Königswartha / Rakecy

Der Ort

Königswartha liegt im Zentrum des Landkreises Bautzen in der sächsischen Oberlausitz, etwa auf halber Strecke zwischen Bautzen und Hoyerswerda an der B 96. Die Gemeinde hat 3.387 Einwohner auf 47,17 km² und gehört zum sorbischen Siedlungsgebiet, wobei der sorbische Anteil heute deutlich niedriger ist als in den angrenzenden Nachbargemeinden. Durch die Landschaft fließt das Schwarzwasser, und über 80 Teiche werden vor allem zur Fischzucht genutzt. Im Schloss der Gemeinde ist seit 1949 die Fischereischule der Sächsischen Landesanstalt für Landwirtschaft untergebracht, die als Kompetenzzentrum für Fischerei dient.

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Renditen

Der Immobilienmarkt in Königswartha ist durch extrem niedrige Kaufpreise und entsprechend hohe Renditen gekennzeichnet. Der Angebotskaufpreis liegt bei 643 Euro pro Quadratmeter und damit weniger als die Hälfte des Kreisdurchschnitts von 1.310 Euro und knapp über der Hälfte des sächsischen Durchschnitts von 1.226 Euro. Der Kaufpreisfaktor beträgt 8,23 — deutlich unter dem Kreiswert von 16,03 und dem Landeswert von 15,47. Die Angebotsmiete liegt bei 6,51 Euro pro Quadratmeter und entspricht damit annähernd dem sächsischen Durchschnitt von 6,50 Euro, liegt aber unter dem Kreiswert von 6,77 Euro.

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und mittelprägnanten Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 12,16 Prozent. Dieser Wert liegt im 96. Perzentil Sachsens — nur etwa vier Prozent der Orte im Land weisen eine höhere Rendite auf. Das bedeutet strukturell: In Königswartha muss man für die gleiche Miete weniger als an fast allen anderen Orten Sachsens investieren.

Preisentwicklung: Volatile Kaufpreise, stabile Miete

Die Kaufpreisentwicklung zeigt eine ungewöhnliche Volatilität. Nach 734 Euro (2019) und 841 Euro (2020) fiel der Preis 2022 auf 265 Euro pro Quadratmeter, stieg 2024 auf 439 Euro und erreichte 2025 mit 1.516 Euro einen extremen Ausreißer. Dieser Wert übersteigt sowohl den aktuellen Angebotskaufpreis von 643 Euro als auch den Kreisdurchschnitt von 1.310 Euro deutlich. Die Ursache für diesen Ausreißer lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten — er könnte auf einer kleinen Anzahl von Transaktionen mit sehr hohen Preisen beruhen oder auf methodischen Unterschieden zwischen Zeitreihe und aktuellen Angebotswerten.

Die Miete entwickelte sich vergleichsweise stabiler. Sie schwankte zwischen 5,24 Euro (2023) und 6,93 Euro (2025) pro Quadratmeter. Der aktuelle Angebotswert von 6,51 Euro liegt im unteren bis mittleren Bereich dieser Spanne. Die Zeitreihe weist für 2026 einen Wert von 6,84 Euro aus, der über dem aktuellen Angebot liegt — die Richtung der Entwicklung ist damit nicht eindeutig. Die langjährige Entwicklung zeigt einen leichten Aufwärtstrend mit einer jährlichen Steigerungsrate von 2,86 Prozent für die Miete.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich weist Königswartha die niedrigsten Kaufpreise aller vergleichbaren Orte auf. Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis 10,2 km Entfernung liegen die Kaufpreise zwischen 558 Euro (Puschwitz) und 1.901 Euro (Neschwitz). Nur Puschwitz (558 €/m²) hat einen niedrigeren Kaufpreis als Königswartha; alle anderen Nachbarorte liegen darüber. Die Mieten der Nachbarorte variieren zwischen 5,36 Euro (Puschwitz) und 7,70 Euro (Crostwitz) — Königswartha liegt mit 6,51 Euro im Mittelfeld.

Die hohe Rendite von 12,16 Prozent ist kein isoliertes Phänomen: Puschwitz weist mit 11,52 Prozent eine ähnlich hohe Rendite auf, Lohsa mit 9,31 Prozent liegt ebenfalls deutlich über dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Die anderen Nachbarorte liegen mit Renditen zwischen 3,67 und 5,97 Prozent näher am regionalen Durchschnitt. Das Muster zeigt: In diesem Teil der Oberlausitz sind die Kaufpreise strukturell niedrig, was zu überdurchschnittlichen Renditen führt — insbesondere in den Orten mit geringerer Nachfrage nach Eigentum.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Königswartha ist seit 2015 um 3,53 Prozent von 3.511 auf 3.387 Einwohner gesunken. Die Bevölkerungsdichte beträgt 72 Einwohner pro Quadratkilometer — deutlich unter dem sächsischen Durchschnitt. Der Landkreis Bautzen belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 333 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Demografie-Index mit Rang 371, was den Bevölkerungsrückgang auf Kreisebene widerspiegelt. Der Wohlstands-Index liegt mit Rang 182 deutlich besser, während die Indizes für Dynamik (385), Wettbewerb und Innovation (359) und Demografie (371) unter dem Median liegen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Als besonderer Standortfaktor wirkt die Fischereischule im Schloss, die als Kompetenzzentrum der Sächsischen Landesanstalt für Landwirtschaft tätig ist und hoheitliche Aufgaben sowie Forschung auf dem Gebiet der Fischerei übernimmt. Die Gemeinde ist über die B 96 an das Fernstraßennetz angebunden; der Personenverkehr auf der Bahnstrecke Bautzen–Hoyerswerda wurde 1999 eingestellt. Der ÖPNV wird durch PlusBus- und TaktBus-Linien gewährleistet, die Bautzen und Hoyerswerda anbinden.