Rosenbach

Marktüberblick

Rosenbach (02708) ist eine Gemeinde im südlichen Landkreis Görlitz, die 1994 aus den Gemeinden Bischdorf und Herwigsdorf entstand. Mit 1.534 Einwohnern auf 23,56 km² liegt die Bevölkerungsdichte bei nur 65 Einwohnern je Quadratkilometer – ein Wert, der die ländliche Struktur des Ortes deutlich macht. Die Gemeinde liegt rund 5 km östlich von Löbau an der Bundesstraße 6 und der Bahnstrecke Görlitz–Dresden und umfasst vier Ortsteile: Bischdorf, Oberbischdorf, Steinberg und Herwigsdorf.

Der Immobilienmarkt in Rosenbach zeigt ein ungewöhnliches Bild: Der Angebotskaufpreis von 1.796 Euro je Quadratmeter ist der höchste aller bekannten Nachbarorte und liegt deutlich über dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Die Angebotsmiete von 6,16 Euro je Quadratmeter liegt hingegen nur leicht über den regionalen Werten. Diese Diskrepanz zwischen hohem Kaufpreis und moderater Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 4,12 Prozent und einem Kaufpreisfaktor von 24,3 – beides Werte, die im regionalen Vergleich deutlich über dem Mittel liegen.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Rosenbach stiegen von 4,59 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf einen Höchstwert von 6,74 Euro im Jahr 2022. Seither sind sie wieder gefallen: 2023 lagen sie bei 6,02 Euro, 2024 bei 5,00 Euro. Die aktuelle Angebotsmiete von 6,16 Euro liegt damit über dem Niveau von 2024, aber unter dem Peak von 2022. Die Mietreihe ist nicht geschätzt.

Die Kaufpreise zeigen einen anderen Verlauf: Sie begannen 2021 bei 1.150 Euro je Quadratmeter und stiegen kontinuierlich auf 1.600 Euro im Jahr 2025. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.796 Euro liegt nochmals darüber. Die Kaufpreiserie ist als geschätzt gekennzeichnet.

Während die Mieten nach dem 2022er-Hoch wieder absanken, steigen die Kaufpreise weiter an. Diese gegenläufige Entwicklung führt dazu, dass sich die Spanne zwischen Kaufpreis und Miete vergrößert. Die Diskrepanz zwischen dem letzten Zeitreihenwert (1.600 Euro für 2025) und dem aktuellen Angebotskaufpreis (1.796 Euro) deutet darauf hin, dass die geschätzte Reihe den tatsächlichen Angebotsmarkt möglicherweise unterschätzt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Rosenbach deutlich ab. Der Angebotskaufpreis von 1.796 Euro je Quadratmeter liegt 75 Prozent über dem Kreisdurchschnitt von 1.029 Euro und 47 Prozent über dem sächsischen Durchschnitt von 1.226 Euro. Alle Nachbarorte liegen deutlich darunter: Löbau bei 1.071 Euro, Reichenbach/O.L. bei 954 Euro, Herrnhut bei 668 Euro.

Die Angebotsmiete von 6,16 Euro je Quadratmeter liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt (6,07 Euro) und leicht unter dem sächsischen Durchschnitt (6,50 Euro). Im Vergleich zu den Nachbarn bewegt sie sich im üblichen Rahmen: Löbau liegt bei 6,18 Euro, Reichenbach bei 6,72 Euro.

Die Kombination aus hohem Kaufpreis und moderater Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 4,12 Prozent. Damit liegt Rosenbach weit unter dem Kreisdurchschnitt von 7,76 Prozent und dem sächsischen Durchschnitt von 7,18 Prozent. Auch im Vergleich zu den Nachbarn ist die Rendite die niedrigste: Dürrhennersdorf liegt bei 4,92 Prozent, alle anderen bei 6,92 Prozent oder höher. Der Kaufpreisfaktor von 24,3 liegt um etwa 71 Prozent über dem Kreiswert von 14,2.

Rosenbach ist damit ein klarer Ausreißer im regionalen Markt: Hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten führen zu einer Rendite, die deutlich unter allen Vergleichswerten liegt.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Rosenbach ist seit 2015 um 6,1 Prozent gesunken, von 1.634 auf 1.534 Einwohner. Der Rückgang verlief kontinuierlich mit kurzen Phasen der Stabilisierung: Zwischen 2022 und 2024 blieb die Einwohnerzahl praktisch unverändert.

Die Arbeitslosenquote ist im selben Zeitraum von 6,67 Prozent (2015) auf 2,28 Prozent (2023) gesunken. Die Quote liegt deutlich unter dem sächsischen und deutschen Durchschnitt.

Dieser niedrige Wert steht im Widerspruch zum schlechten Abschneiden des Landkreises Görlitz im Prognos-Zukunftsatlas 2025, der den Kreis auf Rang 400 von 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung platziert. Die demografische Entwicklung und das Abschneiden im Zukunftsatlas stehen in keinem direkten Zusammenhang mit der aktuellen Arbeitslosenquote.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Es liegen keine Bodenrichtwerte vor.

Die gegenläufigen Signale – sinkende Bevölkerung bei gleichzeitig sehr niedriger Arbeitslosigkeit – machen eine eindeutige Einordnung schwierig.