insgesamt liegt die Bevölkerungsentwicklung seit Serienstart bei plus 1,44 Prozent.

Die Arbeitslosenquote stieg von 2,10 Prozent im Jahr 2019 auf 4,02 Prozent im Jahr 2023 an. Der Trend entspricht dem Muster vieler ländlicher Räume in Ostdeutschland nach der Pandemie.

Der Landkreis Görlitz erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 durchweg Ränge im unteren Drittel: Platz 400 von 400 im Gesamtindex, 398 in der Stärke, 378 im Arbeitsmarkt und 362 im Wohlstand. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde selbst, sie geben aber Aufschluss über den strukturellen Rahmen, in dem sich der Immobilienmarkt bewegt.

Königshain ist ein historisches Waldhufendorf mit gut erhaltenen Vierseithöfen, zwei Schlössern (Renaissance- und Barockschloss) und einem Hochstein mit Aussichtsturm. Der historische Granitabbau in den Königshainer Bergen prägte die Gemeinde bis 1975. Die stillgelegte Bahnstrecke von Görlitz wurde 2009 in einen Radweg umgewandelt. Die Bundesautobahn 4 verläuft nördlich der Gemeinde, die Bundesstraße 6 südlich. Diese Infrastruktur könnte für Pendler nach Görlitz (8,4 Kilometer entfernt) relevant sein.

Am Ort bestehen keine Hochschulen.