Liebenwalde, Stadt

Marktüberblick

Liebenwalde ist eine Stadt im Norden Brandenburgs im Landkreis Oberhavel mit rund 4.500 Einwohnern auf einer Fläche von 142 km². Die Bevölkerungsdichte liegt bei 32 Einwohnern pro km² und damit deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 120 Einwohnern pro km². Die Stadt liegt im ländlichen Raum des Landkreises, der durch eine Mischung aus Landwirtschaft, Naturschutzgebieten und den südlichen Industrie- und Dienstleistungsstandorten um Oranienburg und Hennigsdorf geprägt ist.

Der Immobilienmarkt in Liebenwalde zeigt ein ungewöhnliches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 9,88 Euro pro Quadratmeter über dem brandenburgischen Durchschnitt von 8,44 Euro, während der Angebotskaufpreis mit 2.016 Euro pro Quadratmeter knapp unter dem Landesmittel von 2.086 Euro liegt. Diese Kombination führt zu einer Bruttomietrendite von 5,88 Prozent, die sowohl über dem Landesdurchschnitt (5,58 %) als auch über dem Kreisdurchschnitt (4,56 %) liegt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 17, was unter dem Landesmittel von 20,3 und dem Kreiswert von 23,4 liegt.

Das bedeutet: Liebenwalde ist ein Markt, in dem die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen günstiger sind als in den meisten anderen Orten Brandenburgs. Die Rendite von 5,88 % platziert die Stadt im 67. Perzentil aller brandenburgischen Orte – sie liegt damit im oberen Drittel der Renditeverteilung.

Preisentwicklung

Die Preisentwicklung der letzten Jahre ist von einem deutlichen Gegensatz zwischen Miet- und Kaufpreisen geprägt. Die Angebotsmiete ist von 5,16 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 10,19 Euro im Jahr 2026 gestiegen – ein Anstieg von fast 98 % in acht Jahren. Der Kaufpreis ist im selben Zeitraum von 2.962 Euro pro Quadratmeter auf 1.514 Euro gefallen – ein Rückgang von rund 49 %.

Die Miete hat sich also in der ersten Hälfte des Zeitraums verdoppelt, während der Kaufpreis um fast die Hälfte gesunken ist. Diese Entwicklung führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite von einem niedrigen Niveau auf aktuell 5,88 % verbessert hat. Der Kaufpreisfaktor ist von rund 48 im Jahr 2018 auf 17 im Jahr 2026 gefallen.

Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf tatsächlichen Marktdaten basieren. Die starke Mietsteigerung bei gleichzeitig fallenden Kaufpreisen ist ein seltenes Phänomen und deutet auf einen Markt hin, in dem die Nachfrage nach Mietwohnungen gewachsen ist, während das Interesse am Wohnungseigentum zurückgegangen ist.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete von 9,88 Euro pro Quadratmeter knapp über dem brandenburgischen Durchschnitt (8,44 Euro) und unter dem Kreisdurchschnitt von 10,95 Euro. Der Kaufpreis von 2.016 Euro liegt unter dem Landesmittel (2.086 Euro) und deutlich unter dem Kreiswert von 3.031 Euro.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Liebenwalde liegt mit der Miete zwischen Zehdenick (8,49 Euro) und Marienwerder (10,98 Euro), deutlich unter den preistarken Orten Wandlitz (15,11 Euro) und Oranienburg (14,12 Euro). Der Kaufpreis liegt über Zehdenick (1.464 Euro) und Löwenberger Land (1.817 Euro), aber unter Schorfheide (2.397 Euro) und allen anderen Nachbarorten.

Die Bruttomietrendite von 5,88 % liegt über dem Landes- und Kreisdurchschnitt, aber unter Zehdenick (6,96 %) und Löwenberger Land (6,36 %).

Zusammengenommen beschreibt diese Datenlage einen Ort, der im regionalen Vergleich preiswert ist, aber dennoch überdurchschnittliche Mietrenditen ermöglicht. Die niedrigen Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten sind der bestimmende Faktor.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Liebenwalde ist von 4.261 Einwohnern im Jahr 2015 auf 4.500 im Jahr 2024 gewachsen – ein Plus von 5,6 %. Dieser Zuzug ist bemerkenswert, da er in einer Zeit stattfindet, in der viele ländliche Gemeinden in Ostdeutschland unter Abwanderung leiden. Die Bevölkerungsentwicklung ist in den Jahren 2023 und 2024 mit jeweils 4.500 Einwohnern stabilisiert.

Die absolute Zahl der Arbeitslosen ist von 282 im Jahr 2015 auf 151 im Jahr 2019 gesunken, ist aber 2023 mit 182 wieder gestiegen. Die Zahl der Arbeitslosen liegt damit wieder auf einem Niveau, das deutlich über dem Tiefstand von 2019 liegt.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Oberhavel Platz 279 von 400 Landkreisen in der Gesamtwertung. Besonders auffällig ist der Demografie-Rang von 366 von 400 – der Kreis liegt damit im unteren Quartil, was auf eine überalterte Bevölkerung und negative Geburtenbilanz hindeutet. Der Arbeitsmarkt-Rang von 251 ist besser, der Wohlstand-Rang von 102 gehört zu den besten Dritteln. Diese Diskrepanz zwischen wirtschaftlicher Stärke und demografischem Wandel entspricht dem Muster vieler ländlicher Regionen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum nicht trägt.