Drachhausen/Hochoza

Marktüberblick: Hoher Kaufpreis, niedrige Miete

Drachhausen/Hochoza ist eine Gemeinde im Süden Brandenburgs im Landkreis Spree-Neiße. Mit 38,4 km² Fläche und rund 746 Einwohnern (2024) gehört sie zu den kleineren Gemeinden der Region. Der Ort liegt rund 15 Kilometer nördlich von Cottbus und ist Teil des Amtes Peitz. Seit 1992 gehört Drachhausen zum amtlichen Siedlungsgebiet der Sorben/Wenden; im Ort wird das Witaj-Projekt zur sorbischen Sprachvermittlung an Kindern praktiziert.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein auffälliges Muster: Der Angebotskaufpreis von 2.434 Euro je Quadratmeter liegt über dem brandenburgischen Landesdurchschnitt (2.086 €/m²) und knapp über dem deutschen Durchschnitt (2.409 €/m²). Die Angebotsmiete von 5,92 €/m² liegt dagegen deutlich unter allen Vergleichswerten – unter dem Kreisdurchschnitt (6,84 €/m²), dem Landesdurchschnitt (8,44 €/m²) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²). Diese Diskrepanz zwischen hohem Kaufpreis und niedriger Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 2,92 %, die den niedrigsten Wert unter allen acht Nachbarorten darstellt. Der Kaufpreisfaktor von 34,26 liegt mit dem 1,8-fachen des Kreisdurchschnitts (19,26) und dem 1,7-fachen des Landesdurchschnitts (20,28) deutlich über dem regionalen und landesweiten Niveau.

Preisentwicklung: Kaufpreis holt auf, Miete bleibt zurück

Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreisentwicklung basieren auf geschätzten Zeitreihen. Der geschätzte Angebotskaufpreis stieg von 1.700 €/m² (2021) auf 2.300 €/m² (2025), was einer jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von 7,85 % entspricht. Die geschätzte Angebotsmiete entwickelte sich von 6,20 €/m² (2021) auf 7,40 €/m² (2025) mit einer CAGR von 4,52 %. Der Kaufpreis wächst damit deutlich schneller als die Miete, was die Rendite weiter unter Druck setzt.

Ein auffälliger Unterschied besteht zwischen den aktuellen Marktdaten und den geschätzten Zeitreihenwerten: Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.434 €/m² liegt 6 % über dem geschätzten Zeitreihenwert von 2.300 €/m² für 2025, während die aktuelle Angebotsmiete von 5,92 €/m² deutlich unter dem geschätzten Wert von 7,40 €/m² liegt. Dies deutet darauf hin, dass sich das aktuelle Angebot von der modellierten Entwicklung entfernt hat – der Kaufpreis steigt weiter, während die angebotenen Mieten niedriger sind als die Zeitreihe vorsieht.

Regionale Einordnung: Kaufpreis-Ausreißer in strukturschwacher Region

Im regionalen Vergleich sticht Drachhausen durch einen überdurchschnittlich hohen Kaufpreis heraus. Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis 10 km Entfernung liegen nur Drehnow/Drjenow (2.725 €/m²), Dissen-Striesow (2.439 €/m²) und Schmogrow-Fehrow (2.514 €/m²) auf einem ähnlichen Niveau. Peitz als größte Gemeinde des Amtes liegt mit 1.033 €/m² deutlich darunter, Tauer mit 975 €/m² noch niedriger. Die Mieten der Nachbarorte liegen zwischen 6,50 €/m² (Tauer) und 8,00 €/m² (Drehnow) – Drachhausen liegt mit 5,92 €/m² am unteren Ende dieser Spanne.

Der Kreis Spree-Neiße als Ganzes weist einen durchschnittlichen Angebotskaufpreis von 1.577 €/m² und eine Angebotsmiete von 6,84 €/m² auf. Drachhausen liegt beim Kaufpreis 54 % über dem Kreisdurchschnitt, bei der Miete 13 % darunter. Diese Asymmetrie ist der Grund für die extrem niedrige Rendite.

Die Arbeitslosenquote des Ortes lag 2023 bei 2,98 %. Der Landkreis Spree-Neiße als Ganzer schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 in allen sechs Indizes im unteren Drittel der rund 400 deutschen Kreise ab: Der Demografie-Index liegt auf Rang 398, der Wohlstands-Index auf Rang 302, der Arbeitsmarkt-Index auf Rang 334. Der Ort selbst hat keine Hochschulen.

Standortfaktoren: Schrumpfende Gemeinde ohne strukturelle Impulse

Die Bevölkerung Drachhausens ist seit 2015 kontinuierlich gesunken: von 816 auf 746 Einwohner, ein Rückgang von 8,6 %. Dieser Trend entspricht der Entwicklung des gesamten Landkreises, der seine Einwohnerzahl von 152.241 (1993) auf 108.574 (2025) verloren hat. Die Bevölkerungsdichte beträgt 19 Einwohner je Quadratkilometer.

Historisch war Drachhausen ein überwiegend sorbisches Dorf: 1884 sprachen 91,2 % der 1.138 Einwohner Sorbisch. Die Einwohnerzahl erreichte 1946 mit 1.480 ihren historischen Höchststand und ist seither fast halbiert. Von 1973 bis 1992 bestand ein Bergbauschutzgebiet des Lausitzer Braunkohlereviers, das einen Baustopp für neue Gebäude nach sich zog.

Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, niedrigem Prognos-Rang und der Abwesenheit von Hochschulen spricht für einen lokalen Immobilienmarkt, der eher von Eigenheimkäufern als von Investoren geprägt sein könnte. Die niedrige Mietrendite von 2,92 % entspricht dem Muster von ländlichen Gemeinden, in denen der Kaufpreis nicht durch Mietnachfrage getrieben wird.