Guben, Stadt

Überblick

Guben liegt im Süden Brandenburgs im Landkreis Spree-Neiße, direkt an der Lausitzer Neiße, die hier die Grenze zu Polen bildet. Die Stadt umfasst eine Fläche von 43,99 km² und hat rund 16.210 Einwohner (Stand 2024). Guben ist eine historische Stadt der Niederlausitz, die erstmals 1033 als Handels- und Handwerkersiedlung erwähnt wurde und 1235 das Magdeburger Stadtrecht erhielt. Die Stadt gliedert sich in die Kernstadt und fünf Ortsteile (Bresinchen, Deulowitz, Groß Breesen, Kaltenborn, Schlagsdorf). Die nächste größere Stadt ist Cottbus in etwa 33 km Entfernung.

Immobilienmarkt und Preisentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis in Guben liegt bei 1.345 Euro je Quadratmeter. Die Angebotsmiete beträgt 6,22 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 18,02, die Bruttomietrendite bei 5,55 Prozent.

Im regionalen Vergleich schneidet Guben unterdurchschnittlich ab: Im Kreis Spree-Neiße liegt der durchschnittliche Angebotskaufpreis bei 1.577 Euro je Quadratmeter, in Brandenburg bei 2.086 Euro und bundesweit bei 2.409 Euro. Auch bei der Angebotsmiete liegt Guben mit 6,22 Euro unter dem Kreisdurchschnitt (6,84 Euro), dem Landesdurchschnitt (8,44 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Die Bruttomietrendite von 5,55 Prozent liegt nahe dem Landesdurchschnitt von 5,58 Prozent und über dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent.

Die Mietentwicklung zeigt einen CAGR von 1,9 Prozent über den betrachteten Zeitraum. Die Mietpreise bewegten sich zwischen 5,18 Euro (2018) und 6,48 Euro (2022) und lagen 2026 bei 6,02 Euro. Die Kaufpreisentwicklung war deutlich volatil: Nach einem Tiefpunkt von 677 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 stiegen die Preise bis 2024 auf 1.347 Euro, fielen 2025 wieder auf 799 Euro und wiesen 2026 einen Wert von 2.435 Euro aus. Die hohe Volatilität und der extreme Wert 2026 deuten auf eine geringe Markttiefe und unregelmäßige Transaktionsdaten hin. Der CAGR von 12,3 Prozent über den Gesamtzeitraum ist durch diese Ausreißer verzerrt und lässt sich nicht als stabile Entwicklung interpretieren.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Gubens ist seit Beginn der verfügbaren Reihe kontinuierlich gesunken: Von 17.616 Einwohnern im Jahr 2015 auf 16.210 im Jahr 2024. Dies entspricht einem Rückgang von rund 8 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 368 Einwohner je Quadratkilometer.

Die absolute Arbeitslosenzahl belief sich 2023 auf 745 Personen. Bezogen auf die Bevölkerung ergibt sich daraus eine Arbeitslosenquote von etwa 4,6 Prozent, was unter dem Brandenburg-Durchschnitt liegt.

In der unmittelbaren Umgebung liegen die Angebotskaufpreise der Nachbarorte teils deutlich höher – Neißemünde (12,3 km) mit 2.585 Euro je Quadratmeter oder Neuzelle (15,8 km) mit 1.834 Euro. Andere Orte wie Tauer (18,7 km) liegen mit 975 Euro deutlich unter Guben. Die Angebotsmieten der Nachbargemeinden bewegen sich zwischen 4,64 Euro (Heinersbrück) und 7,67 Euro (Neuzelle).

Standortfaktoren

Guben liegt im Kreis Spree-Neiße, dessen Standortfaktoren im Prognos-Zukunftsatlas 2025 ausgewertet wurden. Der Kreis belegt im Gesamtindex Rang 369 von rund 400 deutschen Kreisen und zählt damit zu den schwächer positionierten Regionen. Besonders auffällig ist der Demografie-Rang auf Platz 398 – der Kreis liegt damit an letzter Stelle im bundesweiten Vergleich. Im Bereich Wohlstand und soziale Lage erreicht der Kreis Rang 302, im Arbeitsmarkt-Ranking Rang 334. Der Dynamik-Index liegt auf Rang 313.

Hochschulen sind in Guben nicht vorhanden. Die nächste Großstadt mit höherer Bildungsinstitutionen ist Cottbus in etwa 33 km Entfernung.

Die historische Bedeutung Gubens als Handels- und Handwerksstadt an den Kreuzungspunkten wichtiger Fernstraßen hat sich in der Gegenwart nicht in einem starken Wirtschaftszentrum fortgesetzt. Die Lage an der deutsch-polnischen Grenze bietet potenzielle Querverbindungen, die sich jedoch bisher nicht in einer überdurchschnittlichen wirtschaftlichen Dynamik niedergeschlagen haben.