Stechow-Ferchesar

Marktüberblick: Niedriges Mietniveau, moderater Kaufpreis

Stechow-Ferchesar ist eine Gemeinde im Westen Brandenburgs im Landkreis Havelland mit rund 900 Einwohnern auf einer Fläche von 51,22 km². Die Gemeinde besteht seit 2002 aus den Ortsteilen Ferchesar und Stechow und gehört zum Amt Nennhausen. Der Ort liegt etwa 10 km nordöstlich der Kreisstadt Rathenow und 62 km westlich von Berlin. Die Region ist wald- und seenreich; der Ortsteil Ferchesar liegt am Hohennauener-Ferchesarer See mit einem Yachthafen. Durch Stechow verläuft die Bundesstraße 188, und auf dem Gemeindegebiet befindet sich ein Sonderlandeplatz der Kategorie III.

Das aktuelle Angebotswertniveau liegt mit 7,45 Euro je Quadratmeter Angebotsmiete und 2.022 Euro je Quadratmeter Angebotskaufpreis unter dem Durchschnitt des Landkreises Havelland (9,02 Euro Miete, 2.338 Euro Kaufpreis) und deutlich unter dem brandenburgischen Landesdurchschnitt bei der Miete (8,44 Euro). Der Kaufpreis liegt mit 2.022 Euro nur leicht unter dem Landesmittel von 2.086 Euro. Der Kaufpreisfaktor beträgt 22,62 und liegt damit über dem Kreis- (21,45) und Landesdurchschnitt (20,28). Die Bruttomietrendite von 4,42 % liegt unter dem Landesdurchschnitt von 5,58 % und dem Kreisdurchschnitt von 5,09 %. Die Werte stammen aus Inseraten und sind kein amtlicher Mietspiegel.

Preisentwicklung: Stabile Kaufpreise, schwankende Mieten

Die Mietentwicklung zeigt über den verfügbaren Zeitraum starke Schwankungen. Im Jahr 2018 lag die Angebotsmiete bei 4,84 Euro je Quadratmeter, stieg 2019 auf 7,98 Euro an, fiel 2022 auf 7,14 Euro, erreichte 2023 mit 8,78 Euro den höchsten Wert der Reihe und lag 2024 bei 7,18 Euro. Der berechnete jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 4,19 Prozent. Die hohe Wachstumsrate wird maßgeblich durch den sehr niedrigen Ausgangswert von 2018 beeinflusst; die Werte der späteren Jahre bewegen sich zwischen 6,72 und 8,78 Euro.

Die Kaufpreisentwicklung ist deutlich stabiler. Von 2021 bis 2025 stieg der Kaufpreis von 1.980 auf 2.150 Euro je Quadratmeter, was einem CAGR von 2,08 Prozent entspricht. Diese Reihe ist als geschätzt gekennzeichnet. Die Kaufpreisentwicklung verläuft also moderat und gleichmäßig, ohne die starken Ausschläge der Mietwerte.

Regionale Einordnung: Unteres Mietniveau, mittleres Kaufpreisumfeld

Im regionalen Vergleich liegt Stechow-Ferchesar bei der Angebotsmiete (7,45 Euro) im unteren Mittelfeld der Nachbarorte. Von den acht benachbarten Gemeinden liegen nur Havelaue (6,40 Euro) und Mühlenberge (6,38 Euro) deutlich darunter. Märkisch Luch (9,58 Euro) und Seeblick (8,38 Euro) liegen darüber.

Beim Kaufpreis (2.022 Euro) liegt der Ort im mittleren Bereich. Kleßen-Görne (3.450 Euro) und Rathenow (2.151 Euro) liegen darüber, Kotzen (1.257 Euro), Nennhausen (1.677 Euro) und Havelaue (637 Euro) darunter.

Die Bruttomietrendite von 4,42 % liegt im Mittelfeld der Nachbarn. Sie ist höher als die von Rathenow (4,22 %) und deutlich höher als die von Kleßen-Görne (2,54 %), aber niedriger als die von Kotzen (6,52 %) und Havelaue (12,06 %). Der extreme Wert von Havelaue bei 12,06 % resultiert aus dem sehr niedrigen Kaufpreis von 637 Euro je Quadratmeter. Stechow-Ferchesar folgt damit dem Muster, dass niedrigere Kaufpreise bei moderaten Mieten zu höheren Renditen führen.

Standortfaktoren: Stabile Bevölkerung, strukturelle Schwächen

Die Bevölkerung von Stechow-Ferchesar ist über den Beobachtungszeitraum nahezu stabil geblieben. Von 895 Einwohnern im Jahr 2015 auf 897 im Jahr 2024 entspricht das einer Veränderung von 0,22 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 18 Einwohner je Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde typisch ist. Ein Tiefpunkt lag 2020 mit 878 Einwohnern, seither erholte sich die Zahl leicht.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,34 Prozent, was 18 arbeitslosen Personen entspricht. Der Wert liegt unter dem Durchschnitt des Landkreises Havelland und des Bundeslandes Brandenburg. Die Zeitreihe enthält einen auffälligen Wert von 51,6 Prozent für 2017, der als Datenfehler einzustufen ist und nicht in die Bewertung einfließt.

Der Landkreis Havelland schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt auf Rang 355 von rund 400 deutschen Kreisen ab. Besonders schwach sind die Teilindizes für Wettbewerb und Innovation (Rang 381), Dynamik (Rang 327) und Arbeitsmarkt (Rang 346). Der Index Wohlstand und Soziale Lage liegt mit Rang 173 deutlich besser. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Diese Standortfaktoren deuten auf eine strukturschwache Region hin, was sich in den niedrigen Miet- und Kaufpreisen widerspiegelt.