Leegebruch

Marktüberblick

Leegebruch weist mit 13,30 Euro pro Quadratmeter Angebotsmiete und 3.131 Euro pro Quadratmeter Angebotskaufpreis ein Preiniveau auf, das deutlich über dem brandenburgischen Durchschnitt liegt. Die Bruttomietrendite von 5,1 % liegt knapp unter dem Landesmittel von 5,58 %, was auf die überdurchschnittlich hohen Kaufpreise im Verhältnis zur Miete hindeutet.

Der Kaufpreisfaktor von 19,62 liegt unter dem brandenburgischen Durchschnitt von 20,28 und deutlich unter dem Kreismittel von 23,45. Das bedeutet, dass Leegebruch im Verhältnis zur Miete günstiger zu kaufen ist als viele andere Orte im Land und im Kreis. Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt (berechnet aus Kaufpreisfaktor 2.409 €/m² geteilt durch Jahresmiete 8,92 €/m² × 12 = rund 22,5) ist Leegebruch damit ein relativ mietstarker Markt.

Die hohe Angebotsmiete von 13,30 €/m² liegt 57 % über dem Landesdurchschnitt (8,44 €/m²) und 21 % über dem Kreisdurchschnitt (10,95 €/m²). Der Kaufpreis von 3.131 €/m² übertrifft den Landesdurchschnitt (2.086 €/m²) um 50 %, liegt aber nur 3 % über dem Kreisdurchschnitt (3.031 €/m²). Diese Diskrepanz zeigt, dass Leegebruch im Kreis Oberhavel zu den teureren Märkten gehört, während es im Landesvergleich durch die Kombination aus hoher Miete und moderatem Kaufpreisfaktor attraktiv erscheint.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Leegebruch haben seit 2018 ein starkes Wachstum erfahren. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 8,59 €/m², stieg sie bis 2025 auf 15,36 €/m² an – ein Anstieg von 79 %. Der stärkste Schub erfolgte zwischen 2019 und 2021, als die Miete von 8,47 auf 10,47 €/m² stieg. Seit 2024 zeigt die Zeitreihe mit 13,94 €/m² (2026) wieder eine Abnahme vom 2025er Spitzenwert.

Der Kaufpreis entwickelte sich weniger geradlinig. Von 1.912 €/m² (2018) stieg er bis 2021 auf 3.626 €/m², fiel dann 2022 und 2023 auf 2.840 €/m², stieg 2024 wieder auf 3.759 €/m² und liegt 2026 bei 3.223 €/m². Diese starken Schwankungen deuten auf einen volatileren Markt hin als der Mietmarkt.

Die Bevölkerungsentwicklung zeigt einen leichten Anstieg von 6.678 Einwohnern (2015) auf 6.940 (2024), was einem Wachstum von 3,9 % entspricht. Der Höchststand wurde 2020 mit 6.957 Einwohnern erreicht, seither stabilisiert sich die Bevölkerung leicht unter diesem Niveau. Die Arbeitslosenquote liegt mit 116 absoluten Arbeitslosen (2023) bei einer Bevölkerung von rund 6.940 bei etwa 1,7 %, was einen sehr niedrigen Wert darstellt und auf eine stabile lokale Arbeitsmarktlage hindeutet.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 13 km zeigt Leegebruch ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 13,30 €/m² liegt über der von Velten (12,45 €/m²), Oberkrämer (11,82 €/m²) und Hennigsdorf (12,13 €/m²), aber unter der von Oranienburg (14,12 €/m²), Hohen Neuendorf (13,96 €/m²) und Glienicke/Nordbahn (13,52 €/m²). Birkenwerder liegt mit 13,67 €/m² knapp darüber.

Beim Kaufpreis liegt Leegebruch mit 3.131 €/m² über Velten (3.086 €/m²) und Kremmen (2.327 €/m²), aber unter allen anderen Nachbarorten. Der Abstand zu Oranienburg (3.794 €/m²) und Hohen Neuendorf (3.738 €/m²) beträgt jeweils rund 600 €/m². Glienicke/Nordbahn fällt mit 5.066 €/m² deutlich aus dem Rahmen.

Die Bruttomietrendite von 5,1 % liegt über der von Oranienburg (4,47 %), Hohen Neuendorf (4,48 %), Hennigsdorf (4,37 %), Glienicke/Nordbahn (3,2 %), Velten (4,84 %), Oberkrämer (4,5 %) und Birkenwerder (5,03 %), aber unter der von Kremmen (5,75 %). Leegebruch hat damit die zweithöchste Rendite aller Nachbarorte.

Diese Verteilung zeigt, dass Leegebruch im regionalen Vergleich einen ausgewogenen Markt darstellt: Die Mieten sind hoch, aber die Kaufpreise bleiben moderat, was zu einer soliden Rendite führt.

Standortfaktoren

Leegebruch ist eine kleine Gemeinde mit 6,45 km² Fläche und rund 6.940 Einwohnern, was einer Bevölkerungsdichte von 1.076 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Gemeinde hat keine amtlich ausgewiesenen Ortsteile und bildet eine zusammenhängende Siedlung.

Die wirtschaftliche Entwicklung der Gemeinde war maßgeblich durch die Heinkel-Flugzeugwerke geprägt, die ab 1936 in der Nähe errichtet wurden. Der damit verbundene Zuzug von Arbeitskräften ließ die Einwohnerzahl von 350 (1933) auf fast 6.000 (1939) ansteigen. Nach dem Krieg und in der DDR-Zeit schrumpfte die Gemeinde auf 4.180 Einwohner (1990), bevor sie seither wieder wuchs.

Verkehrstechnisch liegt Leegebruch an der Bundesstraße 96, die unmittelbar östlich am Gemeindegebiet verläuft, und an der Landesstraße 172 im Westen. Das Autobahndreieck Kreuz Oranienburg liegt auf dem Gebiet von Leegebruch und Velten und bietet Anbindung an die A 114 und A 111. Eine direkte S-Bahn-Anbindung besteht nicht; der öffentliche Nahverkehr wird durch Buslinien der Oberhavel Verkehrsgesellschaft gewährleistet. Ein ehemaliger Bahnhaltepunkt an der Strecke Oranienburg–Velten wurde 1969 aufgegeben.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Oberhavel Rang 279 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang. Besonders schwach ist der Rang im Bereich Demografie (366), während der Wohlstand mit Rang 102 überdurchschnittlich ist. Am Ort bestehen keine Hochschulen.