Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Havelland im Westen Brandenburgs ist ein Kreis der Extreme. Mit 170.556 Einwohnern auf 1.727 Quadratkilometern ist er mit 99 Einwohnern je Quadratkilometer dünn besiedelt, doch die Bevölkerung hat zwischen 2015 und 2023 um über 12.000 Menschen zugenommen – ein kräftiges Wachstum für die Region. Der durchschnittliche Kaufpreis liegt bei 2.338 Euro je Quadratmeter, die durchschnittliche Miete bei 9,02 Euro je Quadratmeter. Damit liegt der Kreis im Brandenburg-Vergleich auf Rang 10 von 18 Kreisen nach Kaufpreisen und übertrifft den deutschen Durchschnitt bei den Kaufpreisen nur knapp. Die innere Struktur des Marktes ist jedoch so unterschiedlich wie kaum ein anderer Kreis: Die Kaufpreise reichen von 637 Euro je Quadratmeter in Havelaue bis 4.286 Euro je Quadratmeter in Falkensee, die Mietwerte von 6,38 Euro in Mühlenberge bis 14,91 Euro in Falkensee. Diese Spreizung von über dem Sechsfachen ist ein klares Signal: Der Havelland-Markt ist kein einheitlicher Raum, sondern zwei völlig verschiedene Märkte, die nur durch den Kreisnamen verbunden sind.
Innere Struktur und Preisgefälle
Der Landkreis Havelland lässt sich in zwei deutlich unterschiedliche Zonen gliedern. Die eine Zone umfasst die sechs ostwärts gelegenen Gemeinden Falkensee, Brieselang, Schönwalde-Glien, Dallgow-Döberitz, Wustermark und Nauen. Sie bilden den Berliner Vorortgürtel mit Kaufpreisen zwischen 3.284 und 4.286 Euro je Quadratmeter. Falkensee, mit 45.005 Einwohnern die bei weitem größte Gemeinde des Kreises, liegt direkt an der Berliner Stadtgrenze und führt den Markt mit 4.286 Euro je Quadratmeter Kaufpreis an. Brieselang (3.722 Euro), Schönwalde-Glien (3.554 Euro) und Wustermark (3.497 Euro) folgen dicht. Diese Gemeinden profitieren alle von der Nähe zu Berlin – Falkensee und Brieselang grenzen direkt an den Bezirk Spandau, Schönwalde-Glien und Dallgow-Döberitz liegen im unmittelbaren Umland. Wustermark profitiert zusätzlich von der Lage an der ICE-Strecke Hannover-Berlin und der Nähe zum Flughafen BER.
Die zweite Zone umfasst den westlichen und nördliche Teil des Kreises mit Rathenow, Premnitz, Ketzin/Havel und den ländlichen Gemeinden rund um Rhinow und Friesack. Hier liegen die Kaufpreise zwischen 637 und 2.151 Euro je Quadratmeter. Rathenow, die Kreisstadt mit 24.918 Einwohnern, liegt mit 2.151 Euro je Quadrattemberg zwar im oberen Bereich dieser Zone, ist aber weniger als die Hälfte von Falkensee entfernt. Premnitz (1.477 Euro), Friesack (1.545 Euro) und die Gemeinden der Ämter Friesack, Nennhausen und Rhinow bewegen sich auf einem völlig anderen Preisniveau. Havelaue mit 637 Euro je Quadratmeter Kaufpreis und 12,06 Prozent Bruttorendite ist der günstigste Ort im gesamten Kreis – ein Wert, der eher auf eine Nischensituation mit sehr kleinem Immobilienbestand als auf einen breiten Markt hindeutet.
Die Spreizung zeigt sich auch bei den Mietwerten: 6,38 Euro in Mühlenberge stehen 14,91 Euro in Falkensee gegenüber. Die Bruttorenditen reichen von 2,54 Prozent in Kleßen-Görne bis 12,06 Prozent in Havelaue. Der Kaufpreisfaktor des Kreises liegt bei 21,4, wobei die Berliner Umlandgemeinden Werte von 20 bis 24 aufweisen und die westlichen Gemeinden teilweise deutlich darunter.
Die Zeitreihen zeigen einen klaren Trend: Die Kaufpreise stiegen von 2.285 Euro je Quadratmeter (2018) auf 3.355 Euro (2022), fielen dann auf 2.887 Euro (2025) und steigen laut Prognose wieder auf 3.402 Euro (2026). Die Mieten legten von 8,20 Euro (2018) auf 11,76 Euro (2024) zu und liegen 2025 bei 11,63 Euro. Die Bevölkerung wuchs von 158.236 (2015) auf 170.556 (2023).
Wirtschaft, Arbeitsmarkt und Strukturwandel
Die wirtschaftliche Struktur des Landkreises ist durch zwei völlig unterschiedliche Räume geprägt. Im Osten dominiert die Berliner Umlandfunktion: Falkensee, Brieselang, Schönwalde-Glien und Dallgow-Döberitz sind vorwiegend Wohnorte für Pendler nach Berlin. Die S-Bahn-Anbindung Falkensees seit 1951 und die Lage an der Berlin-Hamburger Bahn machen diese Gemeinden zu klassischen Schlafgemeinden. Brieselang entwickelte sich ab den 1920er Jahren durch Zuzug von Stadtflüchtlingen aus Berlin zu einer Gemeinde mit ausgedehnter Eigenheimstruktur. Die Bevölkerungszahlen belegen den Trend: Falkensee wuchs von 32.000 Einwohnern (1945) auf heute über 45.000, Brieselang von 4.289 (1990) auf 13.192, Wustermark von 1.365 (1990) auf 11.059.
Im Westen des Kreises steht Rathenow als ehemalige Industriestadt im Mittelpunkt. Rathenow war das Zentrum der deutschen optischen Industrie: Johann Heinrich August Duncker begründete dort 1801 die optische Industrie, die Emil Busch AG wurde eines der führenden Unternehmen für optische Erzeugnisse in Europa. Die Stadt führt seit 2013 offiziell die Zusatzbezeichnung "Stadt der Optik". Die Ziegelindustrie war ebenfalls bedeutend – ein Großteil der Ziegel für Schloss Sanssouci, das Holländische Viertel in Potsdam und das Rote Rathaus in Berlin stammte aus Rathenower Produktion. Nach dem Zweiten Weltkrieg, in dem 70 Prozent der Stadt zerstört wurden, und dem Niedergang der Industrie in der DDR-Zeit hat Rathenow einen deutlichen Strukturwandel hinter sich.
Nauen, die ehemalige Kreisstadt des Osthavelland, trägt den Beinamen "Funkstadt". Die 1906 als Versuchsstation von Telefunken errichtete Funkstelle wurde 1921 zur Großfunkstelle ausgebaut und ist die älteste noch bestehende Sendeanlage der Welt. Nauen fungiert als Mittelzentrum und Sitz des Amtsgerichts, das Zentrales Vollstreckungsgericht für Brandenburg ist.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis auf Rang 355 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt bei 381, der im Bereich Demografie bei 319. Im Bereich Wohlstand und soziale Lage schneidet der Kreis mit Rang 173 deutlich besser ab. Der Landkreis hat sich von "hohen Zukunftsrisiken" (Platz 367 im Zukunftsatlas 2016) zu "leichten Risiken" (Platz 312 im Zukunftsatlas 2022) verbessert.
Die Theologische Hochschule Elstal in Wustermark ist die einzige Hochschule im Kreisgebiet.
Verkehr und Erreichbarkeit
Der Landkreis Havelland ist durch ein dichtes Schienennetz erschlossen, das jedoch unterschiedlich gut ausgebaut ist. Zentral durch den Kreis verlaufen in Ost-West-Richtung die Berlin-Lehrter Bahn (mit der Schnellfahrstrecke Hannover-Berlin) sowie die Berlin-Hamburger Bahn. Fernzüge durchqueren den Landkreis ohne Halt.
Die Regionalbahnlinie RE4 verläuft auf der Berlin-Lehrter Bahn über Dallgow-Döberitz, Wustermark und Rathenow und verbindet Rathenow mit Stendal. Über die Berlin-Hamburger Bahn verlaufen die Linien RE2, RB10, RB14, RE6 und RE8. Die Regionalbahn 21 verbindet das Südosthavelland mit Berlin und Potsdam. Die S-Bahn Berlin bedient Falkensee mit der Linie S25, die vom Bahnhof Berlin-Spandau nach Falkensee verkehrt.
Im Straßenverkehr durchquert die Bundesautobahn 10 den Landkreis im Osten in Nord-Süd-Richtung. Die A24 tangiert den Landkreis im Norden. Die B5 ist zwischen Nauen und Berlin zweispurig ausgebaut und als Kraftfahrstraße deklariert. Die B102 und B188 erschließen den Westen, die B273 den Osten des Kreises.
Ein wichtiges Zukunftsthema ist der S-Bahn-Ausbau im Rahmen des i2030-Projekts. Auf der Bahnstrecke Berlin-Hamburg zwischen Spandau und Nauen ist der Ausbau auf bis zu vier Fernbahn- und zwei S-Bahn-Gleise vorgesehen. Die S-Bahn soll von Spandau nach Falkensee und Finkenkrug verlängert werden. Die Bahnhöfe Seegefeld und Albrechtshof sollen künftig nur noch von der S-Bahn bedient werden. Die Verlängerung ins Falkenhagener Feld erreicht einen Nutzen-Kosten-Indikator von 2,56, die nach Falkensee selbst einen Wert von 0,66.
Seit 2022 wird der Ausbau von Breitbandinternet gefördert, um gut 13.000 unterversorgte Adresspunkte mit Glasfaser zu versorgen. Der Ausbau des 5G-Netzes wird weiter fokussiert.
Entwicklung und Ausblick
Der Immobilienmarkt im Landkreis Havelland wird maßgeblich von zwei Faktoren bestimmt: der Berliner Umlandfunktion im Osten und der strukturellen Schwäche im Westen. Die ostwärtigen Gemeinden Falkensee, Brieselang, Schönwalde-Glien und Wustermark verzeichnen Kaufpreise auf Niveau von 3.300 bis 4.300 Euro je Quadratmeter und profitieren direkt von der Nachfrage Berliner Pendler. Die S-Bahn-Anbindung Falkensees, die Lage an der ICE-Strecke in Wustermark und die Nähe zum Flughafen BER sind die treibenden Kräfte hinter diesen Preisen.
Im Westen des Kreises, mit Rathenow als Zentrum, liegen die Kaufpreise deutlich niedriger. Die historische Industriestadt mit ihrer Optik-Tradition und die ländlichen Gemeinden rund um Rhinow und Friesack sind von Abwanderung und Strukturwandel geprägt. Der Zukunftsatlas-Rang 355 von 400 Kreisen unterstreicht diese Herausforderung.
Die Bevölkerungszunahme von über 12.000 Einwohnern zwischen 2015 und 2023 ist fast ausschließlich auf den östlichen Teil des Kreises zurückzuführen. Falkensee, Brieselang und Wustermark haben ihre Einwohnerzahlen deutlich gesteigert, während die westlichen Gemeinden teils stagnieren oder schrumpfen.
Der S-Bahn-Ausbau im Rahmen von i2030 könnte die ostwärtigen Gemeinden weiter aufwerten, während der Breitbandausbau mit 13.000 geförderten Adresspunkten auch den ländlichen Raum digital erschließen soll. Ob dies den strukturellen Unterschied zwischen Ost und West des Kreises verringern kann, bleibt abzuwarten.