Schirgiswalde-Kirschau, Stadt

Marktüberblick und Preisniveau

Die Stadt Schirgiswalde-Kirschau im sächsischen Landkreis Bautzen gehört zu den preisgünstigeren Wohnstandorten in der Oberlausitz. Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.167 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 6,76 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 6,95 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 14,39. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Im regionalen Vergleich schneidet der Ort differenziert ab: Die Miete liegt mit 6,76 Euro über allen acht Nachbarorten im Umkreis – der nächsthöhere Nachbarwert liegt bei 6,42 Euro in Doberschau-Gaußig. Der Kaufpreis von 1.167 Euro liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 1.310 Euro. Die Rendite von 6,95 Prozent liegt leicht über dem Kreisdurchschnitt von 6,79 Prozent.

Im bundesweiten Vergleich sind sowohl Miete als auch Kaufpreis deutlich niedriger als der deutsche Durchschnitt (8,92 Euro bzw. 2.409 Euro), was die höhere Rendite im nationalen Kontext erklärt.

Die Kaufpreisentwicklung der letzten Jahre ist durch extreme Schwankungen gekennzeichnet. Der Angebotskaufpreis stieg von 404 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 840 Euro im Jahr 2021, fiel dann 2022 auf 295 Euro, stieg 2023 auf 1.842 Euro und bewegte sich 2024 bei 1.081 Euro. Für 2026 wird ein Wert von 1.452 Euro ausgewiesen. Diese starken jährlichen Ausschläge deuten auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hin, bei denen einzelne Angebote die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die Mietpreise zeigen ein ähnliches Muster, wenn auch weniger ausgeprägt: nach einem Tief von 4,85 Euro im Jahr 2019 pendelten sie zwischen 5,01 und 6,21 Euro, bevor sie 2026 auf 9,87 Euro anstiegen.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung der Stadt ist seit 2015 kontinuierlich gesunken. Von 6.399 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Zahl auf 5.978 im Jahr 2023 und 2024 zurück – ein Rückgang von 6,6 Prozent in neun Jahren. Die Bevölkerungsdichte beträgt 246 Einwohner je Quadratkilometer auf einer Gemeindefläche von 24,34 Quadratkilometern.

Der demografische Wandel wirkt sich strukturell auf den Immobilienmarkt aus. Ein schrumpfender Markt mit abnehmender Nachfrage kann langfristig sowohl die Miet- als auch die Kaufpreisdynamik bremsen. Gleichzeitig kann dies zu einem Überangebot an Wohnraum führen, was die Angebotsmieten unter Druck setzt.

Die Arbeitslosenzahlen zeigen eine ähnliche Entwicklung wie die Bevölkerung: Von 215 Arbeitslosen im Jahr 2015 sank die Zahl auf 107 im Jahr 2019, stieg dann wieder auf 129 im Jahr 2023. Die absolute Zahl der Arbeitslosen liegt damit weiterhin deutlich über dem Vorkrisenniveau von 2019. Die Daten liegen als absolute Zahlen vor, nicht als Quote.

Standortfaktoren und Infrastruktur

Schirgiswalde-Kirschau liegt im unteren Drittel der deutschen Kreise beim Prognos-Zukunftsatlas 2025. Der Gesamt-Rang beträgt 333 von rund 400 Kreisen. Besonders schwach ist der Wert im Bereich Dynamik mit Rang 385, während der Wohlstand-Index mit Rang 182 die stärkste Position einnimmt. Der Rang im Bereich Arbeitsmarkt liegt bei 276, der im Bereich Wettbewerb und Innovation bei 359. Diese Werte gelten für den Landkreis Bautzen als Bezugsgröße, nicht für die einzelne Gemeinde.

Die Stadt liegt an der Bahnstrecke Oberoderwitz–Wilthen und wird von Regionalbahnen der Linie Dresden–Zittau im 2-Stunden-Takt bedient. Diese Anbindung an das Sächsische Schienennetz ist ein wichtiger Standortfaktor für Pendler nach Bautzen (ca. 12 km entfernt) und Dresden. Eine Hochschule ist am Ort nicht vorhanden.

Historisch war Kirschau Mitte des 19. Jahrhunderts durch die Grobgarnindustrie geprägt und wurde als "Dorf mit den goldenen Dächern" bezeichnet. Nach der Wende bestand der VEB Vegro Kirschau als wichtiger Arbeitgeber weiter. Die 1998 erbaute Körse-Therme schloss Ende 2022. Schirgiswalde war bis 2017 staatlich anerkannter Erholungsort.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 7,4 Kilometern liegt der Kaufpreis von 1.167 Euro pro Quadratmeter im oberen Mittelfeld. Die günstigsten Angebote finden sich in Steinigtwolmsdorf (565 Euro) und Cunewalde (673 Euro), während Doberschau-Gaußig mit 1.372 Euro und Großpostwitz mit 1.318 Euro die höchsten Preise ausweisen.

Die Miete von 6,76 Euro liegt über allen Nachbarorten. Die höchste Nachbar-Miete beträgt 6,42 Euro in Doberschau-Gaußig, die niedrigste 5,76 Euro in Sohland an der Spree. Die überdurchschnittlich hohe Miete bei gleichzeitig unterdurchschnittlichem Kaufpreis trägt zur überdurchschnittlichen Rendite bei.

Die Bruttomietrendite von 6,95 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbarn. Ausreißer nach oben sind Cunewalde mit 10,61 Prozent und Steinigtwolmsdorf mit 13,2 Prozent – beide Orte weisen deutlich niedrigere Kaufpreise bei vergleichbaren Mieten auf. Großpostwitz liegt mit 5,41 Prozent am unteren Ende, was auf einen überproportional hohen Kaufpreis bei moderater Miete hindeutet.

Im Landesvergleich liegt Schirgiswalde-Kirschau mit einem Perzentilrang von 49,8 im unteren Bereich der sächsischen Orte bei der Mietrendite. Das bedeutet, dass knapp die Hälfte der sächsischen Orte eine höhere Rendite aufweist.