Großwoltersdorf

Marktüberblick: Niedrige Miete, hoher Kaufpreis, extrem niedrige Rendite

Großwoltersdorf ist eine Gemeinde im Norden des Landkreises Oberhavel mit 52,66 km² Fläche und rund 740 Einwohnern. Die Gemeinde gehört zum Amt Gransee und Gemeinden und liegt im Naturpark Stechlin-Ruppiner Land. Sie gliedert sich in sechs Ortsteile – Altglobsow, Buchholz, Burow, Großwoltersdorf, Wolfsruh und Zernikow – und weist eine Bevölkerungsdichte von 14 Einwohnern pro Quadratkilometer auf.

Der Immobilienmarkt zeigt eine auffällige Struktur: Die Angebotsmiete liegt mit 7,47 Euro pro Quadratmeter unter dem brandenburgischen Durchschnitt von 8,44 Euro und deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 10,95 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.776 Euro pro Quadratmeter liegt jedoch über dem Kreisdurchschnitt (3.031 Euro) und mehr als doppelt so hoch wie der Landesdurchschnitt (2.086 Euro). Diese Kombination aus niedriger Miete und hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 2,37 Prozent – dem niedrigsten Wert im bundeslandweiten Vergleich der brandenburgischen Orte (Perzentilrang 1,21). Der Kaufpreisfaktor von 42,15 bedeutet, dass das 42-fache der Jahresmiete als Kaufpreis zu zahlen ist, was mehr als doppelt so hoch ist wie der brandenburgische Durchschnitt von 20,3.

Preisentwicklung: Volatiler Markt mit starken Schwankungen

Die historischen Zeitreihen zeigen einen volatil verlaufenden Markt mit starken Schwankungen, was auf ein kleines Marktumfeld hindeutet.

Bei den Mieten stieg der Angebotswert von 6,00 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 9,26 Euro im Jahr 2022 – ein Anstieg um 54 Prozent. Im Jahr 2023 brach der Wert auf 5,45 Euro ein und blieb 2024 auf diesem Niveau. 2025 folgte ein erneuter Anstieg auf 7,04 Euro, 2026 liegt der Wert bei 5,62 Euro. Die jährliche Veränderungsrate (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt -0,81 Prozent.

Beim Kaufpreis zeigt sich ein ähnliches Muster: Von 3.776 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 stieg der Wert auf 4.429 Euro im Jahr 2025, fiel dann aber 2026 auf 3.627 Euro zurück. Die CAGR liegt bei -0,67 Prozent.

Die hohen Schwankungen von Jahr zu Jahr – etwa der Mieteinbruch von 9,26 auf 5,45 Euro zwischen 2022 und 2023 – deuten darauf hin, dass bereits einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Regionale Einordnung: Außenseiter im regionalen Vergleich

Im regionalen Vergleich hebt sich Großwoltersdorf deutlich von den Nachbarorten ab. Die Angebotsmiete von 7,47 Euro pro Quadratmeter liegt unter allen acht benannten Nachbarorten außer Sonnenberg (6,94 Euro) und Vielitzsee (7,07 Euro). Der Kaufpreis von 3.776 Euro pro Quadratmeter liegt jedoch über allen Nachbarorten außer Stechlin (3.644 Euro) und Fürstenberg/Havel (3.425 Euro).

Die Bruttomietrendite von 2,37 Prozent ist die niedrigste unter allen Nachbarorten. Der nächstgelegene Ort, Stechlin (4,8 Kilometer entfernt), weist mit 3,1 Prozent eine um 0,7 Prozentpunkte höhere Rendite auf. Lindow (Mark) liegt mit 6,33 Prozent am höchsten – bei einem Kaufpreis von nur 1.526 Euro pro Quadratmeter.

Im Landkreis Oberhavel liegt Großwoltersdorf mit seiner niedrigen Miete und dem hohen Kaufpreis außerhalb des durchschnittlichen Musters. Der Kreisdurchschnitt von 4,56 Prozent Rendite wird mehr als halbiert. Im Bundesland Brandenburg gehört der Ort mit einem Perzentilrang von 1,21 zu den Orten mit den niedrigsten Mietrenditen.

Standortfaktoren: Ländliche Struktur mit niedriger Bevölkerungsdichte

Die Bevölkerung von Großwoltersdorf ist seit 2015 um 6,7 Prozent von 793 auf 740 Einwohner im Jahr 2024 gesunken. Der Rückgang verlief bis 2019 kontinuierlich, 2020 und 2021 gab es einen leichten Anstieg auf 792 Einwohner, bevor der Trend sich wieder umkehrte. Die Bevölkerungsdichte von 14 Einwohnern pro Quadratkilometer ist sehr niedrig.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,41 Prozent. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Oberhavel im Teilindex Arbeitsmarkt den Rang 251 von rund 400 deutschen Kreisen, was dem oberen Mittelfeld entspricht. Besonders schlecht positioniert ist der Kreis im Index Demografie mit Rang 366 und im Index Wettbewerb und Innovation mit Rang 322.

Der Prognos-Gesamtrang des Landkreises Oberhavel liegt bei 279 von rund 400 Kreisen. Im Teilindex Wohlstand und soziale Lage schneidet der Kreis mit Rang 102 hingegen deutlich besser ab.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde liegt an der Landesstraße L 222 zwischen Menz und Gransee. Der Bahnhof an der Bahnstrecke Gransee–Großwoltersdorf wurde 1969 geschlossen. Im Ortsteil Zernikow befindet sich ein denkmalgeschütztes Gutshaus aus dem Jahr 1746, das heute ein Museum über den romantischen Dichter Achim von Arnim beherbergt und zur touristischen Infrastruktur beiträgt.