Bernstadt a. d. Eigen, Stadt

Marktüberblick: Niedrigste Preise der Region

Bernstadt a. d. Eigen liegt im äußersten Osten Sachsens im Landkreis Görlitz, inmitten des Städtedreiecks Görlitz–Zittau–Löbau. Mit 52 km² Fläche und 3.173 Einwohnern (2024) ist die Stadt eher klein und dünn besiedelt (61 Einwohner je km²). Der Immobilienmarkt wird durch extrem niedrige Kaufpreise und niedrige Mieten geprägt, die deutlich unter allen vergleichbaren Referenzwerten liegen. Die Bruttomietrendite von 10,37 % ist die höchste unter den nahen Nachbarorten und liegt im 90. Perzentil Sachsens – ein Musterbeispiel für einen Markt, in dem die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten ungewöhnlich niedrig sind.

Der Angebotskaufpreis liegt bei 601 Euro je Quadratmeter und damit weniger als die Hälfte des Kreisdurchschnitts von 1.029 Euro. Auch die Angebotsmiete von 5,19 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Kreiswert von 6,07 Euro und dem sächsischen Durchschnitt von 6,50 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 9,64 ist ebenfalls der niedrigste in der Region – er bedeutet, dass der Kaufpreis etwa dem Neunfachen der Jahreskaltmiete entspricht, während er im Kreis bei 14,25 und in Sachsen bei 15,47 liegt.

Preis- und Mietentwicklung: Volatiler Markt mit kaum gestiegenen Mieten

Die Kaufpreise in Bernstadt weisen eine außergewöhnlich volatile Entwicklung auf. Von 259 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie bis 2020 auf 743 Euro – ein Anstieg um das 2,9-Fache in zwei Jahren. Anschließend folgte ein starker Rückgang auf 375 Euro im Jahr 2023, bevor die Preise wieder auf 561 Euro (2024) anstiegen. Der aktuelle Wert von 601 Euro liegt damit immer noch deutlich unter dem Spitzenwert von 2020.

Die Mietentwicklung verlief weniger extrem, blieb aber volatil: Nach einem Rückgang von 5,09 Euro (2018) auf 4,61 Euro (2020) folgte ein Anstieg auf 5,96 Euro (2022), gefolgt von einem Tief von 4,28 Euro (2023). Die aktuellen Werte von 5,24 bis 5,53 Euro bewegen sich wieder im Bereich des Ausgangsniveaus von 2018.

Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) für Kaufpreise liegt bei 6,37 %, was auf den ersten Blick hoch erscheint. Er wird jedoch durch den extremen Anstieg 2018–2020 und den anschließenden Rückgang verzerrt. Der Miet-CAGR von 0,36 % ist nahezu null – die Mieten haben sich über den gesamten Zeitraum kaum verändert.

Die Kombination aus kaum gestiegenen Mieten und stark schwankenden Kaufpreisen führt dazu, dass die Bruttomietrendite mit 10,37 % extrem hoch ist. Sie entsteht nicht durch steigende Mieteinnahmen, sondern durch das Verhältnis von niedrigen Mieten zu niedrigeren Kaufpreisen.

Demografie und Arbeitsmarkt: Schrumpfende Gemeinde mit steigender Arbeitslosigkeit

Die Einwohnerzahl Bernstadts ist seit 2015 um 7,4 % von 3.425 auf 3.173 zurückgegangen. Der Rückgang verlief nahezu linear, mit einer leichten Stabilisierung zwischen 2022 und 2024, als die Einwohnerzahl bei 3.173 verharrete.

Die Zahl der Arbeitslosen betrug 2023 96 Personen – ein Anstieg von 57 im Jahr 2021 auf 96 im Jahr 2023. Der Tiefstand 2021 liegt bei 57 Arbeitslosen, der Wert von 2023 ist damit knapp doppelt so hoch. Die Entwicklung geht einher mit dem Bevölkerungsrückgang, der den lokalen Arbeitsmarkt weiter schrumpfen lässt.

Der historische Hintergrund ist geprägt vom Niedergang der traditionellen Industrie: Bernstadt war über Jahrhunderte eine bedeutende Tuchmacherstadt, die im 19. Jahrhundert durch die Baumwollspinnerei Wilhelm Schüller & Co. industrialisiert wurde. Der Strukturwandel hin zu einer postindustriellen Wirtschaft hat die Stadt wie viele Orte der Oberlausitz tief getroffen.

Regionale Einordnung: Preisuntergrenze im Städtedreieck

Die Kaufpreise in Bernstadt liegen deutlich unter allen Vergleichswerten. Im Landkreis Görlitz beträgt der Durchschnittskaufpreis 1.029 Euro je Quadratmeter – Bernstadt liegt mit 601 Euro nur bei 58 % dieses Werts. Auf Landesebene beträgt der sächsische Durchschnitt 1.226 Euro, der deutsche Durchschnitt 2.409 Euro. Bernstadt liegt damit bei knapp 25 % des deutschen Durchschnittskaufpreises.

Unter den sieben Nachbarorten im Umkreis bis 13 km Entfernung hat Bernstadt durchgängig die niedrigsten Preise: Der nächstgelegene Ort, Schönau-Berzdorf (4,9 km), weist mit 781 Euro je Quadratmeter bereits 30 % höhere Kaufpreise aus. Herrnhut (6,8 km) liegt bei 668 Euro, immer noch 11 % über Bernstadt. Rosenbach (7,5 km) erreicht mit 1.796 Euro das fast Dreifache.

Die Bruttomietrendite von 10,37 % ist die höchste in der unmittelbaren Nachbarschaft. Herrnhut liegt mit 10,59 % nur unwesentlich darüber, während alle anderen Nachbarorte zwischen 4 % und 8,5 % liegen. Diese hohe Rendite ist eine direkte Folge der extrem niedrigen Kaufpreise, nicht steigender Mieteinnahmen.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Görlitz auf Rang 400 von rund 400 deutschen Kreisen – auf dem letzten Platz. Die Teilindizes zeigen ein ähnliches Bild: Demografie (Rang 394), Arbeitsmarkt (378), Wohlstand und soziale Lage (362), Wettbewerb und Innovation (388). Bernstadt profitiert oder leidet als Teil des Landkreises unter dieser gesamtkreislichen Einordnung.

Standortfaktoren: Letzter Platz im Zukunftsatlas

Bernstadt a. d. Eigen verfügt über keine Hochschulen am Ort. Die Standortfaktoren werden maßgeblich durch die gesamtkreisliche Einordnung im Prognos-Zukunftsatlas bestimmt, in der der Landkreis Görlitz den letzten Platz (Rang 400 von 400) erreicht. Die Teilindizes Demografie, Arbeitsmarkt und Wohlstand liegen im unteren Fünftel aller deutschen Kreise.

Die historische Bedeutung als Tuchmacherstadt und Verwaltungssitz des Eigenschen Kreises hat sich wirtschaftlich nicht fortgesetzt. Die aktuelle Bevölkerungsabnahme von 7,4 % über neun Jahre und die steigende Arbeitslosigkeit seit 2021 deuten auf anhaltende strukturelle Schwächen hin. Gleichzeitig spiegeln die extrem niedrigen Kaufpreise und die hohe Bruttomietrendite einen Markt wider, in dem Immobilien zu den günstigsten Preisen der Region erworben werden können – was sie für Mieter oder Investoren mit langfristiger Halteabsicht attraktiv machen kann, aber auch die wirtschaftliche Dynamik des Ortes widerspiegelt.