Welzow/Wjelcej, Stadt

Marktüberblick

Welzow/Wjelcej ist eine Kleinstadt im südbrandenburgischen Landkreis Spree-Neiße mit 3229 Einwohnern auf 39,57 km². Der Ort liegt im Zentrum des Lausitzer Braunkohlereviers. Das Kraftwerk Jänschwalde, betrieben von der LEAG, bezieht seine Kohle aus dem benachbarten Tagebau Welzow-Süd und ist mit 2000 MW installierter Leistung eines der größten Kraftwerke Deutschlands. Die endgültige Stilllegung des Kraftwerks ist für 2028 geplant. Im Zuge des Braunkohletagebaus wurde das 2006 nach Welzow eingemeindete Alt-Haidemühl devastiert – ein Indikator für die strukturelle Prägung des Ortes durch den Bergbau.

Der Immobilienmarkt Welzows zeichnet sich durch extrem niedrige Kaufpreise und eine überdurchschnittlich hohe Bruttomietrendite aus. Der Angebotskaufpreis liegt bei 669 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 5,95 Euro je Quadratmeter. Die daraus resultierende Bruttomietrendite von 10,68 Prozent ist die höchste unter allen verglichenen Orten in Brandenburg (Perzentilrang 97). Der Kaufpreisfaktor beträgt 9,37.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend von 4,53 Euro je Quadratmeter im Jahr 2020 auf 6,92 Euro im Jahr 2024, was einem jährlichen Wachstum von durchschnittlich 2,38 Prozent entspricht. Im Jahr 2025 fiel der Mietwert auf 5,13 Euro, bevor er 2026 wieder auf 5,72 Euro anstieg. Dieser Verlauf entspricht dem bundesweiten Mietanstieg der letzten Jahre, ist in Welzow jedoch auf einem deutlich niedrigeren absoluten Niveau zu verzeichnen.

Die Kaufpreisentwicklung ist deutlich volatiler. Nach 831,79 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 fiel der Wert 2023 auf 536,66 Euro. Im Jahr 2025 sprang der Wert auf 1478,38 Euro, bevor er 2026 wieder auf 604,94 Euro zurückging. Diese extremen Schwankungen deuten auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hin, bei dem einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark verzerren können. Der durchschnittliche jährliche Rückgang von 6,17 Prozent über die gesamte Reihe hinweg spiegelt die strukturelle Schwäche des Kaufmarktes wider.

Regionale Einordnung

Welzow liegt mit 669 Euro je Quadratmeter Kaufpreis deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 1577 Euro und unter dem Landesdurchschnitt Brandenburgs von 2086 Euro. Die Angebotsmiete von 5,95 Euro liegt ebenfalls unter dem Kreiswert von 6,84 Euro und dem Landeswert von 8,44 Euro. Beide Werte sind jedoch nicht proportional zueinander: Der Kaufpreis liegt mit dem 0,32-Fachen des Landesdurchschnitts stärker unter dem Mittel als die Miete mit dem 0,71-Fachen. Diese Diskrepanz erklärt die überdurchschnittlich hohe Bruttomietrendite.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Welzow ein gemischtes Bild. Der Kaufpreis ist niedriger als in Neu-Seeland (1456 Euro), Drebkau (1212 Euro), Großräschen (1463 Euro), Altdöbern (1892 Euro), Elsterheide (1330 Euro) und Senftenberg (3052 Euro), aber höher als in Neupetershain (649 Euro) und Lauta (904 Euro). Die Miete von 5,95 Euro je Quadratmeter ist die niedrigste unter allen acht Nachbarorten. Die Bruttomietrendite von 10,68 Prozent ist nur von Neupetershain (12,54 Prozent) übertroffen und deutlich höher als in allen anderen Nachbarorten.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis Spree-Neiße auf Platz 369 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Im Dynamikindex liegt der Kreis auf Platz 313, im Stärkeindex auf Platz 369. Besonders schlecht abschneidet der Kreis im Demografie-Index (Platz 398) und im Wohlstands-Index (Platz 302). Diese Bewertungen gelten für den gesamten Kreis, nicht nur für Welzow.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Welzows ist von 3645 Einwohnern im Jahr 2015 auf 3229 im Jahr 2024 gesunken, ein Rückgang von 11,4 Prozent. Lediglich 2022 gab es einen leichten Anstieg von 3274 auf 3297 Einwohner, der sich 2023 jedoch nicht wiederholte. Die Bevölkerungsdichte beträgt 82 Einwohner je Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote ist in den Daten als absolute Zahl ausgewiesen und beträgt 111 im Jahr 2023, nach 214 im Jahr 2015. Ohne Angabe der erwerbsfähigen Bevölkerung lässt sich daraus keine Prozentzahl ableiten.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, niedriger Bevölkerungsdichte und der Abhängigkeit vom Braunkohlesektor prägt die demografische und wirtschaftliche Lage des Ortes. Die devastierten Gebiete im Zuge des Tagebaus haben das Stadtgebiet verändert und könnten das Angebot an verfügbarem Bauland beeinflusst haben.