Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Oberhavel liegt im Norden Brandenburgs und erstreckt sich als Sektoralkreis von der Südgrenze Mecklenburg-Vorpommerns bis an die Nordgrenze Berlins. Mit 218.855 Einwohnern auf 1.808 km² ist er der flächenmäßig größte Kreis Brandenburgs. Der Immobilienmarkt positioniert sich als drittteuerster Kreis im Land nach Potsdam und Brandenburg an der Havel, mit einem mittleren Kaufpreis von 3.031 €/m² und einer durchschnittlichen Mietpreis von 10,95 €/m². Beide Werte liegen deutlich über den Landesdurchschnitten von 2.086 €/m² bzw. 8,44 €/m².
Die Kaufpreise im Kreis reichen von 1.464 €/m² in Zehdenick im Norden bis 5.066 €/m² in Glienicke/Nordbahn im Süden – eine Spreizung, die den Kreis als zweigeteilten Markt ausweist. Der Median von 3.155 €/m² liegt knapp über dem Kreismittel, was auf eine recht symmetrische Verteilung hindeutet. Die Mieten bewegen sich zwischen 6,94 €/m² in Sonnenberg und 14,12 €/m² in Oranienburg, der Median liegt bei 11,15 €/m².
Die Bevölkerung wuchs kontinuierlich von 207.524 Einwohnern (2015) auf 218.855 (2023), ein Plus von rund 11.300 Menschen in acht Jahren. Im Zukunftsatlas 2025 belegt Oberhavel Rang 279 von rund 400 Kreisen (Gesamt), Rang 259 (Dynamik) und Rang 102 (Wohlstand). Der Demografie-Rang von 366 weist auf altersbedingte Herausforderungen hin.
Innere Struktur und Preisgefälle
Der Landkreis Oberhavel zeigt eine ausgeprägte innere Struktur, die sich an der Entfernung zu Berlin orientiert. Im Süden des Kreises, im direkten Verflechtungsraum mit Berlin, liegen die teuersten Gemeinden. Glienicke/Nordbahn führt mit 5.066 €/m² die Liste an – die Gemeinde mit nur 12.201 Einwohnern ist die kleinste unter den Top-5 der teuersten Gemeinden. Oranienburg (3.794 €/m²), Hohen Neuendorf (3.738 €/m²) und Mühlenbecker Land (3.647 €/m²) schließen sich an. Diese Gemeinden profitieren von der S-Bahn-Anbindung und der Nähe zu Berlin.
Im Norden des Kreises, im Bereich des Neustrelitzer Kleinseenlandes und der Himmelpforter Heide, liegen die günstigsten Gemeinden. Zehdenick mit 1.464 €/m² liegt weniger als einem Drittel des Preises von Glienicke/Nordbahn. Löwenberger Land (1.817 €/m²) und Liebenwalde (2.016 €/m²) folgen. Diese Gemeinden haben keine direkte S-Bahn-Anbindung und sind ländlich geprägt.
Die Rendite-Spreizung ist ebenfalls erheblich: Von 2,37 % in Großwoltersdorf bis 6,96 % in Zehdenick. Die südlichen S-Bahn-Gemeinden weisen niedrigere Renditen auf (3,2 % bis 5,0 %), während die nördlichen Gemeinden mit 4,08 % bis 6,36 % deutlich höhere Renditen bieten.
Die Zeitreihen zeigen einen deutlichen Anstieg der Kaufpreise von 2.292 €/m² (2018) auf 3.528 €/m² (2021), gefolgt von einer Korrektur auf 3.017 €/m² (2023) und einem erneuten Anstieg auf 3.279 €/m² (2024). Die Mieten stiegen von 8,70 €/m² (2018) auf 12,84 €/m² (2025).
Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Die Wirtschaft des Landkreises ist im Süden konzentriert, wo die drei Städte Oranienburg, Hennigsdorf und Velten gemeinsam einen von 15 Regionalen Wachstumskernen des Landes Brandenburg bilden. Die Industrie ist geprägt von Verkehrstechnik und Stahlindustrie im Süden sowie Chemie- und Pharmaindustrie in und um Oranienburg.
Größter industrieller Arbeitgeber des Landkreises ist Alstom Transport Deutschland mit dem Schienenfahrzeugwerk in Hennigsdorf. Das Werk ist auf die Entwicklung, Fertigung und Wartung von Regional- und Fernverkehrszügen spezialisiert und gehört zu den bedeutendsten Standorten der europäischen Bahnindustrie. Alstom hat in Deutschland rund 6.000 Mitarbeiter an den Produktionsstandorten Hennigsdorf und Bautzen.
Ein weiterer zentraler Arbeitgeber ist die ORAFOL Europe GmbH mit Sitz in Oranienburg, einer der weltweit führenden Hersteller von selbstklebenden grafischen Produkten und reflektierenden Materialien. Am Stammsitz Oranienburg sind circa 1.300 Mitarbeiter beschäftigt. Im Januar 2022 kündigte das Unternehmen eine Investition von 150 Millionen Euro in die Erweiterung des Stammsitzes an, bis 2024 sollten zwei neue Produktionshallen mit je 15.000 m² errichtet werden.
Der Norden des Kreises ist landwirtschaftlich und touristisch geprägt. Mehr als 50 % der Fläche des Landkreises sind Landschafts- oder Naturschutzgebiete. Der Norden wird durch das Neustrelitzer Kleinseenland mit dem Großen Stechlinsee geprägt, südlich schließt sich die ackergeprägte Granseer Platte an.
Verkehr und Erreichbarkeit
Die Verkehrsanbindung des Landkreises ist zweigeteilt. Im Süden besteht eine direkte S-Bahn-Anbindung an Berlin. Oranienburg ist Endpunkt der S-Bahn-Linie S1 von Wannsee. Hennigsdorf ist Endbahnhof der S-Bahn-Linie S25, die Fahrzeit beträgt bis Berlin Gesundbrunnen 26 Minuten und bis Friedrichstraße 34 Minuten. Der Bahnhof Hennigsdorf ist zudem Umsteigepunkt zwischen S-Bahn, Regional-Express (RE2) und Regionalbahn. Seit 1. August 2025 verkehrt der RE2 nach Hennigsdorf.
Im Norden des Kreises gibt es keine S-Bahn-Anbindung. Die Gemeinden Zehdenick, Gransee und Fürstenberg/Havel sind über Regionalbahnen und Buslinien erschlossen. Die B 96 durchquert den Kreis in Nord-Süd-Richtung und verbindet die nördlichen Gemeinden mit dem Berliner Umland.
Hochschulen sind im Kreis begrenzt vorhanden. Die Hochschule der Polizei des Landes Brandenburg hat ihren Sitz in Oranienburg. Eine allgemeine Hochschule oder Universität besteht nicht.
Die Pendlerstruktur ist durch die Nähe zu Berlin geprägt. Die Gemeinden im Süden des Kreises, insbesondere Oranienburg, Hennigsdorf, Hohen Neuendorf und Glienicke/Nordbahn, weisen einen hohen Anteil an Auspendlern nach Berlin auf. Die nördlichen Gemeinden sind stärker in die lokalen Zentren Zehdenick und Gransee eingebunden.
Entwicklung und Ausblick
Der Landkreis Oberhavel befindet sich in einem strukturellen Spannungsfeld. Der Süden des Kreises profitiert von der S-Bahn-Anbindung an Berlin und der Ansiedlung großer Arbeitgeber wie Alstom und ORAFOL. Die Kaufpreise in diesen Gemeinden liegen nahe an denen Berliner Vorortgemeinden. Der Norden bleibt ländlich geprägt mit niedrigen Preisen und hohen Renditen, ist aber auch von Abwanderung und alternder Bevölkerung betroffen.
Die Bevölkerungszunahme von rund 11.300 Einwohnern zwischen 2015 und 2023 zeigt, dass der Kreis als Wohnstandort attraktiv bleibt. Die kontinuierlichen Investitionen von ORAFOL in Oranienburg und die Bedeutung von Alstom als europäischer Bahnindustrie-Standort stützen die wirtschaftliche Basis im Süden.
Über 50 % der Kreisfläche sind als Landschafts- oder Naturschutzgebiete ausgewiesen, was weitere Bebauung einschränkt und den Norden als Erholungsraum für Berlin und Brandenburg positioniert. Die Demografie-Herausforderungen (Rang 366 im Zukunftsatlas) und die begrenzte Hochschullandschaft bleiben strukturelle Schwächen, die die langfristige Entwicklung des Kreises beeinflussen.