Hohendubrau / Wysoka Dubrawa

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Renditen

Hohendubrau / Wysoka Dubrawa liegt im äußersten Osten Sachsens im Landkreis Görlitz, unmittelbar an der polnischen Grenze. Der Ort mit 45,54 km² Fläche und rund 1.840 Einwohnern gehört zum amtlich anerkannten sorbischen Siedlungsgebiet und trägt den offiziellen zweisprachigen Namen Wysoka Dubrawa. Die Bevölkerungsdichte beträgt 40 Einwohner je Quadratkilometer – ein ländlich geprägter Raum mit niedriger Besiedlung.

Der Immobilienmarkt zeigt ein für die Lausitz typisches Muster: niedrige Preise bei gleichzeitig hohen Mietrenditen. Die Angebotsmiete liegt bei 5,76 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 727 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter den Durchschnittswerten des Landkreises Görlitz (6,07 Euro bzw. 1.029 Euro), des Bundeslandes Sachsen (6,50 Euro bzw. 1.226 Euro) und des Bundesdurchschnitts (8,92 Euro bzw. 2.409 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 10,51 – also das 10,51-fache der Jahreskaltmiete – ist einer der niedrigsten im Vergleich und signalisiert einen Käufermarkt mit relativ kurzen Amortisationszeiten.

Preis- und Mietentwicklung: Volatilität und Ausreißer

Die Mietentwicklung in Hohendubrau war in den letzten Jahren volatil. Nach einem Wert von 4,17 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 folgte 2019 ein Anstieg auf 5,03 Euro, bevor 2020 mit 4,32 Euro wieder ein niedrigerer Wert verzeichnet wurde. Bis 2024 stieg die Miete auf 4,76 Euro, 2025 auf 4,82 Euro. Die Zeitreihe weist für 2026 einen Wert von 6,07 Euro aus – ein Anstieg von rund 26 Prozent gegenüber 2025. Da 2026 ein Zukunftsjahr ist, handelt es sich hierbei um einen Modellwert, auch wenn die Reihe nicht explizit als geschätzt gekennzeichnet ist.

Für den Kaufpreis liegen nur einzelne Datenpunkte vor: 727,07 Euro je Quadratmeter im Jahr 2022, was dem aktuellen Angebotskaufpreis von 727 Euro je Quadratmeter entspricht. Eine längerfristige Kaufpreisentwicklung lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.

Die Bruttomietrendite von 9,52 Prozent ist die höchste unter allen acht Nachbarorten im Umkreis bis 13 Kilometer Entfernung. Der nächstgelegene Nachbarort, Quitzdorf am See (5,8 km), weist mit 6,62 Prozent eine um fast drei Prozentpunkte niedrigere Rendite auf. Diese Differenz entsteht, weil die Kaufpreise in Hohendubrau im Verhältnis zu den Mieten besonders niedrig sind – ein Merkmal, das den Ort von seinen Nachbarn abhebt.

Demografie und Arbeitsmarkt: Schrumpfende Bevölkerung bei niedriger Arbeitslosigkeit

Die Einwohnerzahl Hohendubraus ist seit 2015 kontinuierlich gesunken: von 1.941 auf 1.840 im Jahr 2024, ein Rückgang von 5,2 Prozent. In denselben zehn Jahren ging die Bevölkerung in Sachsen insgesamt leicht zurück oder blieb stabil, während ländliche Räume in der Oberlausitz besonders stark vom Strukturwandel betroffen sind.

Die Arbeitslosenquote liegt 2023 bei 3,61 Prozent und damit unter dem Landesdurchschnitt Sachsens. Auffällig ist der Wert von 14,1 Prozent im Jahr 2016, der als deutlicher Ausreißer in der Reihe erscheint und auf eine methodische Änderung oder einen besonderen Vorfall hindeutet. Ab 2017 stabilisierte sich die Quote auf einem niedrigen Niveau zwischen 3,3 und 4,4 Prozent.

Die Kombination aus schrumpfender Bevölkerung und niedriger Arbeitslosigkeit beschreibt ein typisches Muster für ländliche Räume in der Lausitz: Weniger Menschen stehen einer relativ guten Beschäftigungslage gegenüber, was auf eine Alterung der Bevölkerung und Abwanderung junger Erwerbspersonen hindeuten kann.

Standortfaktoren: Strukturelle Schwäche des Landkreises

Der Landkreis Görlitz, dem Hohendubrau angehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 400 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Damit befindet sich der Kreis am unteren Ende der Skala. Die Teilindizes zeigen ein ähnliches Bild: Dynamik (Platz 371), Stärke (398), Demografie (394), Arbeitsmarkt (378), Wettbewerb und Innovation (388) und Wohlstand sowie soziale Lage (362) – alle Werte liegen im hinteren Drittel.

Diese strukturelle Schwäche des Landkreises korreliert mit den niedrigen Immobilienpreisen in Hohendubrau. Gleichzeitig spiegelt die hohe Bruttomietrendite von 9,52 Prozent wider, dass der Markt für Investoren mit Renditeorientierung attraktiv sein kann, auch wenn die langfristige Wertentwicklung durch die demografische und wirtschaftliche Lage des Landkreises belastet ist.

Hohendubrau gehört zum sorbischen Siedlungsgebiet, was kulturelle Förderung und zweisprachige Beschilderung nach sich zieht. Das sorbische Siedlungsgebiet im Landkreis Görlitz umfasst 14 von 53 Gemeinden und ist Teil des obersorbischen Kulturraums. Diese kulturelle Identität hat jedoch keinen unmittelbar messbaren Einfluss auf die Immobilienpreise oder Mietentwicklung.

Regionale Einordnung: Ausreißer im Nachbarvergleich

Im Vergleich zu acht Nachbarorten im Umkreis bis 13 Kilometer hebt sich Hohendubrau durch seine Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und hohen Mietrenditen hervor. Der nächstgelegene Ort, Quitzdorf am See (5,8 km), weist mit 1.202 Euro je Quadratmeter einen um 65 Prozent höheren Kaufpreis und mit 6,62 Prozent eine um 2,9 Prozentpunkte niedrigere Rendite auf. Mücka (7 km) liegt mit 1.021 Euro je Quadratmeter und 6,04 Prozent Rendite auf einem ähnlichen, aber teureren Niveau.

Niesky, die nächstgelegene Stadt (12,8 km), zeigt mit 9,26 Prozent Rendite ein ähnliches Renditemuster wie Hohendubrau, hat aber mit 902 Euro je Quadratmeter einen höheren Kaufpreis. Waldhufen (11,5 km) fällt mit einem Kaufpreis von 1.945 Euro je Quadratmeter und einer Rendite von nur 3,42 Prozent aus dem Muster – ein Hinweis darauf, dass lokale Besonderheiten den Markt erheblich beeinflussen können.

Der Perzentilrang von 86,12 im Bundesland Sachsen bedeutet, dass die Bruttomietrendite Hohendubraus höher ist als die von rund 86 Prozent der vergleichbaren Orte in Sachsen. Dieser Rang unterstreicht die außergewöhnliche Position des Ortes im sächsischen Immobilienmarkt: niedrige Preise bei gleichzeitig hohen relativen Mieten.