Kreba-Neudorf / Chrjebja-Nowa Wjes

Marktüberblick

Kreba-Neudorf liegt im nördlichen Landkreis Görlitz, mitten im Biosphärenreservat Oberlausitzer Heide- und Teichlandschaft, und umfasst vier Ortsteile: Kreba, Lache, Neudorf und Tschernske. Mit rund 854 Einwohnern auf 31,65 km² ist die Gemeinde eine der kleinsten Sachsens und weist eine Bevölkerungsdichte von nur 27 Einwohnern pro Quadratkilometer auf. Die Gemeinde liegt im sorbischen Siedlungsgebiet der Oberlausitz und ist über die Bahnstrecke Hoyerswerda–Niesky–Görlitz angebunden; die nächsten Bahnhöfe befinden sich in Klitten und Mücka. Die Bundesstraßen 156 und 115 verlaufen am Ort vorbei, die Autobahn A 4 ist über den Anschluss Weißenberg in etwa 15 km Entfernung erreichbar.

Als lokaler Arbeitgeber sind die The Lorenz Bahlsen Snack-World und die Krebaer Teichfisch GmbH von Bedeutung.

Preisniveau und Rendite

Die Angebotsmiete liegt bei 5,24 €/m² und damit deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 6,07 €/m² sowie dem sächsischen Durchschnitt von 6,50 €/m². Der Angebotskaufpreis von 925 €/m² folgt demselben Muster: unter dem Kreiswert von 1.029 €/m² und weit unter dem Landesdurchschnitt von 1.226 €/m².

Die Bruttomietrendite beträgt 6,8 %. Dieser Wert liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 7,76 % und dem Landesdurchschnitt von 7,18 %. Der Perzentilrang von 47,1 % im Bundesland zeigt jedoch, dass Kreba-Neudorf damit etwa in der Mitte der 418 gemessenen sächsischen Orte liegt – die niedrige Rendite ist also kein extremes Phänomen, sondern entspricht dem regionalen Muster.

Der Kaufpreisfaktor von 14,71 liegt knapp über dem Kreiswert (14,25) und unter dem Landeswert (15,47). Das bedeutet: Die Preise sind niedrig, aber die Mieten sind es noch stärker. In Relation zu den Kaufpreisen sind die Mieten im Vergleich zum Landesdurchschnitt relativ schwach.

Preisentwicklung

Zwischen 2021 und 2024 ist die Angebotsmiete von 5,00 auf 5,36 €/m² gestiegen – das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von 2,3 %. Der Kaufpreis entwickelte sich von 878,55 €/m² (2023) auf 948,28 €/m² (2024), was einer jährlichen Steigerung von 7,9 % entspricht.

Beide Werte zeigen eine deutliche Preissteigerung, obwohl die Einwohnerzahl in derselben Periode von 884 (2015) auf 854 (2024) um 3,4 % gesunken ist. Die steigenden Preise bei schrumpfender Bevölkerung deuten auf eine Verknappung des Angebots oder auf eine Aufwertung des Bestands hin – oder darauf, dass die angebotenen Preise systematisch über der tatsächlichen Transaktionsniveau liegen, was bei Angebotswerten aus Inseraten zu erwarten ist.

Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und stammen somit aus gemeldeten Werten.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild. Mücka (3,6 km Entfernung) liegt mit 5,14 €/m² Miete und 1.021 €/m² Kaufpreis knapp unter dem Niveau von Kreba-Neudorf. Rietschen (8,8 km) weist mit 7,36 €/m² Miete und einer Rendite von 8,83 % deutlich höhere Werte auf. Hohendubrau (9,6 km) liegt mit 727 €/m² Kaufpreis und 9,52 % Rendite am unteren Ende der Preisskala – hier sind die Kaufpreise besonders niedrig, was die hohe Rendite erklärt.

Der Ausreißer ist Waldhufen (13,9 km) mit einem Kaufpreis von 1.945 €/m² und einer Rendite von nur 3,42 %. Dieser Wert liegt weit über dem Niveau von Kreba-Neudorf und deutet auf einen lokal sehr unterschiedlichen Markt hin.

Kreba-Neudorf bewegt sich damit im unteren bis mittleren Segment der Nachbargemeinden – weder das günstigste noch das teuerste Dorf im Umkreis.

Standortfaktoren

Der Landkreis Görlitz belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den letzten Platz (Rang 400 von rund 400 Kreisen) in der Gesamtwertung. Die Teilindizes zeigen ein ähnliches Bild: Demografie (Rang 394), Arbeitsmarkt (378), Wettbewerb und Innovation (388), Wohlstand und soziale Lage (362). Der Dynamik-Index liegt mit Rang 371 ebenfalls im unteren Bereich.

Die Arbeitslosenquote in Kreba-Neudorf bewegte sich zwischen 2015 und 2023 zwischen 3,78 % (Tiefpunkt 2021) und 6,11 % (2016). Der Anstieg von 3,78 % auf 5,65 % zwischen 2021 und 2023 entspricht dem allgemeinen Trend in ostdeutschen ländlichen Räumen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus niedrigen Immobilienpreisen, sinkender Bevölkerung und der peripheren Lage im Prognos-Ranking beschreibt einen Ort, der strukturell mit den Herausforderungen ländlicher Räume in der Oberlausitz konfrontiert ist. Die vorhandenen Arbeitgeber (Bahlsen, Teichfisch) und die Bahnverbindung bieten jedoch eine gewisse Grundversorgung, die über eine reine Schlafgemeinde hinausgeht.