Hohen Neuendorf, Stadt

Marktüberblick

Hohen Neuendorf ist eine Stadt im Landkreis Oberhavel in Brandenburg mit rund 27.131 Einwohnern auf einer Fläche von 48,56 Quadratkilometern. Die Stadt liegt an der Havel und grenzt unmittelbar an den Berliner Ortsteil Frohnau im Bezirk Reinickendorf. Seit den 1990er Jahren zählt Hohen Neuendorf zu den am stärksten wachsenden Orten im Berliner Speckgürtel. Die Stadt erhielt 1999 das Stadtrecht und gliedert sich in vier Stadtteile: die Kernstadt, Bergfelde, Borgsdorf und Stolpe. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 559 Einwohnern je Quadratkilometer.

Der Ort ist über die S-Bahn-Linie S2 an Berlin angebunden. Der Bahnhof Hohen Neuendorf wurde 1924 im Zuge des Streckenumbaus für den S-Bahn-Betrieb errichtet und ersetzt die früheren Haltepunkte Hohen Neuendorf und Stolpe. Die direkte S-Bahn-Verbindung nach Berlin-Frohnau wurde nach dem Mauerfall am 31. Mai 1992 wieder aufgenommen.

Preisentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.738 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 13,96 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,48 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 22,31.

Die Kaufpreise entwickelten sich von 2.331 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf einen Höchstwert von 4.102 Euro im Jahr 2021. Anschließend folgte eine Korrekturphase mit einem Tiefstwert von 3.450 Euro im Jahr 2024. Seitdem sind die Preise wieder gestiegen und lagen 2026 bei 4.133 Euro je Quadratmeter. Der jährliche Wachstumsdurchschnitt (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 7,42 Prozent.

Die Mieten stiegen kontinuierlicher an, von 10,08 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 13,77 Euro im Jahr 2026. Der jährliche Wachstumsdurchschnitt liegt bei 3,98 Prozent. Im Vergleich dazu verzeichnete der Kreis Oberhavel einen durchschnittlichen Angebotskaufpreis von 3.031 Euro je Quadratmeter und eine Angebotsmiete von 10,95 Euro je Quadratmeter. Brandenburgweit liegen die Durchschnittswerte bei 2.086 Euro je Quadratmeter bzw. 8,44 Euro je Quadratmeter. Deutschlandweit beträgt der Durchschnitt 2.409 Euro je Quadratmeter bei einer Angebotsmiete von 8,92 Euro je Quadratmeter.

Hohen Neuendorf liegt damit sowohl bei den Miet- als auch bei den Kaufpreisen deutlich über den Durchschnittswerten für Brandenburg und den Bundesdurchschnitt. Der Kaufpreisfaktor von 22,31 liegt über dem Brandenburg-Durchschnitt von 20,28, aber leicht unter dem Kreis-Durchschnitt von 23,45.

Regionale Einordnung

Die Bevölkerung Hohen Neuendorfs wuchs von 25.519 Einwohnern im Jahr 2015 auf 27.131 im Jahr 2024, was einem Anstieg von 6,3 Prozent entspricht. Besonders stark war das Wachstum in den Jahren 2020 bis 2022, als die Einwohnerzahl von 26.380 auf 27.139 stieg. Seit 2022 ist die Entwicklung weitgehend stabil.

Die absolute Zahl der Arbeitslosen ging von 529 im Jahr 2015 auf 395 im Jahr 2023 zurück, was auf eine positive Arbeitsmarktentwicklung hindeutet.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Oberhavel, in dem Hohen Neuendorf liegt, den Gesamt-Rang 279 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Bereich Dynamik liegt der Kreis auf Rang 259, in der Stärke auf Rang 271. Besonders gut schneidet der Kreis im Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 102 ab. Im Bereich Demografie (Rang 366), Arbeitsmarkt (Rang 251) und Wettbewerb und Innovation (Rang 322) liegen die Werte eher im unteren Mittelfeld.

Im regionalen Vergleich mit den Nachbarorten liegt Hohen Neuendorf bei den Kaufpreisen mit 3.738 Euro je Quadratmeter im oberen Mittelfeld. Glienicke/Nordbahn weist mit 5.066 Euro je Quadratmeter deutlich höhere Preise auf, während Velten (3.086 Euro) und Leegebruch (3.131 Euro) niedriger liegen. Bei den Mieten liegt Hohen Neuendorf mit 13,96 Euro je Quadratmeter im oberen Segment, vergleichbar mit Oranienburg (14,12 Euro) und Mühlenbecker Land (13,74 Euro).

Standortfaktoren

Hohen Neuendorf profitiert maßgeblich von der Lage im unmittelbaren Berliner Umland. Die direkte Anbindung an Berlin-Frohnau über die S-Bahn-Linie S2 macht die Stadt zu einer attraktiven Pendlergemeinde. Die Stadt grenzt unmittelbar an den Berliner Bezirk Reinickendorf, was kurze Wege in die Hauptstadt ermöglicht.

Die Bevölkerungsentwicklung unterstreicht die Attraktivität des Standorts: Mit einem Wachstum von 6,3 Prozent zwischen 2015 und 2024 gehört Hohen Neuendorf zu den dynamischsten Gemeinden im Berliner Speckgürtel. Das Stadtrecht seit 1999 und die Eingemeindung von Stolpe im Jahr 2003 haben die städtische Infrastruktur gestärkt.

Die Immobilienpreise liegen deutlich über den Durchschnittswerten für Brandenburg und den Bundesdurchschnitt, was die gefragte Lage widerspiegelt. Der Kaufpreisfaktor von 22,31 ist zwar über dem Brandenburg-Durchschnitt, liegt aber unter dem Kreis-Durchschnitt von 23,45, was auf eine gewisse Preisdifferenzierung innerhalb des Landkreises hindeutet.

Die Bruttomietrendite von 4,48 Prozent liegt leicht unter dem Brandenburg-Durchschnitt von 5,58 Prozent und dem Kreis-Durchschnitt von 4,56 Prozent, was bei den hohen Kaufpreisen zu erwarten ist.

Der Prognos-Zukunftsatlas bewertet den Kreis Oberhavel insgesamt im unteren Mittelfeld, wobei die Dynamik (Rang 259) und der Arbeitsmarkt (Rang 251) besser abschneiden als Demografie (Rang 366) und Wettbewerb und Innovation (Rang 322). Die Lage am westlichen Rand des Naturparks Barnim und die Anbindung an die Havel bieten zusätzliche qualitative Standortvorteile.