Reichenbach/O.L., Stadt

Marktüberblick: Hohe Rendite durch niedrige Kaufpreise

Reichenbach/O.L. liegt im östlichen Sachsen im Landkreis Görlitz und umfasst 62,64 km² mit 4.789 Einwohnern (2024). Der Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Muster: Die Angebotsmiete von 6,72 €/m² liegt über dem Kreis- (6,07 €/m²) und Landesdurchschnitt (6,50 €/m²), während der Angebotskaufpreis mit 954 €/m² deutlich unter beiden liegt (Kreis: 1.029 €/m², Sachsen: 1.226 €/m²). Diese Schere zwischen steigenden Mieten und fallenden Kaufpreisen erzeugt eine Bruttomietrendite von 8,45 %, die im Landesvergleich im 74. Perzentil liegt und damit zu den höchsten in Sachsen gehört. Der Kaufpreisfaktor von 11,83 ist deutlich niedriger als im Kreis (14,25) und im Land (15,47).

Preisentwicklung: Miete steigt, Kaufpreis fällt

Die Mietentwicklung verläuft seit 2018 durchgehend steigend: von 4,76 €/m² (2018) auf 7,85 €/m² (2026). Besonders markant ist der Sprung von 5,94 €/m² (2025) auf 7,85 €/m² (2026), was einem Anstieg von über 32 % in einem Jahr entspricht. Diese Entwicklung ist methodisch nicht einzuordnen und könnte auf eine veränderte Angebotszusammensetzung oder eine statistische Verzerrung zurückgehen.

Der Kaufpreis zeigt das gegenteilige Bild: Von 989,58 €/m² (2018) fiel er auf 827,66 €/m² (2024), ein Rückgang von rund 16 %. Zwischen 2019 (934,07 €/m²) und 2021 (1.100 €/m²) war ein kurzzeitiger Anstieg zu verzeichnen, der sich bis 2024 nicht hielt.

Die gegenläufige Entwicklung von Miete und Kaufpreis ist der Treiber der hohen Rendite. Während der Kaufpreisfaktor im Kreis Görlitz bei 14,25 und in Sachsen bei 15,47 liegt, beträgt er in Reichenbach nur 11,83. Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete günstiger ist als in den Vergleichsräumen.

Regionale Einordnung: Oberer Renditebereich, unterer Preisbereich

Reichenbach hebt sich von den Nachbarorten deutlich ab. Von den acht verglichenen Orten hat nur Königshain (13,72 %) eine höhere Bruttomietrendite, was dort jedoch auf einen extrem niedrigen Kaufpreis von 740 €/m² bei einer hohen Miete von 8,46 €/m² zurückzuführen ist. Markersdorf (4,05 %) und Rosenbach (4,12 %) liegen mit Renditen weit unter Reichenbach, was auf deutlich höhere Kaufpreise (1.713 bzw. 1.796 €/m²) bei vergleichsweise niedrigen Mieten zurückgeht.

Im Landesvergleich liegt Reichenbach mit 8,45 % Rendite deutlich über dem sächsischen Durchschnitt von 7,18 %. Der deutsche Durchschnitt von 5,10 % wird um mehr als die Hälfte übertroffen. Die Angebotsmiete von 6,72 €/m² liegt zwar über dem sächsischen Mittel, bleibt aber weit unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 €/m². Der Kaufpreis von 954 €/m² liegt bei nur knapp 40 % des deutschen Durchschnitts von 2.409 €/m².

Die hohe Rendite ist also kein Zeichen besonderer Attraktivität, sondern Ausdruck der strukturell niedrigen Kaufpreise in der Region. Sie entspricht dem Muster vieler ländlicher Orte in Ostdeutschland.

Demografie und Arbeitsmarkt: Schrumpfende Bevölkerung, besserer Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Reichenbachs ist seit 2015 um 5,7 % von 5.078 auf 4.789 Einwohner gesunken. Der Rückgang verläuft nahezu linear, mit einer kurzen Stabilisierung zwischen 2019 und 2020 sowie zwischen 2023 und 2024. Die Bevölkerungsdichte beträgt 76 Einwohner pro km².

Die Arbeitslosenzahl (absolute Werte) ist von 244 (2015) auf 158 (2023) zurückgegangen, was einem Rückgang von 35 % entspricht. Gleichzeitig ist die Bevölkerung geschrumpft, was darauf hindeutet, dass der Arbeitsmarkt sich relativ verbessert hat. Die Arbeitslosenquote lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht direkt berechnen, da die absoluten Zahlen ohne Bezugsgröße der erwerbsfähigen Bevölkerung stehen.

Der Bevölkerungsrückgang übt strukturell Druck auf den Immobilienmarkt aus, da weniger Nachfrager für Wohnraum verfügbar sind. Gleichzeitig könnte dies die Kaufpreisdynamik dämpfen, während die Mieten durch Sanierungsrückstände und Angebotsverknappung weiter steigen können.

Standortfaktoren: Schwacher Zukunftsrang des Kreises

Der Landkreis Görlitz, dem Reichenbach/O.L. angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 400. Platz von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. In allen Teilindizes liegt der Kreis im unteren Drittel: Demografie (Rang 394), Arbeitsmarkt (378), Wohlstand und soziale Lage (362), Wettbewerb und Innovation (388), Dynamik (371) und Stärke (398). Diese Werte gelten für den Kreis als Ganzes, nicht für die einzelne Gemeinde.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus schwacher Zukunftsperspektive des Kreises und Bevölkerungsrückgang deutet auf einen strukturell schwachen Standort hin. Die hohen Mietrenditen sind in diesem Kontext als Risikoprämie zu verstehen, nicht als Ausdruck besonderer Marktdynamik.