Mühlhausen/Thüringen, Stadt

Marktüberblick

Mühlhausen/Thüringen bietet ein Immobilienangebot, das deutlich unter den deutschen Durchschnittswerten liegt. Die Angebotsmiete beträgt aktuell 6,75 € je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis liegt bei 1.128 €/m². Zum Vergleich: Der deutsche Durchschnitt liegt bei 8,92 €/m² für die Miete und 2.409 €/m² für den Kaufpreis. In Thüringen beträgt der Durchschnitt 6,88 €/m² (Miete) bzw. 1.459 €/m² (Kaufpreis).

Die Bruttomietrendite von 7,18 % liegt über dem Landesdurchschnitt von 6,32 % und dem Kreisdurchschnitt von 6,71 %. Der Kaufpreisfaktor beträgt 13,93, was bedeutet, dass das 13,93-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist. Zum Vergleich: Im Unstrut-Hainich-Kis liegt der Durchschnitt bei 17,33, in Thüringen bei 17,88. Ein niedrigerer Faktor kann auf günstigere Kaufpreise im Verhältnis zur Miete hindeuten.

Hinweis: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel. Diese Werte liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung in Mühlhausen zeigt einen deutlichen Anstieg. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 5,56 €/m², beträgt sie 2026 7,18 €/m². Das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von rund 3,25 %. Besonders auffällig ist der Sprung von 6,00 €/m² (2023) auf 6,74 €/m² (2024), was auf eine beschleunigte Entwicklung in den letzten Jahren hindeutet.

Die Kaufpreisentwicklung war deutlich volatiler. 2018 lag der Preis bei 1.156 €/m², fiel 2019 auf 970 €/m², stieg 2020 auf 1.362 €/m², fiel 2021 auf 938 €/m² und pendelte sich in den Folgejahren zwischen 898 €/m² (2022) und 1.153 €/m² (2025) ein. Der aktuelle Wert von 924 €/m² (2026) liegt unter dem Niveau von 2018. Die durchschnittliche jährliche Veränderung (CAGR) seit 2018 beträgt -2,75 %, was einen leichten langfristigen Abwärtstrend widerspiegelt.

Die Volatilität der Kaufpreise könnte mit der dynamischen Bevölkerungsentwicklung und den Gebietsveränderungen zusammenhängen, die den lokalen Markt beeinflusst haben.

Bevölkerungsentwicklung

Mühlhausen/Thüringen hat aktuell 37.121 Einwohner (Stand 2024) auf einer Fläche von 151,03 km², was einer Bevölkerungsdichte von 246 Einwohnern je km² entspricht. Die Bevölkerungsentwicklung der letzten Jahre ist durch einen markanten Anstieg geprägt.

Von 2015 (34.552 Einwohner) bis 2018 sank die Einwohnerzahl zunächst auf 33.135. Dann folgte ein deutlicher Sprung im Jahr 2019 auf 36.090 Einwohner. Dieser Anstieg von fast 3.000 Einwohnern auf einmal ist auf die Eingemeindung mehrerer Orte zum 1. Januar 2019 zurückzuführen: Bollstedt, Grabe, Höngeda und Seebach wurden nach Mühlhausen eingemeindet. Weitere Eingemeindungen folgten: Hollenbach (1. Januar 2023) und Eigenrieden (1. Januar 2024). Seit 2015 ist die Bevölkerung insgesamt um 7,4 % gewachsen.

Die Arbeitslosenquote wird in den Daten als absolute Zahl angegeben (1.918 Arbeitslose 2023). Die tatsächliche Quote ist aus den vorliegenden Daten nicht direkt ablesbar, da der Bezugswert (Erwerbspersonen) fehlt.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Unstrut-Hainich-Kreis liegt Mühlhausen bei der Angebotsmiete (6,75 €/m²) knapp über dem Kreisdurchschnitt von 6,53 €/m², beim Kaufpreis (1.128 €/m²) jedoch deutlich darunter (Kreis: 1.335 €/m²). Die Bruttomietrendite von 7,18 % übertrifft den Kreiswert von 6,71 %. Der Kaufpreisfaktor von 13,93 ist niedriger als der Kreisdurchschnitt von 17,33.

Im Landesvergleich liegt Mühlhausen bei der Miete leicht unter dem Thüringer Durchschnitt (6,88 €/m²), beim Kaufpreis deutlich darunter (1.459 €/m²). Die Rendite von 7,18 % liegt über dem Landesdurchschnitt von 6,32 %. Im Perzentilrang der Mietrendite im Bundesland belegt Mühlhausen den 71. Platz von 100, was eine überdurchschnittliche Rendite im Landesvergleich bedeutet.

In der unmittelbaren Umgebung zeigen sich große Preisspannen: Unstruttal (2,9 km) weist mit 773 €/m² deutlich niedrigere Kaufpreise auf, während Vogtei (5,6 km) mit 1.795 €/m² deutlich höher liegt. Die Nachbargemeinde Kammerforst (10 km) verzeichnet mit 646 €/m² den niedrigsten und Unstrut-Hainich (10,2 km) mit 685 €/m² ebenfalls niedrige Kaufpreise bei gleichzeitig hohen Mietrenditen (11,62 % bzw. 13,26 %).

Standortfaktoren

Mühlhausen/Thüringen ist die Kreisstadt des Unstrut-Hainich-Kreises und nimmt in der Raumordnung Thüringens den Rang eines Mittelzentrums mit Teilfunktionen eines Oberzentrums ein. Die Stadt liegt rund 55 km nordwestlich der Landeshauptstadt Erfurt und ist damit gut in die regionale Infrastruktur eingebunden.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert der Unstrut-Hainich-Kreis auf Platz 391 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Im Index „Wohlstand und soziale Lage“ liegt der Kreis auf Platz 320, im Index „Arbeitsmarkt“ auf Platz 335, im Index „Wettbewerb und Innovation“ auf Platz 391 und im Index „Demografie“ auf Platz 400. Diese Werte deuten auf strukturelle Herausforderungen hin, insbesondere in den Bereichen Demografie und Innovation.

Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Die historische Bedeutung der Stadt als ehemalige Freie Reichsstadt und Hansestadt, die 1135 als erster Ort in Thüringen Stadtrechte erhielt, prägt bis heute das Stadtbild und das kulturelle Angebot. Mühlhausen wurde 2016 mit dem Titel „Reformationsstadt Europas“ ausgezeichnet.

Die Stadt besteht aus 11 Ortsteilen und hat eine Fläche von 151,03 km². Für den Ort liegen keine Boden- oder Grundstückswerte vor.