Kotzen

Marktüberblick

Der Immobilienmarkt in Kotzen zeichnet sich durch deutlich unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt liegende Preise aus. Die Angebotsmiete liegt bei 6,83 € je m², der Angebotskaufpreis bei 1.257 € je m². Beides sind die niedrigsten Werte unter allen acht Nachbarorten im Umkreis bis 12 km. Die Angebotsmiete liegt damit 19 % unter dem brandenburgischen Durchschnitt (8,44 €/m²) und 23 % unter dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²). Der Kaufpreis liegt bei nur 60 % des Landesdurchschnitts (2.086 €/m²) und 52 % des Bundesdurchschnitts (2.409 €/m²).

Die Kombination aus niedrigen Preisen und moderaten Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 6,52 %. Damit liegt Kotzen auf dem 76. Perzentil innerhalb Brandenburgs – die Rendite ist höher als bei rund drei Vierteln aller verglichenen Orte im Land. Der Kaufpreisfaktor beträgt 15,34, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem 15,34-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Landkreis Havelland liegt der Faktor bei 21,45, in Brandenburg bei 20,28. Ein niedriger Faktor drückt aus, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete gering ist – hier vor allem wegen des sehr niedrigen Kaufpreises.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung in Kotzen war volatil. Nach einem Anstieg von 6,17 €/m² (2019) auf 6,37 €/m² (2023) folgte ein deutlicher Rückgang auf 5,34 €/m² im Jahr 2025. Der gesamte Zeitraum 2019 bis 2025 zeigt eine durchschnittliche jährliche Veränderung von −2,38 %. Der Einbruch im Jahr 2025 ist besonders ausgeprägt und liegt deutlich unter dem Vorjahreswert von 6,32 €/m².

Beim Verkaufsmarkt stehen nur zwei Datenpunkte zur Verfügung: 1.902 €/m² (2024) und 1.330 €/m² (2025). Der Rückgang von 2024 auf 2025 beträgt rund 30 %. Dieser Wert ist außergewöhnlich und weist auf eine starke Korrektur oder eine veränderte Marktlage hin. Da nur zwei Jahre Daten vorliegen, lässt sich keine langfristige Entwicklungslinie ziehen. Die Daten sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Angebotswerten.

Regionale Einordnung

Kotzen liegt preislich deutlich unter dem Niveau des Landkreises Havelland und des Landes Brandenburg. Die Angebotsmiete von 6,83 €/m² ist 24 % niedriger als der Kreisdurchschnitt von 9,02 €/m². Der Kaufpreis von 1.257 €/m² liegt 46 % unter dem Kreisdurchschnitt von 2.338 €/m².

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten zeigt Kotzen ein eindeutiges Muster: Sowohl die Miete als auch der Kaufpreis sind jeweils der niedrigste Wert. Die nächstgelegenen Orte Nennhausen (3,9 km) und Stechow-Ferchesar (4,1 km) liegen mit 7,37 bzw. 7,45 €/m² bereits 8 bis 9 % darüber. Bei den Kaufpreisen ist der Abstand noch größer: Friesack (11,9 km) bietet mit 1.545 €/m² den niedrigsten Preis unter den Nachbarn, Kotzen liegt jedoch weiterhin 19 % darunter.

Die hohe Bruttomietrendite von 6,52 % ist die höchste unter allen Nachbarorten. Der nächste Wert liegt bei Friesack mit 6,43 %. Dies bestätigt, dass die niedrigen Kaufpreise in Kotzen das prägende Merkmal des lokalen Marktes sind und nicht etwa überdurchschnittlich hohe Mieten.

Standortfaktoren und Demografie

Die Gemeinde Kotzen hat 624 Einwohner auf einer Fläche von 42,87 km², was einer Bevölkerungsdichte von 15 Einwohnern je km² entspricht. Die Einwohnerzahl ist seit 2015 von 585 auf 624 gestiegen, was einem Zuwachs von 6,7 % entspricht. Der Höchststand wurde 2022 mit 631 Einwohnern erreicht, seither ist die Zahl leicht rückläufig.

Die Arbeitslosenquote ist von 9,83 % (2015) auf 4,39 % (2023) gesunken und liegt damit deutlich unter dem Niveau von 2015. Mit 17 arbeitslosen Personen ist die absolute Arbeitslosigkeit gering. Der Rückgang der Arbeitslosigkeit geht einher mit der Bevölkerungsentwicklung, die seit 2018 durchgehend über dem Startwert liegt.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 liegt der Landkreis Havelland auf Rang 355 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach ist der Kreis bei Wettbewerb und Innovation (Rang 381) sowie beim Arbeitsmarkt (Rang 346). Der Indexbereich Wohlstand und soziale Lage schneidet mit Rang 173 deutlich besser ab. Diese Werte gelten für den Landkreis Havelland als Ganzes und lassen sich nicht direkt auf die Gemeinde Kotzen übertragen. Am Ort bestehen keine Hochschulen.