Niederer Fläming

Marktüberblick

Niederer Fläming liegt im Süden des Landkreises Teltow-Fläming, einer der ländlichen Regionen Brandenburgs südwestlich von Berlin. Die Gemeinde umfasst 186 km² und hat rund 3.016 Einwohner, was einer Bevölkerungsdichte von 16 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Damit ist sie deutlich dünner besiedelt als der Kreisdurchschnitt von 85 Einwohnern je km².

Der Immobilienmarkt wird durch zwei Merkmale geprägt: extrem niedrige Kaufpreise und eine der höchsten Bruttomietrenditen in ganz Brandenburg. Der Angebotskaufpreis liegt bei 828 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 7,25 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter den Durchschnitten des Landkreises (Kaufpreis 2.182 €/m², Miete 9,88 €/m²) und des Landes Brandenburg (Kaufpreis 2.086 €/m², Miete 8,44 €/m²).

Preisentwicklung

Die Kaufpreise haben zwischen 2021 und 2024 ein starkes Wachstum verzeichnet: Von 723 Euro pro Quadratmeter stiegen sie auf 1.258 Euro, was einem jährlichen Wachstumsfaktor von rund 20,3 % entspricht. Dieser Anstieg ist über die drei verfügbaren Datenpunkte (2021, 2023, 2024) nicht linear – der Wert 2023 lag bei 1.316 €/m², 2024 leicht darunter bei 1.258 €/m².

Im Gegensatz dazu entwickeln sich die Mieten kaum. Der jährliche Wachstumsfaktor liegt bei 0,17 %, praktisch bei Null. Die Angebotsmieten schwanken in der Reihe von 2018 bis 2026 zwischen 4,31 €/m² (2021) und 8,06 €/m² (2022), ohne einen klaren Trend aufzuweisen. Die aktuelle Angebotsmiete von 7,25 €/m² liegt im oberen Drittel des historischen Spektrums.

Die Kombination aus steigenden Kaufpreisen und stagnierenden Mieten führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite im Zeitverlauf verschlechtert hat. Sie liegt aktuell bei 10,5 %, was dem 96. Perzentil im Landesvergleich entspricht – damit weist Niederer Fläming die höchste Mietrendite von allen 413 erfassten Orten in Brandenburg auf. Der Kaufpreisfaktor von 9,52 ist der niedrigste im Vergleich mit allen Nachbarorten und liegt weniger als der Hälfte des Kreisdurchschnitts von 17,6.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Niederer Fläming durch seine extreme Preisstruktur ab. Von den acht Nachbarn im Umkreis bis 20 km Entfernung liegen nur Ihlow (12,2 km) und Schönewalde (13,1 km) in einer ähnlichen Preiskategorie. Ihlow weist mit 10,68 % sogar eine noch etwas höhere Rendite auf, Schönewalde liegt bei 9,62 %. Die anderen Nachbarorte wie Luckenwalde (4,79 %), Dahme/Mark (5,61 %) oder Steinreich (4,17 %) liegen deutlich niedriger – dort sind die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten deutlich höher.

Der Landkreis Teltow-Fläming als Ganzes liegt mit einer durchschnittlichen Bruttomietrendite von 6,27 % und einem Kaufpreisfaktor von 17,6 deutlich über den Werten von Niederer Fläming. Die extreme Differenz zwischen Niederer Fläming und dem Kreisdurchschnitt zeigt, dass der Ort ein lokaler Ausreißer ist. Der Landkreis umfasst sowohl ortsnähe Gemeinden mit höheren Preisen als auch ländliche Gebiete wie Niederer Fläming.

Die Arbeitslosenquote des Ortes lag 2023 bei 5,7 % (57 Promille), was einem leichten Rückgang von 6,3 % im Jahr 2018 entspricht.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Teltow-Fläming auf Rang 276 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex ein. Die Teilindizes zeigen ein gemischtes Bild: Der Index für Wettbewerb und Innovation liegt mit Rang 237 im oberen Mittelfeld, während der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 345 und der Demografie-Index mit Rang 286 schwächere Positionen einnehmen. Der Index für Wohlstand und soziale Lage erreicht mit Rang 154 die beste Platzierung des Kreises.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerung ist seit 2018 um 1,37 % auf 3.016 Einwohner gesunken, die Bevölkerungsdichte beträgt 16 Einwohnern je km². Die Gemeinde gehört zum Amt Dahme/Mark, dessen Verwaltungssitz in Dahme/Mark liegt.

Boden- und Grundstücksdaten, einschließlich Bodenrichtwerte, liegen für diesen Ort nicht vor.